Договор соц.найма на жильё не свободное от прав других лиц

Живем по социальному найму: права и обязанности

Договор соц.найма на жильё не свободное от прав других лиц
19.07.2013
14377

Живем по социальному найму: права и обязанности Жилье, предоставленное по договору социального найма, вам не принадлежит, вы являетесь всего лишь его нанимателем.

Квартира, которую человек получил по договору социального найма и не приватизировал, собственностью его не является. В связи с этим в отличие от прав собственника у нанимателя права относительно недвижимости несколько ограничены. Например, такую квартиру нельзя продать, подарить, завещать, так как собственником такого жилья является, как правило, муниципалитет.

Суть договора социального найма в том, что одна сторона, которая является собственником (наймодателем), предоставляет другой, которая является нанимателем, жилое помещение в пользование и владение для проживания в нем.

В отличие от многих других договоров, договор соцнайма не имеет срока действия, и заключается он на основании решения о предоставлении помещения жилищного фонда социального использования.

Важный момент: переход жилья к другому собственнику, по закону, не может служить основанием для изменения условий договора или его расторжения. Что это значит?

К примеру, какое-либо государственное предприятие выделило своему работнику по договору социального найма квартиру, но через какое-то время собственник сменился. В этом случае выселить нанимателя все равно не могут, так как договор лишь на основании смены собственника не может быть расторгнут. Об этом говорит статья 64 Жилищного кодекса РФ.

Права и обязанности наймодателя

Остановимся подробнее на правах и обязанностях наймодателя. Итак, собственник обязан передать нанимателю жилье свободное от прав третьих лиц, принимать участие в его капитальном ремонте, а также ремонте общего имущества дома. Это значит, что, например, замену труб в вашей квартире обязан сделать собственник.

Делать капитальный ремонт в квартире, а также решать все проблемы с некачественными коммунальными услугами должен собственник. Если наймодатель не выполняет своих обязанностей, то наниматель может потребовать уменьшения платы за пользование помещением или же возмещения своих расходов, убытков.

То есть, если администрация не делает в вашей квартире, предоставленной по соцнайму, ремонт, не решает вопрос с некачественными услугами ЖКХ, то вы можете либо потребовать уменьшения платы, либо сделать все за свой счет и потребовать возмещения своих расходов.

В отношениях с управляющими компаниями, обслуживающими ваш дом, интересы квартиры, находящихся в социальном найме, представляет администрация населенного пункта. Напомним, наниматель же приобретает лишь право пользования общим имуществом в этом доме.

Права и обязанности нанимателя

Основная обязанность нанимателя — своевременно платить за пользование помещением, за коммунальные услуги. Кроме того, наниматель обязан использовать жилье только по назначению, проводить в нем текущий ремонт.

Отметим, что члены семьи нанимателя несут точно такие же обязанности и имеют такие же права, как и он сам. К членам семьи в этом случае относятся проживающие совместно супруг, дети и родители данного нанимателя.

Остальные родственники могут быть признаны членами семьи, если они вселены в качестве таковых и ведут с ним общее хозяйство. Или же, если они признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке.

Помните, что члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма.

Один немаловажный момент: если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но жить в помещении продолжает, то права за ним все равно сохраняются. Вот только обязательства по оплате он несет уже самостоятельно. Этот пункт особо актуален для бывших супругов.

Также наниматель может поселить к себе временных жильцов или же вселить иных лиц, но в этом случае потребуется письменное согласие всех членов семьи. В случае с постоянным жильцом необходимо будет внести изменения в договор соцнайма.

Более того «наймодатель может запретить вселение граждан, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на 1 члена семьи составит менее учетной нормы».

Ничье согласие не требуется лишь при вселении несовершеннолетних детей к родителям.

Важный момент: наниматель может с письменного согласия наймодателя и членов своей семьи, включая временно отсутствующих, обменять жилье на аналогичное. То есть на предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Если в семье есть несовершеннолетние дети, то кроме согласия наймодателя-собственника потребуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

Фото с сайта www.solidarnost.org, www.1tv.ru

Подготовила Анастасия Загоруйко

Источник: https://www.nn-baza.ru/article_view/zhivem_po_sotsialnomu_najmu_prava_i_objazannosti

Научная электронная библиотека Монографии, изданные в издательстве Российской Академии Естествознания

Договор соц.найма на жильё не свободное от прав других лиц

И договоры коммерческого, и договоры социального найма заключаются в письменной форме (ст. 674, п. 3 ст. 672 ГК). Несоблюдение данной формы договора не влечет его недействительности, кроме случаев, указанных в законе или в соглашении сторон (п. 1, 2 ст. 162 ГК).

Срок действия договора определяется по-разному для договоров коммерческого и социального найма, и в этом заключается одно из их основных различий.

В соответствии с п. 1 ст. 683 ГК договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пяти лет. Однако срок не является существенным условием этого договора, поскольку если он в договоре не определен, то договор считается заключенным на пять лет.

Договор, заключенный на срок до одного года, признается краткосрочным, и на него не распространяются указанные в п. 2 ст. 683 ГК правила, относящиеся к договору со сроком более одного года. В частности, на такой договор не распространяется норма о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок (ч. 1 ст. 684 ГК).

По истечении срока договора коммерческого найма жилого помещения, за исключением указанного выше случая, наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора коммерческого найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее одного года жилое помещение в наем.

Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ч. 2 ст. 684 ГК).

В отличие от договора коммерческого найма в отношении договора социального найма закон не ограничивает срока его действия, вследствие чего договор социального найма является бессрочным.

Сторонами в договоре найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем при найме обоих видов выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо.

В качестве нанимателя может быть только гражданин, физическое лицо, поскольку жилое помещение, как указывается в п. 1 ст. 671 ГК, предоставляется «для проживания в нем».

Обычно в качестве нанимателя в договоре коммерческого найма выступает один гражданин (физическое лицо). Однако возможна и множественность лиц на стороне нанимателя.

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем.

В этом случае такие граждане являются сонанимателями (п. 4 ст. 677 ГК).

При заключении договора коммерческого найма жилого помещения гражданин сам определяет, кто будет проживать совместно с ним в нанятом им помещении. Такими лицами могут быть и граждане, не являющиеся его супругом или родственниками.

Однако наниматель не вправе произвольно поселять в предоставленное ему жилое помещение всех, кого он пожелает. В соответствии с п. 2 ст. 677 ГК в договоре коммерческого найма должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем.

При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится лишь с согласия наймодателя.

После заключения договора коммерческого найма жилого помещения и первоначального определения лиц, которые будут проживать вместе с нанимателем, вселение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем возможно лишь с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих на данный момент. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (ст. 679 ГК).

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются не ими самими, а законом (абз. 2 п. 2 ст. 677 ГК).

Вместе с тем лица, постоянно проживающие вместе с нанимателем, не состоят непосредственно с наймодателем в правоотношениях по поводу пользования жилым помещением. В связи с этим за совершение ими действий, нарушающих условия договора, ответственность перед наймодателем несет наниматель (п. 3 ст. 677 ГК).

Исключение составляют случаи, когда данные граждане являются сонанимателями.

Если жилое помещение относится к муниципальному жилищному фонду, то в качестве наймодателя выступает орган местного самоуправления или муниципальная жилишно-эксплуатационная организация.

В случаях сдачи внаем жилого помещения, входящего в состав государственного жилищного фонда, наймодателем является государственное предприятие или учреждение, на балансе которых находится данное жилое помещение, либо созданная ими жилишно-эксплуатационная организация.

Нанимателем при заключении договора социального найма жилого помещения выступает гражданин, которому в установленном порядке было предоставлено жилое помещение. После заключения договора возможна замена нанимателя другим дееспособным членом семьи, например, в случае выбытия нанимателя изданного жилого помещения, его смерти (ст. 82 ЖК).

Правом постоянного пользования жилым помещением по договору социального найма, кроме нанимателя, обладают также члены его семьи. Все другие лица могут проживать с нанимателем только в качестве временных жильцов.

ЖК (ч. 1 ст. 69) определяет, во-первых, лиц, которые относятся к членам семьи, и, во-вторых, лиц, которые могут быть признаны членами семьи.

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя.

Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство (совместное расходование средств на питание, приобретение вещей, оплату пользования квартирой и т.п.).

В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Если лицо перестало быть членом семьи, но продолжает проживать в занимаемом по договору социального найма жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.

Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма (в частности, бывший супруг нанимателя или супруг члена семьи в случае расторжения брака).

Наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих.

Для вселения нанимателем в такое жилое помещение других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи необходимо также согласие в письменной форме наймодателя.

На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя (ч. 1 ст. 70 ЖК).

Согласно п. 2 ст. 672 ГК проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

Изданной нормы вытекает, что все они являются сонанимателями по данному договору, в связи с чем возможно расторжение договора найма жилого помещения отдельно с каждым из них (например, в случае выезда кого-либо из членов семьи нанимателя на другое постоянное место жительства).

В отношениях с наймодателем при социальном найме наниматель выступает в качестве представителя членов его семьи в силу закона (п. 1 ст. 182 ГК).

Предметом договоров коммерческого и социального найма является изолированное жилое помещение.

Помещение признается жилым, если оно отвечает установленным санитарным, градостроительным, техническим и противопожарным требованиям и предназначено для проживания граждан во все сезоны года. Дом, в котором находится сдаваемое внаем помещение, должен быть зарегистрирован в качестве жилого в бюро технической инвентаризации или ином уполномоченном на это органе.

Сдаваемое внаем жилое помещение должно быть изолированным, т.е. представлять собой жилой дом, квартиру, часть дома или часть квартиры, имеющие отдельный вход.

Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная комната).

Смежные комнаты как единое целое могут быть объектом одного договора найма (смежно-изолированные комнаты).

Объектом договора коммерческого найма может быть жилое помещение независимо от его размера. Что касается качества сдаваемого внаем по такому договору жилого помещения, то оно должно соответствовать понятию «помещение, пригодное для постоянного проживания» (п. 1 ст. 673 ГК).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (абз. 2 п. 1 ст. 673 ГК). К категории непригодных для проживания в настоящее время относятся подвальные и полуподвальные помещения, помещения, не имеющие естественного освещения, бараки, аварийные дома и т.п. Такие помещения не могут быть объектом договора найма.

Самостоятельным объектом договора коммерческого найма не могут быть подсобные помещения. Однако при найме квартиры, дома, части дома они входят в состав объекта договора.

Если же внаем сдается часть квартиры (комната или несколько комнат), подсобные помещения будут находиться в общем пользовании всех нанимателей, т.е. составлять общий объект.

Наймодатель по договору найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) обязан предоставить другой стороне-нанимателю жилое помещение для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).

Обязанности наймодателя по договору коммерческого найма определены в ст. 676 ГК. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Кроме того, на нем лежит обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

● передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

● принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

● осуществлять капитальный ремонт жилого помещения (обязанность проведения текущего ремонта жилого помещения возлагается на нанимателя – п. 4 ч. 3 ст. 67 ЖК);

● обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Помимо указанных наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения (ст. 65 ЖК).

Специфическим признаком права на жилую площадь, отличающим его от других вещных прав, является его целевой характер. Жилое помещение предоставляется нанимателю для проживания в нем, т.е. для удовлетворения его потребности в жилье.

Соответственно, не допускается размещение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юридических лиц, использование их для производства промышленной или иной продукции, для складов и т.п.

Использование жилого помещения не по назначению может служить (при соблюдении предусмотренных законом условий) основанием для расторжения договора найма жилого помещения (абз. 2 п. 4 ст. 687 ГК, п. 4 ч. 4 ст. 83 ЖК).

Вместе с тем согласно ч. 1 ст. 17 ЖК допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законном основании гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Он не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Важнейшей обязанностью нанимателя является своевременное внесение платы за жилое помещение, а если договором не предусмотрено иное – самостоятельное внесение коммунальных платежей (ст. 678 ГК).

Одним из прав нанимателя, возникающих из договора найма жилого помещения, является право на сдачу нанятого жилого помещения в поднаем. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю (п. 1 ст. 685 ГК).

Наниматель обладает правом вселять в жилое помещение не только поднанимателей, но и других лиц – временных жильцов (пользователей). В качестве последних могут вселяться родственники, знакомые нанимателя и членов его семьи и т.д. Правовое положение временных жильцов не зависит от вида найма жилого помещения.

Для вселения временного жильца необходимы разрешение нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, а также предварительное уведомление наймодателя.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Источник: https://www.monographies.ru/ru/book/section?id=8308

Договор найма жилого помещения

Договор соц.найма на жильё не свободное от прав других лиц

Регулируетсягл. 35 ГК РФ и Жилищным Кодексом.

  1. Жилищные фонды РФ

  2. Понятие договора найма жилого помещения

  3. Виды договоров найма жилого помещения

  4. Договор социального найма. Понятие, содержание.

  5. Прекращение

  6. Договор специализированного найма

  7. Договор камерческого найма

Согласност. 2 Конституции РФ граждане имеют правона жилище.

Жилищныйфонд – это вид недвижимости, представляющийсобой совокупность всех жилых помещений,находящихся на территории РФ не зависимоот форм собственности, включая жилыедома, специализированные дома, квартиры,служебные жилые помещения.

Вжилищный фонд не входят не жилые помещенияв жилых домах, предназначенных дляторговых, бытовых и иных нужд.

Жилищныйфонд может быть подразделён на различныевиды по различным основаниям: 1) по формесобственности, выделяют: частный жилищныйфонд (находящийся в собственностифизических и юридических лиц),государственный жилищный фонд (фонднаходящийся в собственности РФ и фонднаходящийся в собственности субъектовРФ), муниципальный жилищный фонд; 2) взависимости от целей использованиявыделяют фонд социального использования(государственный или муниципальныйжилищный фонд, предназначенный дляпредоставления гражданам по договорусоциального найма), специализированныйжилищный фонд (государственный илимуниципальный жилищный фонд, предназначенныйдля предоставления отдельным категориямграждан по договору специализированногонайма или договору безвозмездногопользования), индивидуальный жилищныйфонд (фонд граждан, для личногоиспользования, т.е. проживания), жилищныйфонд коммерческого предоставления(частный фонд физических и юридическихлиц, предназначенный для предоставленияпо договору коммерческого найма; 3) поцелевому назначению выделяют: основнойжилищный фонд (предназначен дляпостоянного проживания) и вспомогательныйжилищный фонд (фонд специализированногоназначения, предназначенный дляиспользования в установленном порядке).Вспомогательный фонд подразделяетсяна жилые служебные помещения испециализированные дома (общежития,дома инвалидов, интернаты, дома престарелыхи т.д.).

  1. Понятие договора найма жилого помещения

ВГК РФ даётся единое понятие для любойразновидности договора найма. Согласност.

671 «одна сторона, собственник жилогопомещения или управомоченное им лицо– наймодатель, обязуется предоставитьдругой стороне – нанимателю, жилоепомещение, за плату, во временное владениеи пользование для проживания в нём».

Сторонами являются наймодатель инаниматель. По юридической природедоговор является консенсуальным,двустороннем и возмездным. В исключительныхслучаях договор может быть безвозмездным.Форма договора письменная.

Законодательвыделяет 3 вида договора найма: 1) договорсоциального найма; 2) договорспециализированного найма; 3) договоркоммерческого найма.

Законодательединообразно определяет следующее: 1)понятие договора; 2) обязанностинанимателя; 3) правовое положениевременных жильцов; 4) правовое положениеподнанимателей; 5) все договоры носятпотребительский характер (предназначенытолько для бытового использования).

Различиядоговоров социального и коммерческогонайма: 1) по правовому регулированию:договор социального и специализированногонайма регулируются преимущественнонормами жилищного законодательства (восновном нормы являются императивнымии направлены на обеспечение гарантийжилищных прав граждан), договоркоммерческого найма в основномрегулируется нормами Гражданскогозаконодательства; 2) по режиму заключения:по договору социального найма помещениепредоставляется из ,учитываетсянуждаемость, необходима постановка научёт, орган власти принимает решение опредоставлении помещения и заключаетсятиповой договор (причём стороны невправе отступить от типового договора,т.к. он имеет силу подзаконного акта),договор коммерческого найма: можетиспользоваться любой фонд, за исключениемфонда социального использования.Учитывается принцип свободы договора.

Помимодоговора найма жилого помещениясуществует договор аренды жилогопомещения, в качестве исключения. Поданному договору жилое помещениепредоставляется во временное владениеи пользование юридическим лицом, дляпроживания физических лиц, как правило,своих работников.

  1. Договор социального найма

Подоговору социального найма жилогопомещения, одна сторона – наймодатель,обязуется предоставить другой стороне– гражданину – нанимателю, жилоепомещение, во владение и пользование,для проживания в нём, на условияхопределённых законом.

Поправовой природе договор является:консенсуальным, взаимным, может бытькак возмездным так и безвозмездным иносит бессрочный характер.

Стороныдоговора: наймодатель – только публичныйсобственник, в лице органов власти илиорганов местного самоуправления,нанимателем может выступать толькофизическое лицо, которое отвечаетустановленным законом требованиям.

Предметдоговора: жилое помещение, т.е. изолированноепомещение, которое является недвижимымимуществом и пригодно для постоянногопроживания граждан. Изолированностьозначает наличие самостоятельноговхода и выхода в места общего пользования,либо на улицу. Пригодность означаетсоответствие жилого помещения санитарнымнормам и правилам.

Заключениедоговора: главная особенность договорасоц. Найма – это заключение его наосновании решения органа власти илиместного самоуправления о предоставлениижилого помещения. Данный договорпредставляет собой исключительныйспособ обеспечения граждан жилымипомещениями, основанный не на принципесвободы заключения договора, а на основеадминистративно-правовых предпосылок.

Особенностизаключения договора социального найма:заключается на основании решения, арешение принимается при наличии следующихусловий: 1) признание гражданинануждающийся в жилом помещении, причёмзакон содержит исчерпывающий переченьнуждающихся (ст. 49 Жилищного Кодекса),постановка на учёт в качестве нуждающегося;2) постановка на учёт в качесве нуждающегосяявляется необходимым условием, дляпостановки на учёт для предоставленияжилого помещения.

Жилыепомещения получаются: 1) в порядкеочереди; 2) вне очереди (без принятия научёт).

Внеочереди предоставляются отдельнымкатегориям граждан (дети сироты,оставшиеся без попечения родителей),гражданам, которые страдают тяжёлымихроническими заболеваниями (переченьустановленный Правительством), гражданам,которые проживают в непригодномпомещении.

Договорзаключается на основании решения органавласти или органа местного самоуправления.

  1. Договор социального найма. Понятие, содержание.

наймодатель обязан предоставитьсвободное помещение от прав третьихлиц, обязан осуществлять капитальныйремонт. Наймодатель обязан обеспечитьпредоставление коммунальных услуг иучаствовать в содержании и ремонтеобщего имущества.

Наймодательвправе требовать оплаты и требоватьисполнения обязанностей нанимателя.

Обязанностинанимателя: 1) использовать имуществопо назначению; 2) обеспечить сохранностьимущества; 3) поддерживать имуществ внадлежащем состоянии; 4) осуществлятьтекущий ремонт; 5) вносить плату и т.д.

Правананимателя: 1) требовать осуществлениекапитального ремонта; 2) имеет право насохранение жилого помещения при временномотсутствии, не зависимо от срока ипричин.

Унанимателя есть возможность распоряжатьсяжилым помещением, однако это правомочиеимеет специальный характер. Он имеетправо на: 1) вселение других лиц; 2) сдачапомещения под наём; 3) подселение временныхжильцом; 4) обмен или замена и др.

Вселениедругих лиц:

Взаконе говорится о том, что члены семьиимеют равные права и обязанности снанимателем и являются сонанимателями,соответственно они несут солидарнуюответственность с нанимателем и должныбыть указаны в договоре социальногонайма.

Составчленов семьи выделяется:

1)в силу закона. В силу закона членамисемьи являются: супруг нанимателя, егодети и родители. Основанием являютсятолько кровнородственная связь;

2)в силу судебного решения.

В силу судебногорешения членами семьи могут быть другиеродственники нанимателя, в том числеродители супруга, не зависимо от степениродства, нетрудоспособные иждивенцы ииные лица в качестве исключения, в томчисле фактические супруги (сожители).

Основанием в силу судебного решения,членами семьи, может быть родственнаяи неродственная связь, может бытьиждивение, совместное проживание,обязательно должно быть совместноепроживание и ведение общего хозяйства.

Сдачав поднаём жилого помещения:

Осуществляетсяна основании договора и предметом можетбыть как в целом жилое помещение, так иего часть. Договор заключается с согласиянаймодателя и на определённый срок.

Поюридической природе договор являетсядвусторонним, реальным, возмездным исрочным.

Существенныеусловия: предмет, цена договора и срок.Если срок не указан, то договор считаетсязаключённым на 1 год.

Условиязаключения договора поднайма: 1) письменноесогласие наймодателя: 2) письменноесогласие всех членов семьи нанимателя;3) если коммунальная квартира письменноесогласие других нанимателей; 4) площадьв достаточном количестве; 5) отсутствиев составе семьи нанимателя, лиц страдающихтяжёлыми формами хронических заболеваний.

Правопользования – ограничено.

Прекращение:истекает срок действия договора илирасторгнут.

Вселениевременных жильцов:

Какправило – это родственники, знакомые,члены семьи. Вселение осуществляетсяс разрешения нанимателя и членов семьии на основании договора.

Договорявляется двусторонним, консенсуальным,безвозмездным и срочным.

Условиязаключения договора: согласие членовсемьи, уведомление наймодателя идостаточность площади.

Сроквременного проживания: не более 6-имесяцев.

Потребованию нанимателя, могут бытьвыселены по истечении 7-и дней со дняпредъявления требования.

Могутподлежать выселению в судебном порядкебез предоставления другого помещения

Обменжилыми помещениями:

Наймодательвправе обменять одно жилое помещение,на другое. Цели могут быть различные:изменение места работы, изменениесостава семьи и т.д.

Договор обмена можнозаключить в отношении жилья находящегосяв каком-либо одном жилищном фонде(государственном, муниципальном). Нельзяобменять, когда одно жильё находится вгосударственном, а другое в частном.

Если жильё которое находится в частномфонде, то заключается договор мены.

Договоробмена – соглашение нанимателей, всоответствии с которым наниматель подоговору социального найма обязуетсяпередать нанимаемое им жилое помещениедругому аналогичному нанимателю, которыйв свою очередь обязуется передатьпервому взамен жилое помещение.

Договордвухсторонний, консенсуальный и взаимный.

Прекращениеправ на жилое помещение у одних участниковозначает одновременно к возникновениюправ других участников.

Стороны:физические лица – наниматели по договорусоциального найма и не могут бытьподнаниматели, временные жильцы, членысемьи, поскольку не имеют самостоятельногоправа на жильё.

Членысемьи дают согласие на обмен, или праватребовать обмена.

Предметдоговора: жилое помещение, как в одномпункте, так и в разных населённых пунктахРФ. Ст. 73 Жилищного Кодекса устанавливаетисчерпывающий перечень условий, прикоторых обмен не допускается:

-к нанимателю предъявляется иск орасторжении или изменении договора;

-право пользования оспаривается всудебном порядке;

-жилой дом, в котором находится квартираподлежит переоборудованию дляиспользования в других целях;

-жилой дом, в котором находится помещениеподлежит капитальному ремонту спереустройством или перепланировкой;

-коммунальную квартиру в результатеобмена вселится гражданин страдающийодной из тяжёлых форм хроническихзаболеваний.

Договорв письменной форме с ведением документа,согласие наймодателя – на основанииэтого заключается новый договорсоциального найма.

Изменениедоговора социального найма:

-могут касаться предмета, субъекта,содержания. Основания могут быть разными– соглашения сторон. Для изменениядоговора необходимо согласие всех лиц, членов семьи и наймодателя.

В случаяхпредусмотренных законом изменениямогут быть без согласия наймодателя (всудебном порядке). Изменение может бытьпри вступлении одного из членов семьив брак.

Изменение может быть при раздележилого помещения, путём предоставленияодному из членов семьи изолированнойкомнаты.

Основания:

  1. Договор специализированного найма

  1. Договор коммерческого найма

Источник: https://studfile.net/preview/5388925/page:4/

Договор социального найма жилого помещения. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма

Договор соц.найма на жильё не свободное от прав других лиц

Недвижимость: Покупка / Продажа / Аренда / Сдать / Снять / Консультации / АН ИНФО
Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц.сети можно просто нажав кнопки:

Договор социального найма жилого помещения. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма.

1. Понятие договора социального найма жилого помещения

Понятие договора социального найма закреплено в Законе РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, в котором под договором социального найма жилого помещения понимается соглашение, по которому собственник государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение (как правило, в виде квартиры) в пределах нормы площади жилого помещения, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение.

Название договора социального найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования отражает сущность этого гражданско-правового договора, которая заключается в удовлетворении государством потребности в жилье тех граждан, которые не имеют возможности улучшить свои жилищные условия за счет собственных или кредитных средств.

Целью заключения договора социального найма является передача жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде во владение и пользование граждан, которые должны использовать его по прямому назначению, т.е. для проживания.

Договор социального найма жилого помещения является консенсуальным (права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора) и взаимным (обязанности наймодателя корреспондируют правам нанимателя).

Из определения договора социального найма, содержащегося в Законе РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, следует, что договор социального найма является возмездным (основная обязанность нанимателя – вносить плату за пользование жилым помещением).

Вместе с тем приведенное определение договора социального найма заслуживает критики, поскольку не учитывает, что законодательство для некоторых категорий граждан допускает возможность бесплатного пользования жилым помещением на основании договора социального найма (ст.

59 Жилищного кодекса РСФСР).

Таким образом, стоит согласиться с высказанным в литературе мнением о том, что возмездность не является обязательным признаком договора социального найма.

Жилое помещение на основании договора социального найма предоставляется гражданам в бессрочное пользование.

2. Предмет договора социального найма жилого помещения

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ в любом договоре условие о предмете считается, безусловно, существенным. Таким образом, договор социального найма может считаться заключенным только в случае, если он содержит признаки, позволяющие индивидуализировать передаваемое по договору социального найма жилое помещение.

Предметом договора социального найма жилого помещения может выступать жилое помещение, находящееся в государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования (п. 1 ст. 672 ГК РФ).

Под жилищным фондом социального использования понимается совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора социального найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. Состав жилищного фонда социального использования подвижен, поскольку одни жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма и, таким образом, включаются в состав жилищного фонда социального использования, другие – приватизируются и, таким образом, утрачивают принадлежность к этому фонду.

Характер предмета договора социального найма обусловлен законом. Жилое помещение, передаваемое по договору социального найма, состоящее из квартиры либо из одной или нескольких комнат, должно предназначаться для постоянного проживания граждан и быть изолированным (ч. 1 ст. 7 и ч. 1 ст. 52 Жилищного кодекса РСФСР).

Часть комнаты, смежные комнаты (связанные общим входом) и подсобные помещения не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма.

К жилым помещениям, передаваемым гражданам на основании договора социального найма, Жилищный кодекс РСФСР предъявляет также такое требование, как благоустроенность применительно к условиям данного населенного пункта и соответствие установленным санитарным и техническим требованиям (ч. 1 ст. 40).

Кроме того, при предоставлении жилого помещения на основании договора социального найма учитываются интересы граждан (например, не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет и др.).

Спецификой предмета договора социального найма является то, что он нормируется в законодательном порядке (норма жилой площади на человека в соответствии с Жилищным кодексом РСФСР составляет 12 м2на одного человека).

В отличие от договора коммерческого найма жилого помещения предмет договора социального найма в каждом случае определяется не соглашением сторон, а административными правовыми актами (решением соответствующего органа власти, ордером).

3. Субъекты договора социального найма жилого помещения

Относительно особенностей субъектного состава договора социального найма жилого помещения следует отметить, что наймодателем в указанном виде гражданско-правового договора может выступать только юридическое лицо, поскольку предметом договора служит жилое помещение, находящееся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований.

На стороне наймодателя по договору социального найма могут выступать государственные органы и органы местного самоуправления, уполномоченные представлять интересы собственника, а также государственные и муниципальные предприятия и учреждения, в хозяйственное ведение или оперативное управление которых переданы жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда.

Нанимателем жилого помещения по договору социального найма может являться только гражданин, поскольку жилое помещение передается нанимателю для его проживания в нем.

Особого внимания заслуживает правовое положение членов семьи нанимателя, которое отличается от правового положения лиц, постоянно проживающих совместно с нанимателем по договору коммерческого найма.

В соответствии с п. 3 ст.

672 ГК РФ члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним по договору социального найма жилого помещения, пользуются равными с нанимателем правами и несут все обязанности, вытекающие из договора.

Статьей 53 Жилищного кодекса РСФСР к указанному положению добавляется, что совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.

В литературе неоднократно высказывалось заслуживающее поддержки мнение, что все члены семьи нанимателя являются также нанимателями жилого помещения, хотя и формально стороной в договоре не являясь. Договор социального найма заключает член семьи, достигший совершеннолетия, и уполномоченный заключить такой договор.

По существу, наниматель выступает законным представителем членов семьи, чем порождает у них права и обязанности по договору социального найма.

Таким образом, некоторые ученые справедливо отмечают наличие в договоре социального найма на стороне нанимателя так называемого “субъектного состава”(член семьи нанимателя и сам наниматель с правовой точки зрения выступают как сонаниматели), являющегося особенностью этого вида гражданско-правового договора.

4. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма.

Глава 7 третьего раздела ЖК РФ устанавливает «Основание и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма». Основные новеллы главы:

– исключено первоочередное предоставление жилых помещений;

– все жилые помещения будут предоставляться в порядке очередности, исходя из времени принятия граждан на учет, за исключением некоторых категорий очередников;

– упразднены ордера на занятие жилья, предоставляемого по договору социального найма, как основания для вселения в жилое помещение;

– отказ от установления единой федеральной учетной нормы и нормы предоставления жилья по договору социального найма;

– определение последствий намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий;

– право на дополнительную площадь утрачено отдельными категориями граждан, имевших такое право до принятия ЖК РФ;

– иное, по сравнению с прежним жилищным законодательством, определение учета законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма;

– установление нового порядка предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире;

– установление в качестве основания для выселения с предоставлением другого жилого помещения (неблагоустроенного, по нормам общежития) в случае невнесения в течение более шести месяцев без уважительных причин платы за жилое помещения и коммунальные услуги.

Одним из условий осуществления гражданами права на жилище является, в соответствии с п. 3 ст. 2 Жилищного кодекса РФ, предоставление гражданам жилых помещений в государственном или муниципальном жилищных фондах.

Анализ норм ЖК РФ показывает, что среди оснований возникновения жилищных прав особо выделено одно из них – договор. Такое внимание к нему обусловлено особой ролью договора в возникновении жилищных прав и их регулировании.

Кроме известных договоров социального и коммерческого найма, жилищные отношения порождают и регулируют договоры безвозмездного пользования, поднайма, найма специализированных жилых помещений, обмена жилыми помещениями.

Жилищный кодекс РФ предусматривает следующие категории нуждающихся лиц, которым предоставляется жилое помещение по договорам социального найма:

1)малоимущие;

2)иные категории граждан, указанные в законе субъекта Российской Федерации;

3)иностранные граждане, лица без гражданства в силу прямого указания международного договора.

Таким образом, для заключения договора социального найма, в отличие от договора коммерческого найма, необходимо наличие обязательных предпосылок, предусмотренных законодательством (например, принадлежность к категории малоимущих, нуждаемость и т.д.), при отсутствии которых договор социального найма не заключается, а заключенный договор может быть признан недействительным.

Согласно Федерального закона от 29.12.2004 г.

№189 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» малоимущими считаются граждане, если они признаны таковыми органами местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи и стоимости имущества, подлежащего налогообложению в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации.

Другим основанием для получения жилья по договору социального найма является признание гражданина нуждающимся в жилом помещении.

В ст. 51 ЖК РФ подробно указаны основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях. Это:

– не являющиеся нанимателями жилых помещений по договору социального найма и не имеющие собственного жилья;

– обеспеченные жилой площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

– проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

– являющиеся нанимателями или членами семьи нанимателя, собственниками или членами семьи собственника, если они проживают в коммунальной квартире, где имеется больной, с которым совместное проживание в квартире невозможно, и не имеющие иного жилого помещения (ч. 4 ст. 51 ЖК РФ). Невозможность совместного проживания с таким больным в одной квартире должна подтверждаться заключением органов здравоохранения.

Предоставление жилых помещений лицам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, осуществляется вне очереди (ч. 3 ст. 37 ЖК РФ).

Источник: http://www.info.yarnet.ru/art/index.php?id=299

Криминальный мир
Добавить комментарий