Что такое апартаменты и как можно приобрести данное жилье?

Предлагают купить в новостройке не квартиру, а апартаменты. Что это значит? — Советы юриста – 3m2

Что такое апартаменты и как можно приобрести данное жилье?

В новостройках Киева все чаще появляются предложения о покупке не только квартир, смарт-квартир или двухуровневого жилья, но и «апартаментов».

В отличие от бытового понимания этого термина (как большой, роскошной квартиры), застройщики вкладывают в него совершенно иной смысл.

Что именно имеют в виду, когда продают апартаменты, что это значит для покупателя с юридической точки зрения, 3m2 помогла разобраться Виктория Гетьман, юрист ЮФ «Кушнир, Якимяк и Партнеры».

Комплекс апартаментов Loft House Podol

В чем особенность апартаментов?

Законодательство Украины четко не определяет правовой статус апартаментов, а также не предусматривает критериев разграничения последних и, например, квартир.

Ознакомившись с предложениями застройщиков относительно продажи апартаментов, можно сделать общий вывод, что фактически такой вид недвижимости визуально может никак не отличаться от обычных квартир, однако основной особенностью апартаментов является то, что они принадлежат к помещениям нежилого фонда. Именно в связи с этим, статус апартаментов определяет ряд последствий для их владельца, которые мы опишем ниже.

Определение и общее описание апартаментов можно встретить в государственных строительных нормах. При этом, в большинстве случаев данное помещение рассматривается как один из типов номеров в отелях или других средствах временного размещения. Согласно ГСН В.2.2-24:2009 «Здания и сооружения.

Проектирование высотных жилых и общественных зданий» апартаментами считаются квартиры для временного проживания людей с высоким уровнем сервиса. Однако, в соответствии с ч. 1 ст.

382 Гражданского кодекса Украины (далее — ГК Украины) квартирой является изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания. Из изложенного следует, что определение «апартаментов» как объекта недвижимости, которое содержится в ГСН В.2.

2-24:2009, не соответствует требованиям ГК Украины в части целевого назначения «квартиры» как объекта недвижимости.

Относительно данной коллизии, Окружным административным судом города Киева в решении от 04.08.

2017 года (оставлено в силе апелляционной инстанцией), было отмечено следующее: учитывая, что апартаменты предназначены для временного проживания, их нельзя отождествлять с квартирами — помещениями для постоянного проживания. При этом, независимо от назначения апартаментов, судебная практика относит последние в нежилой фонд.

Комплекс апартаментов Loft House Podol

Можно ли зарегистрировать место жительства в апартаментах?

На сегодняшний день многие застройщики утверждают, что в апартаментах можно так же легко зарегистрировать место жительства, как и в квартирах. Нормы законодательства, практика государственных органов и судов говорят об обратном.

Согласно Правилам регистрации места жительства (Постанова Кабинета Министров Украины от 02 марта 2016 года № 207) для соответствующей регистрации, в том числе, подаются документы, которые подтверждают право на проживание в жилье (ордер, свидетельство о праве собственности, договор аренды или другие). Гражданский кодекс Украины в ст.

379 определяет понятие жилья физического лица как жилищный дом, квартиру или другое жилищное помещение, предназначенное и пригодное для постоянного или временного проживания в них. Вышеуказанное говорит о том, что регистрация места жительства возможна только в жилищных помещениях.

Такой же вывод был сделан Днепропетровским апелляционным административным судом в решении от 23.07.2015 года по делу № 310/6794/14-а, в отмене которого было отказано Верховным судом Украины постановлением от 17 октября 2017 года.

При этом, согласно обстоятельствам вышеуказанного дела, в связи с отсутствием регистрации места жительства истец столкнулся с отказом банка в открытии текущего счета через невозможность идентификации клиента и отказом избирательной комиссии во включении в список избирателей на основании невозможности определить избирательный адрес. Также отсутствие регистрации места жительства может привести к непринятию документов на получение регистрационного номера плательщика налогов. Для получения этого номера заявитель должен предоставить копию страницы паспорта со штампом о месте жительства или подать справку о регистрации места жительства (или другие документы в зависимости от обстоятельств) (п. 1 Раздел ІІІ Положения о регистрации физических лиц в Государственном реестре физических лиц-плательщиков налогов).

В то же время, плюсом в таком случае будет то, что при продаже апартаментов нотариус не будет запрашивать документы, подтверждающие отсутствие регистрации несовершеннолетних лиц в недвижимости.

Как владелец апартаментов оплачивает налог на имущество?

Собственники апартаментов обязаны оплачивать налог на имущество. Следует отметить, что Налоговым кодексом (ст. 266.4.) и Решением Киевского городского совета от 23 июня 2011 года № 242/5629 (с последними изменениями от 21 ноября 2017 года) установлены льготы по оплате этого налога.

Такие льготы касаются только объектов жилищной недвижимости: база налогообложения уменьшается для квартир (в независимости от количества) на 60 м2, жилищных домов (в независимости от количества) – на 120 м2.

Не жилищные помещения, в том числе апартаменты, в 2018 году облагаются налогом в размере 1 процента от минимальной заработной платы (по состоянию на 1 января 2018 года) за каждый метр квадратный помещения.

Комплекс апартаментов Platforma

Кроме того, согласно Налоговому кодексу (ст. 172.1.

) не подлежит налогообложению доход физического лица, получен от продажи не чаще одного раза на протяжении отчетного налогового года жилого дома, квартиры, дачного дома, при условии нахождения этого имущества в собственности более трех лет. В то же время, доход получен от продажи другой недвижимости, в том числе, апартаментов подлежит налогообложению за ставкой 5 процентов.

А как дела с коммуникациями, тарифами, нормами строительства?

Согласно ГСН В.2.2-15-2005 «Жилищные дома.

Основные положения» жилищное помещение – это отапливаемое помещение, размещённое на наземном этаже, предназначенное для проживания на протяжении всего года, и которое соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям по поводу микроклимата и воздушной среды, природного осветления, допустимых уровней нормативных параметров относительно шума, вибрации, ультразвука, инфразвука, электрических и электромагнитных полей, ионизированного излучения. Соответственно при строительстве жилищных домов все необходимые вышеуказанные требования должны быть соблюдены, поскольку в противном случае застройщик не введет здание в эксплуатацию. В ситуации апартаментов, то есть не жилищных помещений, большинство подобных нормативов не обязательны, поэтому при продаже такого типа недвижимости могут таится множество подводных камней относительно качества застройки.

Кроме того, в случае покупки помещения для проживания в виде апартаментов собственник может столкнутся с ситуацией иных условий предоставления и тарификации коммунальных услуг, нежели оплачивают жители квартир.

Также стоит помнить, что при взыскании банком или другими лицами апартаментов в счет исполнения обязательств судебные органы не будут обращать внимание на отсутствие в должника иного жилья.

Напротив, на данный момент выселение из квартиры или другого жилищного помещения практически невозможно, если для должника это единственное жилье.

Источник: //3m2.ua/ru/stati/analitika-ru/kupit_apartamenti/

Что такое апартаменты?

Что такое апартаменты и как можно приобрести данное жилье?

Самый первый вопрос, который возникает у потенциального покупателя, еще незнакомого с форматом апартаментов, – чем они отличаются от квартир? Многие до сих пор полагают, что только большими размерами и особой планировкой. Поэтому, сталкиваясь с предложением небольших апартаментов-студий, некоторые клиенты недоумевают, к какой категории относятся подобные помещения.

Апартаменты представляют собой помещения в нежилых зданиях, как правило, в многофункциональных комплексах, меблированные или подготовленные под чистовую отделку.

Главным отличием от обычных квартир является их юридический статус. Апартаменты на продажу представляют собой квартиры без права прописки, так как юридически они относятся к нежилой недвижимости.

Истинным назначением апартаментов является именно проживание.

Российское законодательство пока не разработало официального определения для данного вида недвижимости.

В апартаментах допускается временная регистрация по такому же принципу, как в гостиницах, на срок до пяти лет.

Но тут могут быть нюансы: оформление прописки возможно только в случае, если документы застройщика указывают на то, что строится именно гостиничный (или офисно-гостиничный) комплекс.

Многие застройщики активно продвигают идею, что, после того как все апартаменты в комплексе будут распроданы, дом можно перевести в категорию жилого. Однако на практике реализовать это практически невозможно — скорее это ход для привлечения покупателей.

Впрочем, покупатель апартаментов четко представляет, что именно он собирается приобрести и проблема регистрации его интересует крайне редко.

Рост популярности апартаментов среди девелоперов связан с тем, что данный формат недвижимости может быть реализован там, где традиционное жилье невозможно.

На апартаменты не распространяются нормативные ограничения по плотности застройки, инсоляции, обеспечения социальной инфраструктуры, обязательные для жилых объектов. При этом на одном и том же земельном участке апартаментов можно построить в несколько раз больше, чем стандартных квартир.

Апартаменты продаются по меньшей цене (на 10-15% ниже жилья с пропиской), но за счет большего количества итоговая прибыль по проекту будет существенно выше.

Если регистрация по месту жительства (она же прописка) не всегда интересует покупателей, то вот расходы на эксплуатацию и размеры налога на недвижимость волнуют всех.

В элитном сегменте стоимость услуг управляющей компании, включая ЖКУ, составляет порядка 7 долл. за кв.м. в месяц. И это далеко не предел. Так, эксплуатация некоторых квартир в сегменте люкс может превышать эту ставку и доходить до 10-13 долл. за кв.м. в месяц.

В бизнес-классе и  эконом-классе все намного скромнее. Затраты на эксплуатацию в данном сегменте не превысят 3-5 долл. за кв.м. в месяц. Таким образом, апартаменты площадью 100 кв. м обойдутся владельцу в 15 тыс. руб./месяц, а владельцам апартаментов площадью 45 кв. м придется выложить около 6 тыс. руб./месяц.

Достаточно высокие платежи связаны с тем, что тарифы ЖКХ для нежилых помещений выше, чем для квартир, в среднем на 10-15%. Но застройщики, консультанты и риэлторы считают, что покупатели готовы и к этому.

Налог на недвижимость – еще одна terra iпсоgпitа для покупателя апартаментов. Большинство экспертов считают, что апартаменты в современных комплексах-новостройках будут облагаться налогом по ставке 0,5%, причем в ближайшее время она может быть повышена.

Рассчитать сумму платежа (хотя бы приблизительно) сможет каждый, однако и здесь есть оговорки. Сейчас апартаменты в основном оформляют в собственность как доли нежилых помещений.

И если в состав доли включены и помещения общего пользования (холлы, лестничные клетки), то это дополнительно увеличит расходы владельца.

Так почему же, несмотря на очевидные неудобства и лишние затраты, апартаменты продолжают пользоваться спросом, а в продажу поступают все новые и новые проекты? Ответ, очевидно, нужно искать в формуле “на вкус и цвет … “.

Формат предлагает совершенно иной стиль жизни, который непонятен тем, кто предпочитает привычные квартиры, но именно за него владельцы апартаментов считают разумным доплачивать. В большинстве проектов предусмотрено удобное местоположение недалеко от метро и офисов.

В проектах высокого класса – улучшенные планировки, гостиничный сервис и дополнительные услуги, особый дизайн (например, лофт) и тип помещения (мансарды). И наконец, это просто другая атмосфера. Может быть, именно она становится решающим аргументом в размышлениях: “Апартаменты … Да или нет?”

«Недвижимость & Цены» №15 от 08 апреля 2013

Источник: //shakay-realty.ru/chto-takoe-apartamenty/

Апартаменты – новое слово в недвижимости?

Что такое апартаменты и как можно приобрести данное жилье?

Что такое апартаменты? В законодательстве такого понятия нет, а многие обыватели до сих пор связывают это слово с шутливым обозначением большого гостиничного номера или иного роскошного помещения. Шутки шутками, а спрос на это жилье растет день ото дня.

По некоторым данным, в Москве ежемесячно совершается около 50 сделок по покупке апартаментов. Конечно, это несопоставимо мало по сравнению со спросом на квартиры, но уже существенно для молодого рынка апарт-недвижимости.

Постараемся разобраться, чем так привлекают людей апартаменты и с какими проблемами сталкиваются их новые владельцы.

Появление апартаментов

Под апартаментами понимаются нежилые с юридической точки зрения помещения, которые реализуются гражданам и юридическим лицам для фактического использования в жилых целях. Как правило, апартаменты расположены на земельных участках, не предназначенных для жилой застройки, либо в составе многофункциональных комплексов.

По данным некоторых исследований, более 50% апарт-комплексов представляют собой реконструируемые здания, ранее неиспользуемые или заброшенные. Застройщики обычно обновляют в них несущие конструкции, оснащают здания современными коммуникациями и инженерными сетями, оставляя неизменным фасад.

Внутри такие квартиры часто имеют свободную планировку.

Экономисты связывают популярность апартаментов с обострением экономической и политической ситуаций в мире, неудовлетворенным спросом на жилые помещения, отсутствием в некоторых регионах пригодных для застройки жилых участков.

Действительно, кто-то покупает апартаменты, потому что считает это хорошим вложением средств. “Покупка апартаментов может быть интересна инвесторам для последующей сдачи в аренду, поскольку разница в цене между подобными объектами и аналогичными по характеристикам квартирами по-прежнему составляет примерно 20%.

При этом для арендатора разницы между форматами нет. Соответственно, меньший по стоимости входной билет обеспечивает более короткие сроки окупаемости.

Владелец апартаментов при их сдаче в аренду может рассчитывать на доходность в среднем 5-9%, которая будет зависть от класса объекта, его расположения, транспортной доступности, окружения и других характеристик”, – делится Мария Литинецкая, генеральный директор компании “Метриум Групп”.

“А некоторые проекты предусматривают возможность централизованной сдачи апартаментов в аренду управляющей компанией с выплатой гарантированно высокого дохода”, – напоминает руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров.   

Многие хотят купить жилье в районе, где ограничена жилая застройка и практически нет свободных площадок для строительства, но есть пустующие и обветшавшие здания (например, в ЦАО города Москвы).

“Апартаменты строятся по двум причинам, – рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании “БЕСТ-Новострой”.

– Во-первых, в определенных местах просто нельзя возводить жилые дома, во-вторых, если застройщик не хочет проходить огромное количество согласований для получения разрешения на строительство жилья”.

Кому-то апартаменты подходят по ценовому критерию.

“На сегодняшний день главный “козырь” апартаментов – это их цена”, – подмечает Вера Богучарова, заместитель руководителя Юридического департамента Est-a-Tet.

Ведь парадокс апартаментов заключается в том, что на данном рынке можно найти и весьма дешевые (по 90 тыс. руб. за кв. м в Москве), и очень дорогие варианты (до 1,780 млн руб. за кв. м в Москве).

А отдельные граждане приобретают такие помещения, потому что это модно и престижно. “Данный сегмент может быть интересен для людей творческих, мыслящих нестандартно. Часто в свободной планировке апартаментов есть, где разгуляться фантазии дизайнера”, – отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE.

Кроме того, некоторые застройщики, приостановившие возведение бизнес-центров из-за изменившегося градостроительного законодательства, были вынуждены переходить к формату апартаментов, чтобы не потерять вложенные в строительство деньги. Например, в связи с принятием в Москве постановления Правительства Москвы от 21 августа 2007 г.

№ 714-ПП “О мерах по упорядочению размещения отдельных объектов капитального строительства на застроенных территориях в городе Москве” решения о размещении объектов капитального строительства на застроенных территориях принимаются только при наличии документации, прошедшей публичные слушания и обосновывающей отсутствие “точечного” строительства.

С юридической точки зрения использование апартаментов для жилья обусловлено наличием пробелов в законодательстве. Проконтролировать фактическое использование помещений достаточно сложно, чем и пользуются многие граждане.

Однако наличие законодательных лазеек не всегда гарантирует совершение выгодной сделки. У апартаментов есть ряд существенных недостатков, о которых должен быть осведомлен каждый, кто намеревается приобрести в собственность такое жилье.

Рассмотрим основные из них.

Апартамент – квартира нежилая

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ).

Тот факт, что апартаменты жилым помещением не являются, означает, что никто не проверял их на соответствие установленным санитарным и техническим правилам и нормам (например, на коэффициент естественной освещенности или допустимого уровня шума).

Это не означает, что в апартаментах опасно жить, – их владелец просто должен понимать, что к жилому помещению требования предъявляются выше, чем к апартаментам.

Что касается содержания права собственности, то собственники апартаментов могут владеть ими, пользоваться и распоряжаться наравне с жилыми помещениями. При перепланировке апартаментов потребуется проводить меньше согласований с уполномоченными органами, чем в случае с обычными квартирами.

Апартаменты не предназначены для постоянного или преимущественного проживания граждан, а значит, на них не распространяется действие Жилищного кодекса РФ.

Собственник апартаментов может получить только временную регистрацию сроком на пять лет, с которой ему не удастся получить ИНН в случае его отсутствия, встать в очередь на жилье, иметь приоритет при определении ребенка в школу или детский сад.

Кроме того, с покупкой апартаментов у их владельца не возникает права на общее имущество, как это происходит с приобретением помещения в многоквартирном доме, что может послужить дополнительным доходом, например, при сдаче общего имущества в аренду под офис (Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г.

№ 64 “О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания”). А вот при возбуждении исполнительного производства на апартаменты может быть обращено взыскание, в то время как на единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение – нет (ст. 79 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ “Об исполнительном производстве”).

Продажа апартаментов в офисных центрах часто приводит к тому, что по соседству располагаются склады, шоу-румы, развлекательные заведения и прочие “неприятные” соседи. Хотя не всех покупателей это пугает: находятся и те, кто специально приобретает жилье в одном здании с местом работы.

Социальная инфраструктура вблизи апартаментов тоже нередко оставляет желать лучшего: вместо скверов и детских площадок рядом с апартаментами часто расположены заводы и транспортные развязки.

И хотя заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин уже заявлял о необходимости обязать компании, строящие апартаменты, возводить рядом социальную инфраструктуру, в настоящий момент ситуация не изменилась.

Как нам сообщили в Минстрое России, ведомство по-прежнему рассматривает возможность обязать застройщиков апартаментов возводить всю необходимую социальную и транспортную инфраструктуру как при строительстве квартир.

Оплата налога и коммунальных услуг

Коммунальные платежи за апартаменты придется платить в повышенном размере. В среднем их стоимость отличается от платежей за квартиры примерно на ставку НДС (18%). Более подробно разницу между тарифами на оплату электроэнергии, водоснабжения, водоотведения и отопления можно посмотреть в приведенной ниже таблице. 

Таблица. Сравнение стоимости коммунальных платежей в апартаментах и квартирах 

Вид расходовАпартаментКвартира
Электроэнергия3,83 руб/кВт.ч2,81 руб/кВт.ч1
Водоснабжение29,91 руб/м326,75 руб/м3
Водоотведение20,53 руб/м319 руб/м3
Отопление1800 руб/Гкал1440,5 руб/Гкал

Источник: компания “Метриум Групп”

Таким образом, владельцу апартаментов придется заплатить за воду на 10% больше, чем если бы он жил в квартире, за теплоснабжение – на 25%, за электричество – на 27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб. за кВт в час).

По подсчетам Марии Литинецкой, ежемесячная квартплата за апартаменты площадью 100 кв. м будет на 2-2,5 тыс. выше, чем за аналогичную по площади квартиру. “Однако экономия на стоимости апартаментов, которая может составлять до 2 млн руб.

, покрывает переплату за “коммуналку” на 70-80 лет вперед”, – уверена Мария.

Что касается налога на имущество, то на апартаменты он выше, чем на квартиры. В частности, в Москве максимальная налоговая ставка на квартиру составляет 0,75% от суммарной инвентаризационной стоимости объекта налогообложения, умноженной на коэффициент-дефлятор, в то время как за апартаменты придется заплатить исходя из максимальной ставки налога в 2% (ст.

1 Закона г. Москвы от 23 октября 2002 г. № 47 “О ставках налога на имущество физических лиц”). Учитывая, что коэффициент-дефлятор при определении налога на доходы физических лиц в 2014 году составляет 1,216 (приказ Минэкономразвития России от 7 ноября 2013 г.

№ 652 “Об установлении коэффициентов-дефляторов на 2014 год”), то при стоимости жилого помещения в 1,5 млн руб. суммарная инвентаризационная стоимость объекта, умноженная на коэффициент-дефлятор, будет равна 1,824 млн руб. (1,5 млн руб. х 1,216), ставка налога – 0,75%, а сам налог составит 11 250 руб. При стоимости апартаментов 1,5 млн руб.

ставка налога составит 2%, а сам налог – 30 000 руб. Кроме того, при исчислении налога на нежилые помещения социальные льготы не предоставляются.

Еще один минус апартаментов: при их покупке гражданин не имеет права на получение имущественного налогового вычета согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (письмо УФНС РФ по г. Москве от 23 мая 2006 г.

№ 28-10/45352@ “Об имущественном налоговом вычете при приобретении помещения на праве совместной собственности”).

В то время как при покупке квартиры человек может вернуть 13% от ее стоимости (но не более чем с 2 млн руб.).

Ипотечное кредитование апартаментов

Еще в начале 2013 года редкие кредитные организации выдавали ипотеку на приобретение апартаментов, причем их программы не отличались привлекательностью (ставки от 14% до 18% годовых при 12% за квартиры) и практически не пользовались спросом.

Однако по мере появления новых объектов данного формата банки пересмотрели свое отношение к ним. Сегодня покупку апартаментов охотно кредитуют более 10 банков2. Кроме того, некоторые организации кредитуют апартаменты по программам коммерческого жилья со ставкой от 15% годовых.

“Для банка ведь главное, чтобы в случае банкротства заемщика кредитор смог реализовать залоговый объект в рамках цены приобретения.

А так как данный формат жилья в основном находится в пределах Москвы и ближнего Подмосковья, где спрос на недвижимость превышает предложение, то опасений в ликвидности этого объекта у них нет”, – заявляет Ирина Доброхотова.

Что ждет апартаменты в будущем

В конце мая 2014 года власти столицы вместе с Минстроем России объявили о разработке законопроекта, который позволит приравнять апартаменты к объектам жилой недвижимости.

Однако, как сообщили в Минстрое России нашему порталу, приравнять апартаменты к жилым помещениям пока не представляется возможным, так как большая их часть располагается в промышленных зонах, где жилищное строительство запрещено в соответствии с градостроительным законодательством. К тому же, многие апартаменты уже находятся в собственности и их нельзя ликвидировать.

“В отношении существующих апартаментов еще предстоит найти решение. Над законодательными предложениями, касающимися данного вопроса, мы работаем совместно с Правительством Москвы и Институтом экономики города”, – заявили нам в ведомстве.

“Если девелопер построил 2 млн кв. м апартаментов в Москве – значит, что на рынке они нужны.

Я считаю, что строительство апартаментов решает важные проблемы, поэтому их использование в качестве жилых помещений не нужно запрещать, а лучше изменить законодательство так, чтобы позволить людям нормально пользоваться своей собственностью”, – высказала общее мнение Анастасия Помелова, заместитель генерального директора VTB Arena Park.

Источник: //www.garant.ru/article/567202/

Чем апартаменты отличаются от квартир с юридической точки зрения

Что такое апартаменты и как можно приобрести данное жилье?

Понятие «апартаменты» появилось на российском рынке недвижимости не так давно, и оно до сих пор ассоциируется с особенно роскошным и просторным жильем.

Но с юридической точки зрения квартиры и помещения в апарт-отелях отличаются. Комплекс с апартаментами не является многоквартирным домом, это — нежилая недвижимость.

У такого статуса есть свои плюсы и минусы, которые стоит взвесить до подписания договора с застройщиком.

Чем грозит статус нежилого помещения

И в апартаментах, и в квартирах есть все удобства: вода, канализация, интернет, видеонаблюдение. И все же разница есть. Строительство коммерческих объектов контролируется не так строго, как возведение многоэтажных жилых домов.

Для последних действуют жесткие санитарные нормы, требования по планировке и уровню звукоизоляции. Новые жилые комплексы должны быть обеспечены социальной инфраструктурой: детскими садами, школами, поликлиниками.

Жилую недвижимость нельзя строить возле опасных или шумных производств, а коммерческие зоны нужно оборудовать отдельными входами.

На апартаменты эти правила не распространяются. Качество используемых материалов, расположение зданий, наличие придомовой территории и количество коммерческих помещений остаются на усмотрение застройщика.

Не учитываются здесь и территориальные нормы по количеству школ и детских садов на число проживающих. Это грозит тем, что образовательные учреждения не предоставят место для каждого ребенка из тех, кто живет в апарт-отеле.

А дополнительные школы никто строить не обязан.

Важно: Даже если апартаменты являются единственным вашим жильем, его имеют право забрать за долги. Для приставов эта недвижимость — такой же актив, как, например, автомобиль или гараж.

Как быть с регистрацией

Апартаменты не попадают под определение жилого помещения, которое подробно разъяснено в Жилищном кодексе РФ. Следовательно, в них нельзя зарегистрироваться на постоянной основе (прописаться). С временной регистрацией также возникнут сложности: закон разрешает оформить ее только в апартаментах гостиничного типа.

Если недвижимость располагается в деловом центре, временный вариант исключен. Родителям нужно учитывать, что для регистрации детей в апартаментах требуется согласие всех совершеннолетних собственников.

С квартирами дело обстоит проще: прописанный взрослый имеет право зарегистрировать своего ребенка в возрасте до 14 лет без согласования с другими владельцами.

Вопрос с регистрацией критичен, если вы приобретаете апартамент для постоянного проживания и пользуетесь при этом региональными льготами. Выплаты зачастую привязаны к месту прописки. Такие моменты лучше уточнять заранее.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

К сожалению, на апартаменты не распространяются государственные программы поддержки, льготные условия кредитования или субсидии. Использовать материнский капитал также нельзя. И выгодную шестипроцентную ипотеку для семей с двумя и более детьми в этом случае не дадут. Все перечисленные льготы действуют только для жилых помещений.

То же относится к имущественному вычету. После покупки квартиры вы имеете право вернуть определенную сумму подоходного налога. В 2018 году ее максимальный размер составил 260 000 рублей.

Если недвижимость оформлена на обоих супругов, то каждый может запросить налоговый вычет. Тогда сумма удвоится. Если квартира приобреталась в ипотеку, то вы также получите дополнительный вычет по кредитным процентам.

Его максимальный размер составит 390 000 рублей. На апартаменты эти законы не распространяются.

Еще один щекотливый момент — коммунальные платежи. Тарифы для многоквартирных домов контролируются на федеральном и региональном уровне. Если они завышены, жильцы обращаются в антимонопольную службу, жалуются в прокуратуру или меняют управляющую компанию. У владельцев апартаментов такое право отсутствует.

А что с налогами?

Налог на жилую и нежилую недвижимость рассчитывается по разным ставкам. По федеральным нормам за квартиру платят от 0,1 до 0,3% кадастровой стоимости (государственной оценке недвижимости) в год. Для владельцев жилья предусмотрены вычеты: общая площадь уменьшается на 20 квадратных метров. В регионах действуют понижающие и повышающие коэффициенты, но сам принцип остается неизменным.

Размер налога на апартаменты зависит от типа здания и варьируется от 0,5 до 2%. Кадастровая стоимость нежилой недвижимости обычно ниже, чем у квартир, но вычетов не предусмотрено — придется платить за всю площадь. Лучше заранее узнать ставку для объекта, где вы собираетесь приобретать апартамент, и рассчитать предполагаемый налог.

Если вы ищете подходящий для покупки номер в апарт-отеле, обратите внимание на жилые комплексы от авторитетных застройщиков Санкт-Петербурга:

Владельцы квартир часто не знают, что им принадлежит и часть общего имущества. К нему относятся крыши, фасады, подъезды, лифты, придомовые территории. И хотя жильцы не могут продать свою долю, они вправе принимать решения о благоустройстве.

Для серьезных изменений требуется согласие собственников. Здесь все относительно демократично: вы голосуете своими квадратными метрами. Оплата коммунальных услуг также распределяется между жильцами, а ее размер зависит от площади квартиры.

С апартаментами все не так однозначно. Высший арбитражный суд определил, что собственники нежилой недвижимости обладают теми же правами и обязанностями по содержанию общего имущества, что и владельцы квартир.

Но есть нюанс: помимо самих апартаментов, в комплексе могут быть и большие вестибюли, и зоны отдыха для посетителей офисов, и торговые помещения.

Если управляющая компания наймет садовника или дворецкого, эти расходы лягут на плечи всех собственников.

Бывают ситуации, когда значительную часть здания выкупает один человек, который становится мажоритарным собственником. Ему принадлежит большинство и он имеет право принимать решения практически единолично. Такое случается крайне редко, но вполне вероятно.

Важно: В нежилых помещениях разрешено оборудовать гостиницы, мастерские, студии звукозаписи и так далее. Закон о тишине здесь не работает.

Зачем тогда покупать апартаменты?

На каждый товар есть свой покупатель — это правило применимо и к недвижимости. Несмотря на описанные минусы, у апартаментов есть и преимущества.

  • Расположение. К площадкам для строительства жилых комплексов предъявляются строгие требования. Например, участок не подходит для возведения многоквартирного дома из-за небольшого размера или близости промышленного объекта. А гостиницу на нем построить можно. Тогда покупка апартаментов — единственный вариант приобрести жилье в понравившемся месте.
  • Стоимость. Цена квадратного метра, как правило, ниже, чем в квартире. Связано это не с экономией на качестве материалов, а с упрощенным согласованием и пониженными расходами застройщика. Земля под нежилые объекты стоит дешевле, плюс не нужно тратиться на социальную инфраструктуру.
  • Возможности для творчества. Апартаменты нередко выбирают фрилансеры и представители творческих профессий, ведь в них удобно организовать студию или мастерскую.
  • Вариативность планировки. В апартаментах нет ограничений по размещению «мокрых зон» и есть все возможности для реализации нестандартных решений.
  • Инвестиции. Апартаменты приобретают и для последующей сдачи в аренду. Поиском жильцов и документооборотом во многих апарт-комплексах занимается управляющая компания.
  • Перспектива. Ряд застройщиков обещают впоследствии перевести апартаменты в жилой фонд. Но это не всегда возможно.

В целом, проживание в апартаментах удобно для занятых людей, которые уделяют много работают и не хотят думать о стирке и поддержании чистоты в жилище. Как правило, управляющие компании предоставляют дополнительные услуги по уборке помещений, доставке продуктов и готовых блюд, вызову такси или аренде автомобилей.

Если вы заинтересованы в приобретении номера, обратите внимание на Инвест-отель IN2IT (Интуит) в Московском районе от застройщика «Plaza Lotus Group», ЖК «» у станции метро «Площадь Мужества» от «ПСК» и инвест-отель Korabli от компании «Мастер девелопмент» на Васильевском острове.

Еще больше актуальных предложений в этом сегменте недвижимости можно увидеть, воспользовавшись нашим поисковым фильтром:

На момент подготовки статьи в России нет закона, обозначающего статус апартаментов и регулирующего права их владельцев. На рассмотрении Госдумы находится законопроект, который должен сократить разрыв между юридическим и фактическим статусом такого жилья.

Пока что спрос на апартаменты растет за счет их доступной стоимости, имиджевой составляющей и удобного расположения. Сохранит ли этот формат недвижимости свое очарование и приятную разницу в цене, если апарт-отели приравняют к жилой недвижимости? Будем держать вас в курсе!

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Источник: //mirndv.ru/blog/apartamenty-i-kvartiry/

Апартаменты — плюсы и минусы

Что такое апартаменты и как можно приобрести данное жилье?

С тех пор, как на рынке отечественной недвижимости появилась такая категория объектов как апартаменты, у потенциальных покупателей возникло множество вопросов. На многие из них мы отвечаем в личных беседах, но так как количество интересующихся таким жильем клиентов увеличивается, решено было обобщить и унифицировать самые популярные «вопросы-ответы» в одну статью.

Что представляют собой апартаменты: достоинства и недостатки

Изначально апартаменты возникли как недвижимость представительского класса, которая являлась отличным объектом инвестирования «лишних» средств у их владельца, а также служила для временного проживания в ней. То есть это что-то наподобие собственного гостиничного номера для тех, у кого есть возможность позволить себе подобное.

Такое понятие как «недвижимость» подразделяется на два вида: жилую и нежилую. Так вот в соответствии с Жилищным Кодексом РФ (ст.15, 16,17) апартаменты не относятся к разряду жилых помещений (недвижимости). А согласно ч.1. ст. 17 ЖК РФ только жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Как это понимать? Приобретая апартаменты, вы становитесь собственником нежилой недвижимости.

С одной стороны эта недвижимость — ваша частная собственность, а потому вы можете здесь проживать сколько угодно, делать что угодно (естественно, никто не будет следить за вами и проверять «временно» вы здесь проживаете или нет) и выселить вас отсюда никто имеет права.

То есть фактически апартаменты могут исполнять для вас роль обычной квартиры. Но проживать тут постоянно юридически, то есть быть зарегистрированным по этому адресу, вы не сможете.

Из этого вытекает ряд негативных моментов для покупателя, о которых он может и не догадываться:

  • вы не сможете «прописаться» в таком жилье;
  • невозможно будет реализовать свое право на социальное обслуживание по месту жительства;
  • счета за электроэнергию будут начисляться по тарифам для нежилых помещений, которые в два раза выше обычных (для жилых);
  • с 2014 года введен повышенный налог на такую недвижимость (0,5% от расчетной стоимости апартаментов, а на квартиры – 0,1%).

За последние два года в Москве спрос на апартаменты повысился. И этот бум связан с тем, что покупатель апартаментов выигрывает в следующем:

  • в стоимости за квадратный метр (на сегодняшний день она намного ниже, чем на жилую недвижимость);
  • в выгодном месторасположении (они строятся поблизости крупных офисных центров в самом сердце мегаполисов, так как рассчитаны на акул-бизнеса, топ-менеджеров, которым выгодно приобрести жилье «для работы», а не для проживания);
  • в уникальной, незаурядной планировке помещения и дизайне комнат (высокие потолки, панорамные окна);
  • в доходе, который приносят апартаменты, сдаваемые в аренду (как ни парадоксально, но стоимость их аренды выше, чем обычного жилья, несмотря на более низкую цену при покупке).

В чем их отличие от жилых помещений?

Частично на этот вопрос мы ответили в пункте выше, но есть еще несколько параметров, которые отличают именно жилое помещение от нежилого.

Помимо юридических тонкостей и инфраструктуры, апартаменты от жилой недвижимости отличаются тем, что при их строительстве не соблюдается санитарные и строительные нормы, которые определены нормативно-правовыми актами для квартир и домов. А это значит, что освещение, шумоизоляция, инсоляция будут намного хуже, чем в объектах жилой недвижимости.

Кроме того, по поводу коммунальных услуг, ремонта, эксплуатации здания, придомовой территории вам придется обращаться не в ЖСК, а в управляющую компанию, которая обслуживает здание, в котором размещаются апартаменты.

Чем рискует покупатель, приобретая апартаменты?

А рискует он в прямом смысле слова остаться без «жилья» (с недвижимостью, но без жилой площади). То есть вы будете по факту проживать в помещении, которое по закону не является жилым, а потому и назвать его жильем язык не поворачивается.

По документам, естественно, вы — владелец данной недвижимости, но в то же время совершить в ней регистрацию по месту жительства не сможете.

Вот такой вот парадокс, который получается из-за промежуточного статуса апартаментов, которые вроде бы уже и не гостиничный номер, но еще и не квартира.

Также рискуете тем, что ваши личное авто останется без присмотра. Места для парковки строго ограничены, их совсем немного. Ведь апартаменты подразумевают, что вы в них заезжий гость, который приехал и уехал и который не пользуется транспортом каждый день.

Если апартаменты – ваша единственная недвижимость и вы намерены жить в ней постоянно, то готовьтесь к тому, что вам придется преодолевать огромные расстояния по пути в ближайшую больницу, школу, детский сад и прочие социальные учреждения.

А еще, возможно, кому-то из ваших соседей захочется со временем использовать свою собственность по назначению, а поскольку она нежилая, то апартаменты можно превратить в магазин, ресторан, склад и т.п.

Подумайте, будет ли вам комфортно проживать в таких условиях, если по соседству расположатся подобные заведения?

О чем нужно помнить, совершая сделку купли/продажи апартаментов?

Тем, кто хочет приобрести апартаменты на этапе застройки, нужно иметь в виду, что правоотношения купли/продажи данных объектов недвижимости не регулируются Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …», а это значит, что вы будете находиться мягко говоря в невыгодном положении по сравнению с застройщиком (несмотря даже на то, что вам предложат заключить договор долевого участия). Вот хотя бы, к примеру, если стройка будет «заморожена», то вы – как вкладчик – не будете признаны потерпевшим со всем вытекающими отсюда правовыми последствиями: компенсациями, возвратом средств и т.п.

Что касается приобретения и оформления договора купли/продажи «вторичных» апартаментов, то тут каких-то особых нюансов не возникает. Следует соблюдать все те же правила предосторожности, как и при покупке обычного жилья.
Приобретение апартаментов подразумевает как определенные плюсы, так и минусы.

Последних из которых больше, если вы являетесь среднестатистическим россиянином со средним доходом.

Но если же вы – состоятельный человек или сын/дочь последнего, и уже являетесь собственником жилой недвижимости (квартиры, дома), но хотите подчеркнуть свой особый и привилегированный статус, то покупка апартаментов подарит вам такую возможность.

Источник: //etagrealty.ru/praktika/vybiraem-kvartiru-dlya-pokupki/apartamenty-plyusy-i-minusy/

Криминальный мир
Добавить комментарий