Договор социального найма при приватизации недвижимости

Не упустить выгоду: соцнайм или приватизация

Договор социального найма при приватизации недвижимости

Для России, как для страны социалистического наследия до сих пор остается актуальным вопрос наличия достаточно большого количества жилой недвижимости, находящейся в социальном найме.

Для граждан, чьи квартиры до сих пор не приватизированы, довольно важным представляется сделать правильный выбор – приватизировать жилье или так и оставить его в своем пользовании по договору социального найма. Соцнайм имеет как свои преимущества так и недостатки. Также обстоят дела и с приватизированным имуществом.

Разобраться в особенностях этих разновидностей пользования жилым имуществом и определить для кого и почему будет выгоднее тот или иной вариант, мы постараемся далее.

Социальный найм жилья – это договор, по которому гражданин получает в личное пользования жилую площадь.

При этом, указанной жилой площадью можно исключительно пользоваться, так как фактически она не является собственностью, и ее нельзя ни продать, ни подарить.

Сторонами договора социального найма являются гражданин с одной стороны и органы местного самоуправления с другой стороны. Такой договор, как правило, содержит стандартные положения и не может изменяться.

По договору социального найма лицо получает право на проживание в квартире, использование всех удобств и услуг (водоснабжение, отопление, электричество, ремонт дома и другие).

Данные опции оплачивает наниматель в соответствии с действующими тарифам ЖКХ по месту проживания.

Кроме этого, необходимо каждый месяц выплачивать квартплату за пользование жильем, принадлежащим муниципальному образованию.

При условии соблюдения требований закона о приватизации, квартира, выданная по договору социального найма может быть приватизирована и передана в собственность нанимателя.

Все эти ограничения можно преодолеть путем приватизации квартиры и получения на нее права собственности. Подробнее о преимуществах и недостатках договора социального найма и приватизированного жилья речь пойдет далее.

Было ваше, стало наше

термина приватизация интуитивно понятно каждому – это переход того или иного вида имущества в частную собственность.

С приватизацией жилья социального найма ситуация аналогична – это переход государственного или муниципального жилья в частную собственность лица (лиц),  которые до этого проживали в нем по договору социального найма.

Иными словами – это вторично приобретенная жилая площадь, но уже с правом распоряжения ей по своему усмотрению.

Приватизировать жилье социального найма могут все граждане, независимо от того, как долго они проживают в квартире и на каких основаниях эта квартира была получена.

Для реализации права на приватизацию необходимо собрать комплект документов, установленный законодательством и передать для дальнейшего рассмотрения компетентными государственными службами, которые, принимают соответствующее решение.

Не так все просто

В случае, если лицом, проживающим в квартире по договору социального найма было принято решение приватизировать свое жилье, нужно быть готовым к некоторым трудностям.

Не смотря на то, что сама по себе процедура приватизации квартиры по договору социального найма не является платной, сбор документов, уплата налогов, оплата услуг юристов и различных пошлин потребует некоторых финансовых вложений.

Помимо финансовых расходов приватизация жилья также потребует весьма ощутимого количества трудовых и временных затрат, в связи с тем, что это вопрос довольно длительный и трудоемкий.

Кроме того, необходимо учитывать некоторые законодательные тонкости, касающиеся вопросов ограничения права приватизации на отдельные категории жилой недвижимости.

«Подлежат приватизации квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, то есть публичной собственности, предоставленные гражданам по договору социального найма.

При этом установлен, в частности, запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии, жилых помещений в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также на служебные жилые помещения», – рассказал генеральный директор юридической компании «Правовое содействие» Надир Джангиров.

Плюсы и минусы

Договор социального найма, как правило, заключается с гражданами, занимающими квартиру, которая входит в государственный или муниципальный жилищный фонд.

Таким образом, квартира по договору социального жилья не является их полноправной собственностью и фактически является собственностью государства или муниципального образования.

В связи с этим жилье, выданное по договору социального найма, накладывает на нанимателя ряд ограничений – его нельзя продать, подарить, сдать в аренду или осуществить иное действие, которое требует наличие права собственности на жилую недвижимость.

«Наниматель имеет право лишь обменять жилплощадь на другую в том же статусе. Квартиру, находящуюся в собственности государства, нельзя использовать как залог при оформлении кредита и даже проводить в ней перепланировку.

Если на момент смерти нанимателя в занимаемой им квартире больше никто не зарегистрирован, то недвижимость возвращается в распоряжение властей (т.н. выморочное жилье).

Поэтому пользователи стараются прописать к себе родственников, чтобы те унаследовали их право на социальный найм», – сообщила управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

В то же время наличие в собственности жилой недвижимости накладывает свои обязательства, к которым относятся, в частности, уплата налогов и ежемесячные сборы на капитальный ремонт дома.

Некоторые люди полагают, что коммунальные платежи, которые выплачивают собственники приватизированных квартир и наниматели жилья по договору социального найма различаются в пользу последних, однако, это мнение не является верным.

«Жильцы, пользующиеся квартирой по договору социального найма, обязаны своевременно оплачивать услуги ЖКХ, а также обеспечивать сохранность помещения, в том числе проводить мелкий ремонт.

При этом в отличие от собственников, наниматели не платят взнос на капитальный ремонт. Платежи ЖКХ рассчитываются исходя из площади помещения, а также наличия в квартире счетчиков ресурсов.

Поэтому расходы на коммунальные услуги социальных нанимателей и собственников единственного жилья в целом идентичны», – рассказала Мария Литинецкая.

Несмотря на то, что договор социального найма является бессрочным и никто не вправе выселить нанимателя, если он откажется приватизировать жилье, многие наниматели принимают добровольное решение о приватизации жилья.

В этом случае основными мотивационными моментами являются преимущества, которые приобретают собственники жилья по итогам приватизации, а именно: возможность распоряжаться жильем по своему усмотрению, использовать свою квартиру в качестве вклада или залога, постоянная или временная регистрация родственников и иных лиц и изменение планировки жилплощади (по согласованию с БТИ).

Несмотря на данные преимущества, многие не спешат приватизировать свое жилье и причиной этого зачастую является нежелание ввязываться в бюрократическую волокиту с оформлением документов, нежелание уплачивать высокий имущественный налог, возможность расходов по причине нанесения ущерба или порчи имущества и плата за капитальный ремонт помещений общего пользования.

Приватизация и экономика

Жилье, выданное на основании договора социального найма долговое время являлось большим пластом в жилищном фонде России. Это связано социалистическим наследием нашей страны, а также с тем, что указанные квартиры выдавались органами власти особым группам лиц, таким как военнослужащие, очередники, дети-сироты и граждане, переселенные из непригодных для проживания помещений.

В то же время, по словам Марии Литинецкой, на данный момент доля приватизированных квартир составляет, по разным оценкам, порядка 75-85% от общего жилого фонда страны, что значительно превышает количество квартир, занимаемых нанимателями.

Число приватизированных квартир по отношению к квартирам по договору социального найма должно ежегодно расти, в том числе в этом росте заинтересовано и само государство.

«Заинтересованность государства связана по большей части с налогообложением, а также со взносами на капитальный ремонт. На сегодняшний день введены определенные налоговые ограничения – налогообложение имущества, которое находится в собственности.

Перед продажей квартиру необходимо сначала приватизировать, налог в данном случае придется заплатить с 70% от кадастровой стоимости при продажи.

Возможный налоговой вычет будет составлять один миллион рублей, либо нужно ждать три года с момента приватизации, чтобы не платить налог», – сообщила ведущий юрисконсульт Est-a-Tet Юлия Дымова.

Также приватизация оказывает влияние на ситуацию на рынке недвижимости. Это связано с тем, что в обороте жилой недвижимости может принимать участие только жилье, находящееся в частной собственности.

«После приватизации многие владельцы продают свои квартиры, увеличивая объем предложения на рынке недвижимости. Сделки купли-продажи обеспечивают прирост ВВП РФ по статье «Операции с недвижимостью», на долю которой в 2016 г. приходилось 15,8% валового продукта страны.

Кроме того, государство получает дополнительные доходы за счет поступления налогов на имущество граждан.

Их размер в последнее время увеличился из-за перехода к исчислению налоговой базы с применением кадастровой оценки стоимости жилья вместо заниженной инвентаризационной стоимости», – рассказала Мария Литинецкая.

Ни заинтересованность государства, ни ситуация на рынке недвижимости, ни экономическая ситуация в стране не может повлиять на решение нанимателя о приватизации жилья, последнее слово всегда остается за ним, так как основополагающим в этом случае является принцип добровольности.

Александр Семакин

Ещё больше полезной информации из мира недвижимости на нашем -канале Недвижимость+

Источник: https://www.urbanus.ru/ng-aktualno/2017-09-25/ne-upustit-vygodu-socnajjm-ili-privatizacija

Что лучше — собственность на жилье или соцнайм?

Договор социального найма при приватизации недвижимости

Частная собственность на жилые помещения существует в России с 1991 года, когда была объявлена приватизация на жилье для граждан. Многие поспешили воспользоваться этой возможностью, но и сейчас, по прошествии 26 лет с начала приватизации, более 25% жилых помещений остается в собственности государства. Далеко не все граждане стремятся использовать это свое право.

О том, в каких случаях стоит приватизировать жилье, и о плюсах и минусах каждого способа владения жилым помещением с юридической точки зрения нам расскажет председатель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» адвокат Андрей Комиссаров.

Под приватизацией следует понимать безвозмездную передачу гражданам в собственность помещений, в которых они проживают, в случае если жилье находится в собственности государства.

Юридическим последствием приватизации является возникновение права собственности.

В неприватизированных жилых помещениях граждане проживают на основании договоров социального найма. Достаточно часто ввиду низкого уровня правовой грамотности наниматели полагают, что их права аналогичны правам собственников жилых помещений. Такое утверждение является заблуждением.

Рассмотрим правовые особенности каждого из статусов.

Договор социального найма – права и обязанности

При заключении такого договора у гражданина возникает право пользования жилым помещением, принадлежащим государству или муниципальному образованию.

Основные права нанимателя по договору состоят в праве владения и пользования помещением, праве вселения в помещение иных лиц — при условии согласия остальных членов его семьи, проживающих в данном помещении на законном основании, праве сдачи помещения в поднаем (аналогично субаренде помещений, находящихся в собственности). В данном случае нанимателям рекомендуется использовать сведения из актуальных форм договоров, которые можно найти в информационно-правовых системах по запросу «договор социального найма».

Также наниматели имеют право на обмен или замену помещения. Они могут требовать от собственника помещения проведения капитального ремонта в случае необходимости, а также достойного содержания общего имущества. Согласно ч. 2 ст.

 66 ЖК РФ, при игнорировании наймодателем вышеуказанных обязанностей в отношении сданного в соцнаем жилого помещения или общего имущества наниматель вправе требовать компенсации своих затрат на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества МКД либо требовать пропорционального уменьшения платы за пользование помещением исходя из его состояния. Причиненные такими действиями убытки также подлежат возмещению.

Обязанности нанимателя состоят в добросовестном использовании жилого помещения по его назначению, т. е. для проживания.

Он должен следить за текущим состоянием помещения и осуществлять его текущий ремонт, обеспечивать сохранность помещения и своевременно оплачивать коммунальные услуги и квартплату. В силу ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя имеют аналогичные права и обязанности.

Нанимателям особо следует обратить внимание на свои обязанности по договору, поскольку их ненадлежащее исполнение может привести к выселению из государственного помещения. Так, например, договор соцнайма может быть расторгнут в суде по требованию наймодателя при наличии жалоб соседей по помещению на нанимателя.

Наиболее часто наймодатели обращаются с исками о расторжении договоров соцнайма и выселении жильцов по причине неоплаты нанимателями коммунальных услуг и невнесения платы за помещение. Право на обращение с таким иском возникает у наймодателя, если накопился долг за период более 6 месяцев. Тогда наниматели лишаются права пользования помещением без предоставления иного жилья.

Если многоквартирный дом признан аварийным, участвует в адресной программе  расселения или земельный участок изымается для государственных нужд, государство обязано предоставить нанимателям иные равнозначные жилые помещения, пригодные для проживания.

Также следует учесть, что соцнаем прекращается при выезде нанимателя в другое место жительства.

Именно на данном положении закона основано большинство судебных споров между нанимателями. Были даже случаи, когда, вернувшись с летнего отдыха на даче, наниматели узнавали, что соседи по квартире уже обратились с иском о признании их утратившими право пользования жилым помещением в целях дальнейшего проведения приватизации без их участия.

Что дает и к чему обязывает право собственности

Право собственности означает полное господство над имуществом и предполагает абсолютную защиту этого права. Основные права собственника жилого помещения – это право пользоваться, владеть и распоряжаться своим жильем, право передавать помещение в аренду, бессрочное пользование и т. п., право регистрации и вселения в помещение иных лиц.

В свою очередь, собственник жилого помещения должен содержать помещение в исправном состоянии, не допускать бесхозяйного обращения с жилым помещением, уважать и соблюдать права соседей, своевременно платить за квартиру и общее имущество  дома.

Собственник не может быть лишен права собственности на помещение за неуплату его содержания.

Вместе с тем, при наличии крупной просуженной задолженности на стадии исполнения решения суда на такое помещение может быть обращено взыскание на основании судебного акта.

Квартира может быть реализована путем продажи на публичном аукционе по требованию кредиторов. Данный механизм принудительного лишения права собственности возможен, только если квартира не является единственным местом жительства ее собственника.

Если многоквартирный дом находится в аварийном состоянии и подлежит сносу, но он не включен в адресную программу по переселению граждан, то 

государством производится выкуп помещения собственника.

Если аварийный дом включен в  такую программу, то собственник квартиры имеет право по своему усмотрению требовать от государства выкупа его помещения либо предоставления иного благоустроенного жилого помещения в собственность. Выкупная цена состоит из рыночной стоимости помещения, а также суммы убытков, причиненных собственнику его изъятием. Также сюда включается компенсация взносов за непроизведенный капитальный ремонт.

Что лучше?

Анализируя вышесказанное, можно сделать однозначный вывод, что круг прав собственника в отношении жилого помещения, безусловно, шире, чем у нанимателя по договору социального найма, при меньшем числе обязанностей.

Отдельно хотелось бы отметить, что собственник не рискует лишиться жилого помещения в результате бюрократических ошибок и возможной коррупции в государственных органах, являющихся собственниками помещений, предоставляемых по договорам социального найма. Поэтому приватизировать квартиру необходимо, однако такая возможность есть далеко не всегда.

Если гражданин является единственным нанимателем помещения, то проблем возникнуть не должно.

В случае, когда в помещении несколько нанимателей, каждый должен быть согласен на приватизацию, иначе государственный орган откажет в переоформлении жилья.

В судебной практике периодически возникают споры по данному вопросу. Ранее судебная практика по данному вопросу была неоднозначной. Одни суды полагали, что отказ от приватизации нанимателя при условии того, что остальные наниматели настаивают на ней, нарушает их права, другие полагали, что нельзя принудить нанимателя к приватизации.

А, В и С сидели на трубе

В настоящее время суды обязаны придерживаться позиции, изложенной в Определении ВС РФ от 6 марта 2012 г. № 5-В11−127. Рассмотрим этот случай.

Так, граждане А и В подали иск к С о признании права собственности на квартиру (в порядке приватизации). Истцы пояснили, что являются нанимателями в четырехкомнатной квартире, которую они имели намерение приватизировать.

С также являлся нанимателем в указанном помещении, а также бывшим супругом В.

С не нес бремени содержания помещения и не производил текущий ремонт, постоянно скандалил.

На фоне этого между нанимателями возникла конфликтная ситуация.  Более двух лет истцы вели переговоры с ответчиком по поводу приватизации,

однако последний требовал от них приобретения ему однокомнатной квартиры, утверждал, что в противном случае не даст своего согласия на приватизацию спорной квартиры.

Суды первых двух инстанций встали на сторону истцов. Они пришли к выводу, что отказ С от приватизации, мотивированный несогласием истцов приобрести ему иное жилое помещение, в сложившейся ситуации является злоупотреблением правом (п. п. 1 и 2 ст. 10 ГК РФ), следовательно, право С на отказ от приватизации не должно подлежать защите.

Верховный суд не согласился с данными судебными актами, указав, что член семьи нанимателя имеет право как согласиться на приватизацию, так и возражать против нее.

Закон не требует выяснения мотивов волеизъявления лица, не дающего согласия на приватизацию.

В противном случае каждый отказ мог бы расцениваться как злоупотребление правами, нарушающее права лиц, настаивающих на приватизации квартиры.

Отказ С дать согласие на приватизацию прямо предусмотрен законом о приватизации и поэтому не должен рассматриваться судом как злоупотребление правом.

Также Верховный суд обратил внимание, что нижестоящие суды фактически возложили на С обязанность владеть собственностью, понудив к заключению договора, тогда как действующее законодательство не предусматривает возможности понуждения граждан к приобретению имущества в собственность.

Важные нюансы

В настоящее время данная позиция ВС РФ является обязательной для всех нижестоящих судов, поэтому нет смысла обращаться с аналогичными исками в суд. Как мы видим, приватизация носит добровольный характер, никто не может быть принужден к ее осуществлению в силу закона.

При приватизации доли нанимателей в праве собственности по общему правилу равны.

Вместе с тем граждане имеют право отказаться от доли в приватизируемой квартире.

Важным моментом является тот факт, что гражданин, если при приватизации он отказался от доли в  квартире в пользу иных участников приватизации, сохраняет пожизненное право пользования этим помещением.

Вышеуказанное право пользования за гражданином сохраняется даже в случае смены собственника приватизированной квартиры.

Отказавшись от участия в приватизации жилья, гражданин вправе участвовать в приватизации другого жилья.

Итак, круг прав собственника в отношении жилого помещения, безусловно, шире, чем у нанимателя по договору социального найма, при меньшем числе обязанностей, поэтому если есть возможность приватизировать жилое помещение, не следует пренебрегать ей. В то же время следует помнить, что наниматель освобожден от уплаты налога на имущество за предоставленное ему помещение.

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2017/08/08/cto-lycse-sobstvennost-na-jil_e-ili-socnaim/

Всё, что нужно знать о приватизации жилья — Справочник Недвижимости

Договор социального найма при приватизации недвижимости

Сначала власти устанавливали сроки, когда можно было получить «свою» квартиру в собственность бесплатно.

Но не все успевали это сделать, и сроки много раз переносились, а в 2016 году бесплатную приватизацию жилья сделали бессрочной. По данным Минстроя России, в 2019 году приватизированы около 80% квартир в России.

Оставшийся жилой фонд, принадлежащий государству, продолжает постепенно переходить в собственность россиян.

Рассказываем обо всех нюансах приватизации квартир, о которых нужно знать.

Что такое приватизация жилья

Приватизация — это бесплатная передача квартир, которыми владеет государство или власти города, в собственность людям, живущим в этих квартирах на законных основаниях. Как правило, таким основанием является договор социального найма. По нему человек может жить в квартире, но не вправе её продать или передать кому-то другому.

Передачей квартир по приватизации занимаются органы местного самоуправления. Например, в Москве это окружные структуры Департамента городского имущества.

Как получить жилье по договору социального найма

Государство даёт квартиры тем, кто, как оно считает, в них нуждается, а самостоятельно купить жильё или улучшить свои условия проживания не может. С такими гражданами заключается договор социального найма муниципальной квартиры.

Приватизация квартиры через договор соцнайма — распространённый способ стать собственником недвижимости в РФ для тех, кто не может её купить. Но жильё от государства получить непросто — нужно «постоять» в очереди. Получить квартиру по соцнайму могут те, кто встал на учёт нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 года.

Те, кто сделал это после 1 марта 2005 года, тоже вправе претендовать на жильё, но они должны быть признаны малоимущими. Хотя в очереди стоять придётся и тем, и другим.

Чтобы встать на жилищный учёт, нужно доказать, что семья малоимущая, то есть на каждого её члена приходится меньше прожиточного минимума (на самом деле условий больше, но это основное).

Необходимо собрать бумаги, подтверждающие положение семьи, и обратиться в органы местного самоуправления.

В Москве это Департамент городского имущества (подача заявки возможна через любой столичный МФЦ «Мои документы»).

Жильё, полученное по договору соцнайма, можно сразу же приватизировать. 

Кто может приватизировать квартиру

Участвовать в приватизации имеет право каждый россиянин, но только один раз в жизни. Исключение — те, кто в первый раз участвовал в приватизации будучи несовершеннолетним. За такими людьми сохраняется право приватизировать жилье ещё раз после того, как им исполнится 18 лет.

Более того, как уточняет руководитель юридической службы компании «ИНКОМ-Недвижимость» Светлана Краснова, дети включаются в число собственников при приватизации в обязательном порядке, а неучастие ребёнка в приватизации возможно только с разрешения органов опеки и попечительства, хотя на практике такие случаи почти не встречаются.

То есть несовершеннолетний сначала участвует в приватизации квартиры в долях с родителями, а после достижения совершеннолетия может воспользоваться своим правом ещё раз, если на тот момент будет зарегистрирован в другом неприватизированном жилье. Например, если он получит её как очередник или пропишется по месту жительства супруга или супруги.

Право на приватизацию квартиры есть у всех, кто в ней зарегистрирован (прописан). Чтобы приватизировать жильё, необходимо согласие на это всех зарегистрированных в ней.

«Для оформления приватизации квартиры имеет значение не факт проживания, а именно факт постоянной регистрации в квартире», — отмечает специалист департамента контроля качества национальной юридической службы «Амулекс» Ирина Забарская.

Можно ли отказаться от участия в приватизации

Да, и это распространённая практика. Нередко жильцы дают своё согласие на приватизацию, но от личного участия в ней отказываются. В этом случае квартира становится собственностью остальных жильцов, но «отказник» сохраняет право на пожизненное проживание в квартире. Выселить его нельзя ни при каких условиях, даже после продажи квартиры он сохранит право жить в ней.

«Причины, по которым граждане не хотят участвовать в приватизации, разные, — отмечает Светлана Краснова из „ИНКОМ-Недвижимости“.

— Например, пожилые родители могут отказаться от приватизации, чтобы собственниками квартиры стали их дети, и в дальнейшем избежать затрат на оформление наследства или споров между наследниками.

Кто-то отказался от приватизации, чтобы не платить налоги на имущество, которыми облагается любая собственность».

Какие квартиры нельзя приватизировать

Приватизировать можно жилые помещения, которые предоставлены гражданам на условиях социального найма и в которых они оформили постоянную регистрацию. Это отдельные квартиры или комнаты в коммуналках, полученные как во времена СССР, так и позже.

Но не всякое государственное жильё можно оформить в собственность, даже если люди там прописаны.

Нельзя приватизировать недвижимость, находящуюся в аварийном состоянии, помещения в общежитиях, в домах закрытых военных городков, служебные квартиры (кроме жилфонда совхозов и приравненных к ним сельскохозяйственных предприятий).

Нельзя также сделать частной собственностью жильё, которое находится в сельской местности и относится к стационарным учреждениям социальной защиты населения (домам-интернатам). Тем, кто хочет приватизировать квартиру, заранее нужно выяснить, не относится ли она к одной из этих категорий.

Кроме того, государство в некоторых случаях не разрешает приватизировать жильё, чтобы защитить интересы проживающих или сохранить здания.

«В запретный перечень можно включить жилые помещения, предоставляемые сиротам при достижении ими совершеннолетия, — добавляет Ирина Збарская из НЮС „Амулекс“. — Чтобы защитить сирот от мошенников, их жильё в течение пяти лет имеет статус специализированного жилого фонда, который запрещено приватизировать.

Есть ещё квартиры в домах, которые относятся к памятникам архитектуры.

Прямого запрета на их приватизацию нет, и в некоторых случаях получается оформить на них права собственности, но часто в этом праве отказывают, ссылаясь на особую историческую и культурную ценность здания, которое является культурным достоянием всех жителей города».

Как узнать, приватизирована ли квартира

Узнать, приватизировано ли жильё, может кто угодно. Самый простой  и быстрый способ это выяснить — посмотреть квитанцию на оплату коммунальных услуг, где указан тип жилья. Но этот способ не самый надёжный. Может оказаться, что информацию ещё не успели обновить.

Лучше всего запросить в Росреестре или многофункциональном центре «Мои документы» выписку из ЕГРН.

Если квартира находится в частной собственности, то в графе «Правообладатель» будут указаны фамилия, имя и отчество собственника, а если в муниципальной — город (например, Москва).

Если приватизация была проведена до 1998 года, юристы советуют обратиться в территориальное БТИ, которое тоже владеет необходимыми сведениями.

Как приватизировать квартиру: инструкция и список документов

Начать нужно с получения согласия всех лиц, имеющих право приватизировать данное жилье. Имеются в виду все зарегистрированные в квартире граждане, включая несовершеннолетних детей в возрасте от 14 до 18 лет (от имени детей младшего возраста согласие дают родители или опекуны). Согласие должно быть дано в письменной форме и заверено у нотариуса.

«Все жильцы обязаны присутствовать в регистрационном органе при подаче собранных документов, — уточняет Ирина Збарская. — Если кто-то из них не может прийти по уважительной причине, его заявление о согласии оформить права собственности на квартиру должно быть заверено у нотариуса, а кроме этого, должны быть поданы документы, подтверждающие эту уважительную причину».

Уважительной причиной может быть госпитализация, нахождение на лечении в другом городе, длительная командировка.

При участии в приватизации нескольких человек жильё передаётся либо в долевую, либо в совместную собственность.

При долевой схеме каждый будет владеть не конкретной комнатой или количеством метров в квартире, а долей в праве собственности, которой он сможет распоряжаться по своему усмотрению с некоторыми ограничениями. Размер долей определяют сами участники приватизации.

При совместном владении доли не выделяются (права на жильё считаются равными), пользоваться и распоряжаться объектом владельцы могут только по взаимному согласию.

Если все согласия получены и число будущих собственников определено, то следующий шаг — собрать документы для приватизации квартиры. Вот список:

  •  паспорта всех участников приватизации (включая несовершеннолетних от 14 до 18 лет);
  • письменное и нотариально заверенное согласие на приватизацию всех зарегистрированных в квартире лиц (можно составить самостоятельно либо попросить форму у нотариуса);
  • заявление о приватизации (его можно оформить при обращении в МФЦ «Мои документы»);
  •  договор соцнайма на приватизируемую квартиру;
  •  выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных лиц;
  • ордер на приватизируемое жильё или копия распоряжения о предоставлении этого жилья. Ордер — это документ, по которому в советское время предоставлялось жильё. Сейчас этот документ сам по себе не имеет юридической силы, но на его основании заключается договор соцнайма. Бывают случаи, когда оказывается, что договор соцнайма  не оформлен, и старый советский ордер — единственное доказательство прав жильцов на проживание в квартире. Если эта бумага в семье не сохранилась, нужно получить архивную справку о его выдаче в органах местного самоуправления;
  •   документ о неиспользованном ранее праве на приватизацию (справка о неучастии в приватизации, которую выдают муниципальные власти, в Москве — департамент жилищной политики).

Пакет документов можно подать лично в МФЦ «Мои документы». В Москве легко это сделать онлайн — через официальный сайт правительства Москвы. Новый собственник получит квартиру по договору передачи, нотариального удостоверения он не требует, пошлину платить не надо. Процесс приватизации займёт 46 дней.

После оформления бумаг нужно зарегистрировать право нового владельца на квартиру. Сделать это можно также в регистрационной палате, на сайте «Госуслуги», в МФЦ «Мои документы» или отделении Росреестра.

Может ли приватизировать квартиру кто-то один, если там постоянно проживают несколько человек

Да, это тоже распространённая практика. По словам Светланы Красновой, нередко так поступают, если семья намеревается продавать квартиру.

  По договорённости между всеми членами семьи она может быть оформлена в собственность одного из них, чтобы уменьшить количество участников сделки и минимизировать расходы на её оформление (при долевой собственности на квартиру сделка купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению). Но без согласия всех проживающих квартиру нельзя приватизировать даже по суду.

Какие могут возникнуть проблемы при приватизации

Случается, что человек не может подтвердить, что он раньше не участвовал в приватизации.

«Человеку необходимо подтвердить, что ранее он не участвовал в приватизации тех жилых помещений, в которых проживал и был зарегистрирован, — поясняет ведущий юрист Европейской Юридической Службы Юрий Аванесов.

— Следовательно, если в течение срока действия законодательства о приватизации (с 11 июля 1991 года) гражданин в какой-то период не был нигде зарегистрирован, возникает проблема в доказывании неучастия в приватизации. В этих случаях решение вопроса возможно в судебном порядке».

Ещё одной проблемой, с которой можно столкнуться, является отсутствие в жилищных органах ордера, на основании которого жилое помещение ранее было предоставлено человеку и без которого с ним не заключат договор социального найма. В этом случае также придётся доказывать свои права в суде.

Что изменится после приватизации жилья

После приватизации бывший квартиросъёмщик становится полноправным собственником жилья. Он может продать его, подарить, завещать, разделить на доли, сдать. Владельца нельзя выселить и снять с регистрации в его квартире.

Но владение подразумевает и несколько бОльшую ответственность за имущество и вовлечённость в управление им. Например, собственнику раз в год придётся платить налог на имущество (недвижимость), который составляет от 0,1% кадастровой стоимости квартиры (для объектов стоимостью до 10 млн руб.).

Кроме того, владелец должен ежемесячно платить взносы на капитальный ремонт дома (например, в Москве они составляют 17 руб. с 1 кв. м). А ещё участвовать в содержании общедомового имущества: платить за смену домофона в подъезде, услуги консьержа, совместно с другими собственниками принимать решения, касающиеся мест общего пользования в доме.

Ранее все эти заботы брало на себя, будучи собственником, государство.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/vse-chto-nuzhno-znat-o-privatizatsii-zhilya

Приватизация квартиры по договору социального найма: условия 2020

Договор социального найма при приватизации недвижимости

По закону договор на социальный найм жилья позволяет беспрепятственно проживать в нем, но не наделяет правом на пользование и распоряжение квартирой с юридической точки зрения. Приватизация квартиры по договору социального найма меняет эти условия для гражданина.

Особенности приватизации социального жилья: законодательство

Программа приватизации разрабатывалась и вступила в законную силу свыше 20 лет назад с ограниченным сроком ее реализации, но каждый раз по окончании ее действия продлевалась Правительством.

В феврале 2018 года было принято решение о ее бессрочности.

Поэтому вопрос о том, как можно и можно ли сейчас приватизировать имеющееся жилье, если на него права ограничиваются договором соцнайма, имеет положительный ответ.

В соответствии с законодательной базой, а именно ФЗ РФ № 1541-1 в редакции от 20 декабря 2017 года относительно разгосударствления недвижимости «О приватизации жилищного фонда в РФ», содержится уведомление о том, что квартира, принадлежащая государству, становится личной недвижимостью человека в результате ряда действий, желающего оформить ее соответствующим образом.

Важно! Приватизация реализуется одним человеком однократно.

Двукратный перевод недвижимости из муниципальной собственности в частную возможен, только если предыдущий договор был аннулирован. Также, дважды приватизировать квартиру может гражданин, если она принадлежит ему по социальному найму, а на момент деприватизации он не достиг совершеннолетия.

Допустимые основания и условия для приватизации

Закон определяет ряд условий для нанимателя, желающего оформить жилое помещение в собственность, иными словами – осуществить приватизацию квартиры на свое имя либо на имя одного или всех членов своей семьи:

  • наличие документа-основания пользования муниципальной квартирой;
  • наличие согласия или отказов от приватизации всех проживающих в квартире членов семьи.

Справка! Типовой договор социального найма жилого помещения служит основным и единственным документом, подтверждающим со стороны государства факт передачи проживающему в нем человеку жилья, а со стороны нанимателя – его официально подтвержденное право на проживание в нем, но лишь на ограниченных условиях.

Этот документ составляется с включением в него специальных требований, предписывающих человеку, с которым он заключается, условия на непосредственное владение помещением.

Обязанности нанимателя по заключенному договору соцнайма:

  • пользование квартирой согласно ее назначению и действующим нормам Жилищного Кодекса;
  • гарантия поддержания надлежащего вида жилья, не нарушая условий, например, Санэпидемнадзора;
  • за свой счет обеспечивать ремонт либо замену вышедших из строя узлов, участков помещения или коммуникаций;
  • регулярно, своевременно платить по счетам за квартплату.

Орган, управляющий государственным фондом жилья, принимает решение о том, что приватизировать квартиру можно на основании письменного заявления, если нет отметок о нарушении жильцом одного или нескольких вышеперечисленных пунктов.

Разработанные условия приватизации государственной квартиры включают также согласие в письменной форме на приватизацию всех прописанных лиц, в том числе детей старше 14 лет, претендующих на получение равных высчитанных для них долей.

Приватизация жилья может осуществляться прописанными в ней лицами:

  • мужем или женой;
  • родственниками с близкой степенью родства, например, детьми или родителями, сестрами, братьями;
  • другими родственниками с дальней степенью родства, но проживающими с нанимателем на общей территории и ведущими с ним общее, т.е. на одной территории, хозяйство.

Другие родственники, желающие участвовать в процессе приватизации, должны быть наделены этим правом с одобрения нанимателя через суд.

В процессе перевода из муниципальной собственности жилого помещения в частное все участвующие в процессе лица должны быть прописаны в договоре. Также, любой человек имеет право отказаться от участия в процессе.

Стоит ли вообще приватизировать социальное жилье: плюсы и минусы

Нигде не указано, что перевод квартиры из государственной в частную является обязательным. Человек, имеющий договор социального найма, заключенный до приватизации, имеет право проживать в ней пожизненно.

Рассмотрим положительные и отрицательные моменты приватизированного жилья.

Статус жильяПлюсыМинусы
Социальный наймОтсутствует взимание платы за капитальный ремонт.

Отсутствует требование по оплате ежегодного налога на недвижимость.

Возможность участвовать в программе переселения из признанного этого жилья аварийным.

Компенсация при появлении ЧС.

Установка на средства государства счетчиков

Нет права на продажу, обмен, дарение жилья или передачи в наследование.

Аренда не приватизированного жилья, принадлежащего арендодателю по договору социального найма – недопустима.

Частная собственностьВозможность продажи, дарения, обмена жилья.Повышенная финансовая нагрузка по содержанию жилья.

Любой гражданин может единоразово возвратить государству квартиру на основании заявления.

Как приватизировать квартиру по договору социального найма в 2020 году

Чтобы понять, как приватизировать квартиру, находящуюся в пользовании жильца по социальному найму, рассмотрим типичные действия по разгосударствлению недвижимости.

Данный процесс осуществляется в 4 основных шага:

  1. Предварительный сбор документации.
  2. Ее предоставление в административные органы населенного пункта.
  3. Подписание договора с муниципалитетом.
  4. Регистрация недвижимости на основании заключенного договора недвижимости в Росреестре на свое имя.

Более подробно процесс описан ниже.

Порядок действий

Осуществление программы по приватизации квартиры реализуется на основании собранной документации.

Порядок действий при приватизации квартиры по договору социального найма:

  1. Собирается пакет необходимых документов для подачи по месту жительства в администрацию города или соответствующего населенного пункта в управление, отдел, департамент жилищной политики или территориальное отделение МФЦ.
  2. Формируется и регистрируется соответствующее заявление от имени всех проживающих вместе родственниках, желающих приватизировать жилье. Ожидается решение.
  3. При одобрительном решении органов муниципальной власти формируется и подписывается договор передачи квартиры в личное пользование заявителя на юридическом уровне. Иными словами, заключается с органами власти так называемый договор приватизации жилья.
  4. Договор передается в Росреестр для регистрации на частное лицо – на имя заявителя квартиры.

Допускается разгосударствление недвижимости не только жильцами, но и юридическими лицами и даже организациями.

Документы

Необходимо собрать пакет документов для последующего предъявления в городские компетентные органы в области регистрации прав на недвижимость.

Список обязательных или дополнительных документов, если их предусматривают обстоятельства, для реализации права приватизации включают:

  • паспорта всех участников процесса, в том числе 2 копии свидетельства о рождении детей до 14 лет;
  • при смене жилья после 4 июля 1991 года формирование справки №9 из каждого места проживания в 2 экземплярах;
  • оформление справки, содержащей информацию об участии в предыдущей приватизации;
  • заверенный у нотариуса письменный отказ одним из прописанных в рассматриваемом жилье родственников от положенной ему доли;
  • копия доверенности на представителя от временно отсутствующего человека, заверенная нотариусом от его имени;
  • документ, свидетельствующий о смене данных паспорта;
  • свидетельство о смерти умершего до 2000 года родственника, прописанного на жилой площади.

Также нужно собрать документы на приватизируемое жилье, которые должны быть готовы к предоставлению их в государственные органы в надлежащей форме:

  • договор о социальном найме (если нет – то копии ордеров на жилое помещение);
  • выписка из ЕГРН на квартиру;
  • технический план квартиры с экспликацией;
  • справка по специально установленной форме №7 «Характеристика жилого помещения»;
  • информация из лицевого счета об отсутствии задолженности по оплате перед УК за услуги ЖКХ.

Для Росреестра потребуется квитанция и ее ксерокопия, свидетельствующая о проплате государственной пошлины за регистрацию недвижимости 2 000 рублей.

Ниже представлены образцы некоторых необходимых документов:

  • Образец основного заявления на приватизацию муниципальной квартиры в 2020.
  • Образец справки №7 «Характеристика жилого помещения».
  • Заявление на отказ от доли в квартире.

Все документы имеют общую форму. В зависимости от региона в них могут быть внесены поправки.

Сроки

Некоторые документы имеют период действия:

  • выписка информации из ЕГРН действительна не более 30 дней;
  • выписка информации из домовой книги актуальна 14 дней;
  • информация о лицевом счете обновляется каждые 30 дней, поэтому справка должна быть выдана в пределах этого срока.

Потребуется повторное оформление документов, если срок, в который они считаются действительными, превышает указанный период.

Полный срок ожидания приватизации квартиры составляет 3 или 4 месяца и зависит от:

  • времени, затраченного на подготовку документов;
  • срока, отведенного муниципальным органам на рассмотрение и проверку предоставленных заявителем бумаг;
  • ожидание регистрации квартиры в государственном отделении Реестра недвижимости.

Завершается приватизация жилья выдачей из Реестра недвижимости специальной выписки из ЕГРН не позднее, чем через 14 дней после обращения.

Стоимость

Предусмотрен бесплатный перевод жилья из муниципальной собственности в частную.

Важно! Приватизация реализуется бесплатно одним человеком однократно.

Однако, оформление справок потребует материальных затрат.

Так, средняя стоимость:

  • выписки из ЕГРН (ранее кадастрового паспорта) составит в пределах 1 000 руб.;
  • выписки информации из домовой книги 100 руб.;
  • справки, свидетельствующей о праве на приватизацию 100 руб.;
  • договор приватизации 1 500 руб.;
  • госпошлины за регистрацию недвижимого имущества в Росреестре 2 000 руб.

Стоимость дополнительных бумаг у нотариуса будет завить от его тарифов.

Таким образом, итоговая средняя стоимость приватизации жилья составит около 4 000 руб. (без учета помощи нотариуса) в зависимости от конкретной ситуации. Все тарифы регламентируются Налоговым Кодексом РФ.

Возможные причины отказа в приватизации и дальнейшие действия

Программа по приватизации работает для всех граждан одинаково и не содержит веских ограничений на ее реализацию. Однако есть и исключающие случаи, при существовании которых в приватизации будет отказано.

Вероятность отказа в приватизации повышается при следующих обстоятельствах:

  • если человек уже приватизировал другое или это же жилье;
  • когда дом признан аварийным;
  • наличии задолженности по оплате коммунальных услуг свыше 6 месяцев.
  • не допускается разгосударствление общежитий и недвижимости в городах закрытого типа военными.

Приватизация квартиры военнослужащего по договору соц найма возможна, если город имеет статус открытого.

Приватизация квартиры без договора социального найма

Главным условием для перевода жилья из муниципального в частное является наличие договора соцнайма, а дополнительным – желание гражданина.

Приватизация квартиры, в которой проживает гражданин без договора социального найма, возможна, если он предъявит ордер на нее.

Приватизация квартиры без договора социального найма осуществляется в таком же порядке, в каком и любая жилая недвижимость.

Заключение

Ответ на вопрос о том, можно ли приватизировать жилье по соц найму, зависит от имеющихся в наличии документов и мнения проживающих в квартире.

Договор приватизации и итоговая выписка из ЕГРН на квартиру – это документы, дающие полную свободу распоряжаться ей на юридическом уровне, а сама по себе программа приватизации – это способ принять в личное пользование квартиру от государства бесплатно.

Подробнее про возможность приватизации квартиры с несовершеннолетними детьми и на них, вы узнаете далее.

Всю необходимую поддержку с приватизацией может оказать наш юрист. Запись на бесплатную консультацию в специальной форме на сайте.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/privatizaciya/kvartiry-po-dogovoru-socialnogo-najma.html

Криминальный мир
Добавить комментарий