Что такое апартаменты и как можно приобрести данное жилье?

Апартаменты — плюсы и минусы

Что такое апартаменты и как можно приобрести данное жилье?

С тех пор, как на рынке отечественной недвижимости появилась такая категория объектов как апартаменты, у потенциальных покупателей возникло множество вопросов. На многие из них мы отвечаем в личных беседах, но так как количество интересующихся таким жильем клиентов увеличивается, решено было обобщить и унифицировать самые популярные «вопросы-ответы» в одну статью.

Что представляют собой апартаменты: достоинства и недостатки

Изначально апартаменты возникли как недвижимость представительского класса, которая являлась отличным объектом инвестирования «лишних» средств у их владельца, а также служила для временного проживания в ней. То есть это что-то наподобие собственного гостиничного номера для тех, у кого есть возможность позволить себе подобное.

Такое понятие как «недвижимость» подразделяется на два вида: жилую и нежилую. Так вот в соответствии с Жилищным Кодексом РФ (ст.15, 16,17) апартаменты не относятся к разряду жилых помещений (недвижимости). А согласно ч.1. ст. 17 ЖК РФ только жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Как это понимать? Приобретая апартаменты, вы становитесь собственником нежилой недвижимости.

С одной стороны эта недвижимость — ваша частная собственность, а потому вы можете здесь проживать сколько угодно, делать что угодно (естественно, никто не будет следить за вами и проверять «временно» вы здесь проживаете или нет) и выселить вас отсюда никто имеет права.

То есть фактически апартаменты могут исполнять для вас роль обычной квартиры. Но проживать тут постоянно юридически, то есть быть зарегистрированным по этому адресу, вы не сможете.

Из этого вытекает ряд негативных моментов для покупателя, о которых он может и не догадываться:

  • вы не сможете «прописаться» в таком жилье;
  • невозможно будет реализовать свое право на социальное обслуживание по месту жительства;
  • счета за электроэнергию будут начисляться по тарифам для нежилых помещений, которые в два раза выше обычных (для жилых);
  • с 2014 года введен повышенный налог на такую недвижимость (0,5% от расчетной стоимости апартаментов, а на квартиры – 0,1%).

За последние два года в Москве спрос на апартаменты повысился. И этот бум связан с тем, что покупатель апартаментов выигрывает в следующем:

  • в стоимости за квадратный метр (на сегодняшний день она намного ниже, чем на жилую недвижимость);
  • в выгодном месторасположении (они строятся поблизости крупных офисных центров в самом сердце мегаполисов, так как рассчитаны на акул-бизнеса, топ-менеджеров, которым выгодно приобрести жилье «для работы», а не для проживания);
  • в уникальной, незаурядной планировке помещения и дизайне комнат (высокие потолки, панорамные окна);
  • в доходе, который приносят апартаменты, сдаваемые в аренду (как ни парадоксально, но стоимость их аренды выше, чем обычного жилья, несмотря на более низкую цену при покупке).

В чем их отличие от жилых помещений?

Частично на этот вопрос мы ответили в пункте выше, но есть еще несколько параметров, которые отличают именно жилое помещение от нежилого.

Помимо юридических тонкостей и инфраструктуры, апартаменты от жилой недвижимости отличаются тем, что при их строительстве не соблюдается санитарные и строительные нормы, которые определены нормативно-правовыми актами для квартир и домов. А это значит, что освещение, шумоизоляция, инсоляция будут намного хуже, чем в объектах жилой недвижимости.

Кроме того, по поводу коммунальных услуг, ремонта, эксплуатации здания, придомовой территории вам придется обращаться не в ЖСК, а в управляющую компанию, которая обслуживает здание, в котором размещаются апартаменты.

Чем рискует покупатель, приобретая апартаменты?

А рискует он в прямом смысле слова остаться без «жилья» (с недвижимостью, но без жилой площади). То есть вы будете по факту проживать в помещении, которое по закону не является жилым, а потому и назвать его жильем язык не поворачивается.

По документам, естественно, вы — владелец данной недвижимости, но в то же время совершить в ней регистрацию по месту жительства не сможете.

Вот такой вот парадокс, который получается из-за промежуточного статуса апартаментов, которые вроде бы уже и не гостиничный номер, но еще и не квартира.

Также рискуете тем, что ваши личное авто останется без присмотра. Места для парковки строго ограничены, их совсем немного. Ведь апартаменты подразумевают, что вы в них заезжий гость, который приехал и уехал и который не пользуется транспортом каждый день.

Если апартаменты – ваша единственная недвижимость и вы намерены жить в ней постоянно, то готовьтесь к тому, что вам придется преодолевать огромные расстояния по пути в ближайшую больницу, школу, детский сад и прочие социальные учреждения.

А еще, возможно, кому-то из ваших соседей захочется со временем использовать свою собственность по назначению, а поскольку она нежилая, то апартаменты можно превратить в магазин, ресторан, склад и т.п.

Подумайте, будет ли вам комфортно проживать в таких условиях, если по соседству расположатся подобные заведения?

О чем нужно помнить, совершая сделку купли/продажи апартаментов?

Тем, кто хочет приобрести апартаменты на этапе застройки, нужно иметь в виду, что правоотношения купли/продажи данных объектов недвижимости не регулируются Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …», а это значит, что вы будете находиться мягко говоря в невыгодном положении по сравнению с застройщиком (несмотря даже на то, что вам предложат заключить договор долевого участия). Вот хотя бы, к примеру, если стройка будет «заморожена», то вы – как вкладчик – не будете признаны потерпевшим со всем вытекающими отсюда правовыми последствиями: компенсациями, возвратом средств и т.п.

Что касается приобретения и оформления договора купли/продажи «вторичных» апартаментов, то тут каких-то особых нюансов не возникает. Следует соблюдать все те же правила предосторожности, как и при покупке обычного жилья.
Приобретение апартаментов подразумевает как определенные плюсы, так и минусы.

Последних из которых больше, если вы являетесь среднестатистическим россиянином со средним доходом.

Но если же вы – состоятельный человек или сын/дочь последнего, и уже являетесь собственником жилой недвижимости (квартиры, дома), но хотите подчеркнуть свой особый и привилегированный статус, то покупка апартаментов подарит вам такую возможность.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/vybiraem-kvartiru-dlya-pokupki/apartamenty-plyusy-i-minusy/

Апартаменты – новое слово в недвижимости?

Что такое апартаменты и как можно приобрести данное жилье?

Что такое апартаменты? В законодательстве такого понятия нет, а многие обыватели до сих пор связывают это слово с шутливым обозначением большого гостиничного номера или иного роскошного помещения. Шутки шутками, а спрос на это жилье растет день ото дня.

По некоторым данным, в Москве ежемесячно совершается около 50 сделок по покупке апартаментов. Конечно, это несопоставимо мало по сравнению со спросом на квартиры, но уже существенно для молодого рынка апарт-недвижимости.

Постараемся разобраться, чем так привлекают людей апартаменты и с какими проблемами сталкиваются их новые владельцы.

Появление апартаментов

Под апартаментами понимаются нежилые с юридической точки зрения помещения, которые реализуются гражданам и юридическим лицам для фактического использования в жилых целях. Как правило, апартаменты расположены на земельных участках, не предназначенных для жилой застройки, либо в составе многофункциональных комплексов.

По данным некоторых исследований, более 50% апарт-комплексов представляют собой реконструируемые здания, ранее неиспользуемые или заброшенные. Застройщики обычно обновляют в них несущие конструкции, оснащают здания современными коммуникациями и инженерными сетями, оставляя неизменным фасад.

Внутри такие квартиры часто имеют свободную планировку.

Экономисты связывают популярность апартаментов с обострением экономической и политической ситуаций в мире, неудовлетворенным спросом на жилые помещения, отсутствием в некоторых регионах пригодных для застройки жилых участков.

Действительно, кто-то покупает апартаменты, потому что считает это хорошим вложением средств. “Покупка апартаментов может быть интересна инвесторам для последующей сдачи в аренду, поскольку разница в цене между подобными объектами и аналогичными по характеристикам квартирами по-прежнему составляет примерно 20%.

При этом для арендатора разницы между форматами нет. Соответственно, меньший по стоимости входной билет обеспечивает более короткие сроки окупаемости.

Владелец апартаментов при их сдаче в аренду может рассчитывать на доходность в среднем 5-9%, которая будет зависть от класса объекта, его расположения, транспортной доступности, окружения и других характеристик”, – делится Мария Литинецкая, генеральный директор компании “Метриум Групп”.

“А некоторые проекты предусматривают возможность централизованной сдачи апартаментов в аренду управляющей компанией с выплатой гарантированно высокого дохода”, – напоминает руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров.   

Многие хотят купить жилье в районе, где ограничена жилая застройка и практически нет свободных площадок для строительства, но есть пустующие и обветшавшие здания (например, в ЦАО города Москвы).

“Апартаменты строятся по двум причинам, – рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании “БЕСТ-Новострой”.

– Во-первых, в определенных местах просто нельзя возводить жилые дома, во-вторых, если застройщик не хочет проходить огромное количество согласований для получения разрешения на строительство жилья”.

Кому-то апартаменты подходят по ценовому критерию.

“На сегодняшний день главный “козырь” апартаментов – это их цена”, – подмечает Вера Богучарова, заместитель руководителя Юридического департамента Est-a-Tet.

Ведь парадокс апартаментов заключается в том, что на данном рынке можно найти и весьма дешевые (по 90 тыс. руб. за кв. м в Москве), и очень дорогие варианты (до 1,780 млн руб. за кв. м в Москве).

А отдельные граждане приобретают такие помещения, потому что это модно и престижно. “Данный сегмент может быть интересен для людей творческих, мыслящих нестандартно. Часто в свободной планировке апартаментов есть, где разгуляться фантазии дизайнера”, – отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE.

Кроме того, некоторые застройщики, приостановившие возведение бизнес-центров из-за изменившегося градостроительного законодательства, были вынуждены переходить к формату апартаментов, чтобы не потерять вложенные в строительство деньги. Например, в связи с принятием в Москве постановления Правительства Москвы от 21 августа 2007 г.

№ 714-ПП “О мерах по упорядочению размещения отдельных объектов капитального строительства на застроенных территориях в городе Москве” решения о размещении объектов капитального строительства на застроенных территориях принимаются только при наличии документации, прошедшей публичные слушания и обосновывающей отсутствие “точечного” строительства.

С юридической точки зрения использование апартаментов для жилья обусловлено наличием пробелов в законодательстве. Проконтролировать фактическое использование помещений достаточно сложно, чем и пользуются многие граждане.

Однако наличие законодательных лазеек не всегда гарантирует совершение выгодной сделки. У апартаментов есть ряд существенных недостатков, о которых должен быть осведомлен каждый, кто намеревается приобрести в собственность такое жилье.

Рассмотрим основные из них.

Апартамент – квартира нежилая

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ).

Тот факт, что апартаменты жилым помещением не являются, означает, что никто не проверял их на соответствие установленным санитарным и техническим правилам и нормам (например, на коэффициент естественной освещенности или допустимого уровня шума).

Это не означает, что в апартаментах опасно жить, – их владелец просто должен понимать, что к жилому помещению требования предъявляются выше, чем к апартаментам.

Что касается содержания права собственности, то собственники апартаментов могут владеть ими, пользоваться и распоряжаться наравне с жилыми помещениями. При перепланировке апартаментов потребуется проводить меньше согласований с уполномоченными органами, чем в случае с обычными квартирами.

Апартаменты не предназначены для постоянного или преимущественного проживания граждан, а значит, на них не распространяется действие Жилищного кодекса РФ.

Собственник апартаментов может получить только временную регистрацию сроком на пять лет, с которой ему не удастся получить ИНН в случае его отсутствия, встать в очередь на жилье, иметь приоритет при определении ребенка в школу или детский сад.

Кроме того, с покупкой апартаментов у их владельца не возникает права на общее имущество, как это происходит с приобретением помещения в многоквартирном доме, что может послужить дополнительным доходом, например, при сдаче общего имущества в аренду под офис (Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г.

№ 64 “О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания”). А вот при возбуждении исполнительного производства на апартаменты может быть обращено взыскание, в то время как на единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение – нет (ст. 79 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ “Об исполнительном производстве”).

Продажа апартаментов в офисных центрах часто приводит к тому, что по соседству располагаются склады, шоу-румы, развлекательные заведения и прочие “неприятные” соседи. Хотя не всех покупателей это пугает: находятся и те, кто специально приобретает жилье в одном здании с местом работы.

Социальная инфраструктура вблизи апартаментов тоже нередко оставляет желать лучшего: вместо скверов и детских площадок рядом с апартаментами часто расположены заводы и транспортные развязки.

И хотя заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин уже заявлял о необходимости обязать компании, строящие апартаменты, возводить рядом социальную инфраструктуру, в настоящий момент ситуация не изменилась.

Как нам сообщили в Минстрое России, ведомство по-прежнему рассматривает возможность обязать застройщиков апартаментов возводить всю необходимую социальную и транспортную инфраструктуру как при строительстве квартир.

Оплата налога и коммунальных услуг

Коммунальные платежи за апартаменты придется платить в повышенном размере. В среднем их стоимость отличается от платежей за квартиры примерно на ставку НДС (18%). Более подробно разницу между тарифами на оплату электроэнергии, водоснабжения, водоотведения и отопления можно посмотреть в приведенной ниже таблице. 

Таблица. Сравнение стоимости коммунальных платежей в апартаментах и квартирах 

Вид расходовАпартаментКвартира
Электроэнергия3,83 руб/кВт.ч2,81 руб/кВт.ч1
Водоснабжение29,91 руб/м326,75 руб/м3
Водоотведение20,53 руб/м319 руб/м3
Отопление1800 руб/Гкал1440,5 руб/Гкал

Источник: компания “Метриум Групп”

Таким образом, владельцу апартаментов придется заплатить за воду на 10% больше, чем если бы он жил в квартире, за теплоснабжение – на 25%, за электричество – на 27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб. за кВт в час).

По подсчетам Марии Литинецкой, ежемесячная квартплата за апартаменты площадью 100 кв. м будет на 2-2,5 тыс. выше, чем за аналогичную по площади квартиру. “Однако экономия на стоимости апартаментов, которая может составлять до 2 млн руб.

, покрывает переплату за “коммуналку” на 70-80 лет вперед”, – уверена Мария.

Что касается налога на имущество, то на апартаменты он выше, чем на квартиры. В частности, в Москве максимальная налоговая ставка на квартиру составляет 0,75% от суммарной инвентаризационной стоимости объекта налогообложения, умноженной на коэффициент-дефлятор, в то время как за апартаменты придется заплатить исходя из максимальной ставки налога в 2% (ст.

1 Закона г. Москвы от 23 октября 2002 г. № 47 “О ставках налога на имущество физических лиц”). Учитывая, что коэффициент-дефлятор при определении налога на доходы физических лиц в 2014 году составляет 1,216 (приказ Минэкономразвития России от 7 ноября 2013 г.

№ 652 “Об установлении коэффициентов-дефляторов на 2014 год”), то при стоимости жилого помещения в 1,5 млн руб. суммарная инвентаризационная стоимость объекта, умноженная на коэффициент-дефлятор, будет равна 1,824 млн руб. (1,5 млн руб. х 1,216), ставка налога – 0,75%, а сам налог составит 11 250 руб. При стоимости апартаментов 1,5 млн руб.

ставка налога составит 2%, а сам налог – 30 000 руб. Кроме того, при исчислении налога на нежилые помещения социальные льготы не предоставляются.

Еще один минус апартаментов: при их покупке гражданин не имеет права на получение имущественного налогового вычета согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (письмо УФНС РФ по г. Москве от 23 мая 2006 г.

№ 28-10/45352@ “Об имущественном налоговом вычете при приобретении помещения на праве совместной собственности”).

В то время как при покупке квартиры человек может вернуть 13% от ее стоимости (но не более чем с 2 млн руб.).

Ипотечное кредитование апартаментов

Еще в начале 2013 года редкие кредитные организации выдавали ипотеку на приобретение апартаментов, причем их программы не отличались привлекательностью (ставки от 14% до 18% годовых при 12% за квартиры) и практически не пользовались спросом.

Однако по мере появления новых объектов данного формата банки пересмотрели свое отношение к ним. Сегодня покупку апартаментов охотно кредитуют более 10 банков2. Кроме того, некоторые организации кредитуют апартаменты по программам коммерческого жилья со ставкой от 15% годовых.

“Для банка ведь главное, чтобы в случае банкротства заемщика кредитор смог реализовать залоговый объект в рамках цены приобретения.

А так как данный формат жилья в основном находится в пределах Москвы и ближнего Подмосковья, где спрос на недвижимость превышает предложение, то опасений в ликвидности этого объекта у них нет”, – заявляет Ирина Доброхотова.

Что ждет апартаменты в будущем

В конце мая 2014 года власти столицы вместе с Минстроем России объявили о разработке законопроекта, который позволит приравнять апартаменты к объектам жилой недвижимости.

Однако, как сообщили в Минстрое России нашему порталу, приравнять апартаменты к жилым помещениям пока не представляется возможным, так как большая их часть располагается в промышленных зонах, где жилищное строительство запрещено в соответствии с градостроительным законодательством. К тому же, многие апартаменты уже находятся в собственности и их нельзя ликвидировать.

“В отношении существующих апартаментов еще предстоит найти решение. Над законодательными предложениями, касающимися данного вопроса, мы работаем совместно с Правительством Москвы и Институтом экономики города”, – заявили нам в ведомстве.

“Если девелопер построил 2 млн кв. м апартаментов в Москве – значит, что на рынке они нужны.

Я считаю, что строительство апартаментов решает важные проблемы, поэтому их использование в качестве жилых помещений не нужно запрещать, а лучше изменить законодательство так, чтобы позволить людям нормально пользоваться своей собственностью”, – высказала общее мнение Анастасия Помелова, заместитель генерального директора VTB Arena Park.

Источник: http://www.garant.ru/article/567202/

Что такое апартаменты и чем они отличаются от обычных квартир?

Что такое апартаменты и как можно приобрести данное жилье?

Апартаменты — относительно новый вид недвижимости для России. Если ранее с этим сегментом были хорошо знакомы жители Москвы и Санкт-Петербурга, то постепенно строительство апартаментов начало разворачиваться и в других регионах.

На первый взгляд, они не отличаются от обычных квартир – их даже можно приобрести, заключив договор долевого участия. Однако разница есть.

В чем она заключается, каковы плюсы и минусы апартаментов, Домострою рассказал директор юридической службы “Единый центр защиты” Константин Бобров.

Отличие апартаментов от обычных квартир

На первый взгляд апартаменты не отличаются от обычных квартир. По крайней мере, с точки зрения условий проживания в них: те же комнаты, те же санузлы, та же кухня и другие помещения.

Однако с точки зрения закона не все так просто. В российском законодательстве апартаменты однозначно не относятся к жилым помещениям. Это – главное их отличие от традиционных квартир. Нет никаких официальных правил или законов, которые устанавливали бы статус того, что называется «апартаменты».

Есть только определение этого понятия, но оно дается не в федеральном законе, а в приказе Минкультуры России от 3 декабря 2012 года № 1488 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями».

Согласно приказу Министерства культуры России, апартамент — это две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня (кабинет)), в средстве размещения (гостиница, мотель, дом отдыха, санаторий и т.п.), общей площадью не менее 40 кв.

м, оборудованные всем необходимым (соответствующей мебелью и инвентарем) для временного проживания. Следует обратить внимание на то, что Министерство культуры РФ не занимается регулированием жилищных отношений в России.

При этом именно его подзаконный акт (даже не закон) является документом, в котором об апартаментах сказано хоть что-то официальное.

Плюсы и минусы апартаментов

Разумеется, что статус нежилого помещения апартаментов изменяет некоторые их «параметры», привычные для владельцев квартир.

К плюсам апартаментов можно отнести более низкую по сравнению квартирами стоимость, а также возможность их расположения в деловых районах городов. Это позволяет поселиться поближе к месту работы.

Однако есть и целый ряд минусов апартаментов:

  1. В них можно получить только временную регистрацию по месту жительства – на пять лет. В квартире она, как известно, может быть бессрочной.
  2. Плата за коммунальные услуги в большинстве случаев выше, чем в квартирах – используется повышающий коэффициент, применяемый для коммерческой нежилой недвижимости.
  3. К данному виду помещение не применяются нормы СанПина, регулирующие освещенность, шумоизоляцию, инсоляцию и т.д.
  4. При банкротстве застройщика, покупатели апартаментов в рамках долевого строительства не смогут воспользоваться теми же гарантиями, что и покупатели жилых помещений у этого же застройщика.

Если у покупателей квартир в ряде случаев еще есть шанс, что брошенное фирмой-банкротом здание будет достроено и им выдадут квартиры, то покупатели нежилой коммерческой недвижимости могут рассчитывать только на денежную компенсацию. Которая в большинстве случаев будет далеко неполной.

На что обратить внимание при покупке апартаментов? 

При покупке апартаментов в рамках долевого строительства рекомендуется тщательно проверить надежность компании-застройщика и найти в открытых источниках максимум информации о ее финансовом положении, репутации и благонадежности.

Это нужно сделать для того, чтобы уменьшить шанс возникновения неприятной ситуации, связанной с банкротством застройщика. Также необходимо обратить внимание на качество подъездных дорог, наличие социальной инфраструктуры в районе, где находятся апартаменты. Нелишне будет поинтересоваться качеством шумоизоляции и освещенности (солнечным светом) самого помещения.

Каково будущее этого типа недвижимости в России?

В открытых источниках информации иногда встречаются сведения о том, что планируется законодательное придание апартаментам статуса жилых помещений. Проблема в том, что в законе уже прописан ряд определенных требований к жилым помещения, которые нужно соблюдать при их постройке (например, при возведении многоквартирного дома).

Если апартаменты приравняют к жилым помещениям, то у застройщиков появится обязанность эти требования выполнять. Нет гарантии, что это не повлечет рост цены конечного продукта. В итоге, апартаменты перестанут чем-либо отличаться от квартир, потеряют какую-либо заметную уникальность (например, дешевизну) и как отдельный вид жилья просто исчезнут, “слившись” с квартирами.

В теории, выиграть от этого могут те, кто купит апартаменты до того, как государство законодательно уравняет эти виды жилья. То есть, люди купят их как нежилые помещения дешевле и с некоторыми ограничениями. После предполагаемой реформы, они окажутся собственниками полноценных жилых помещений.

Хотя, возможный закон, уравнивающий апартаменты и квартиры, может содержать список требований, которым «старые» апартаменты не будут удовлетворять. Соответственно, в категорию жилых помещений попадут только «новые» апартаменты, построенные после принятия такого закона.

В целом, поскольку сегодня апартаменты строятся и успешно продаются, можно сказать, что граждан не пугает отсутствие возможности постоянной прописки и повышенные коммунальные платежи. Это значит, что будущее на рынке у апартаментов несомненно есть.

Рекомендации для покупателей апартаментов

Как известно, скупой платит дважды. Покупателем апартаментов не должно руководить одно лишь желание сэкономить. Нужно тщательно убедиться в надежности застройщика.

Чтобы не впасть в заблуждение относительно финансовой выгоды, рекомендуется сделать следующее:

  • оценить среднюю стоимость сходных по характеристикам квартир;
  • вычислить, сколько будет сэкономлено денег на этой разнице при покупке апартаментов;
  • уточнить (при общении с собственником или информированными лицами) среднюю стоимость коммунальных платежей в месяц;
  • разделить сэкономленную сумму на стоимость жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) за месяц.

Полученный результат покажет, через сколько месяцев повышенная плата за ЖКУ, характерная для апартаментов, «съест» разницу в изначально выигрышной для покупателя цене.

По некоторым данным, плата за ЖКУ в апартаментах может в два раза превышать ту же цифру в квартирах. Соответственно, при длительном проживании в апартаментах, выгода в покупной цене может оказаться призрачной. Более того, в итоге она может и вовсе превратиться в убыток в виде двукратной переплаты за коммунальные услуги.

Текст подготовила Елена Карал

При использовании материалов ссылка на www.domostroyrf.ru обязательна.

Источник: https://www.domostroynn.ru/statyi/mnenie-eksperta/chto-takoe-apartamenty-i-chem-oni-otlichayutsya-ot-kvartir

Что такое апартаменты и в чем отличие от квартир

Что такое апартаменты и как можно приобрести данное жилье?

Не всем известно точное значение термина «апартаменты». Красивым иностранным словом названы помещения, которые используются для временного пребывания.

Они не относятся к категории жилого фонда, хотя обладают необходимыми условиями для комфортного пребывания. Что такое апартаменты – с таким вопросом чаще всего сталкиваются люди, желающие приобрести жилье во временное пользование.

Чем отличаются апартаменты от обычной квартиры, в чем их преимущества – об этом мы расскажем сегодня.

Особенности пребывания в апартаментах

Гости живут в апартаментах, как в классических гостиничных номерах. Непременное условие – предоставление сервисных услуг в моменты, наиболее удобные для постояльцев:

  1. Уборка помещений.
  2. Замена постельного белья.
  3. Предоставление бронированных мест для парковки транспортных средств.
  4. Специализированная охрана.
  5. Услуги парикмахерской и прочее.

Данный вид арендной недвижимости пользуется повышенной популярностью в зонах курортного отдыха, крупных городах, туристических центрах. Комфортабельное жилье зачастую расположено вблизи деловых центров, морских побережий, культурно-развлекательных заведений и т. п.

Состоятельные люди арендуют апартаменты, расположенные рядом с местом работы, чтобы не тратить лишнее время на проезд. Люди выбирают временное жилье подходящего типа по индивидуальным потребностям и предпочтениям.

Наибольшей популярностью среди гостей пользуются апартаменты под названием «студия». Они оформлены на западный манер, где центральная комната гармонично переходит в столовую и кухню.

Апартаменты состоят из одной или нескольких спален, также предусмотрены многоуровневые проекты с винтажными лестницами.

Важно: жильцы апартаментов не могут оформить регистрацию, дающую право на постоянное место жительства.

Виды апартаментов

Раньше такое определение присваивалось гостиничным номерам габаритами не меньше 40 кв. м. В их состав входили две-три и больше комнат для жилья, при этом здесь имелись: санузел с ванной, душевой кабинкой, просторная кухня, оснащенная встроенной бытовой техникой.

Начиная с апреля 2011г., апартаменты рассматриваются, как отдельные комфортабельные номера высшего разряда, которые размещены внутри специализированных зданий:

  • отелей;
  • домов отдыха;
  • гостиниц;
  • санаториев;
  • мотелей;
  • пансионатов.

Выделяют 4 вида апартаментов в зависимости от их расположения:

  1. Апартамент
  2. Сервисный апартамент
  3. Апарт-отель
  4. Кондо-отель

Помещения первой, второй и третьей категорий сдаются в аренду. Независимо от длительности пребывания и вида аренды постояльцам обеспечен гостиничный сервис.

В отелях кондоминимума клиенты имеют возможность приобретать помещения в личную собственность. Здесь номера допускаются к продаже, а также сдаются в аренду.

Апартаменты

Данные помещения выполнены в виде многокомнатных квартир либо небольших студий. В отличие от классических гостиничных номеров здесь обязательны кухни, оборудованные:

  • плитой;
  • холодильником;
  • вытяжкой;
  • посудомоечной и стиральной машинами;
  • микроволновкой;
  • чайником и т. п.

Здесь не всегда предусмотрены услуги по ежедневной уборке. Чаще всего в стоимость аренды входит уход за помещением один раз в неделю. Более частая уборка апартаментов производится за отдельную плату.

Сервисные апартаменты

Это квартиры площадью 40 – 75 кв. м., которые размещены в отдельно стоящих зданиях. Они меблированы, оснащены бытовой техникой. Здесь можно арендовать жилье на неограниченный срок пребывания.

Сервисные апартаменты наиболее интересны для определенной категории бизнес-туристов, ведущих деловую деятельность.

Такие клиенты предпочитают снимать жилье в домах, расположенных как можно ближе к месту работы.

Главное отличие этого вида апартаментов – услуги управляющей компании. В сервисных апартаментах нет расширенного набора услуг, гостям предоставляется:

  • регулярный уход за помещением;
  • смена полотенец, белья;
  • техобслуживание сантехники, сложных бытовых приборов;
  • круглосуточная связь по телефону с обслуживающим персоналом;
  • доступ к кабельному телевидению, сети Wi-Fi интернет.

Клиенты, выбирающие подобные объекты, ведут свободный образ жизни. Как и местные жители, они самостоятельно готовят обеды, занимаются стиркой своих вещей, полноценно отдыхают в конце рабочего дня в отдельной квартире.

Апарт-отель

По сути, апарт-отель – это гостиница, номера которой оборудованы как квартиры. На рынке апартаментов это наиболее бюджетный вариант. Помимо пребывания в номерах, гостям доступны дополнительные сервисные услуги:

  1. Близкое расположение объектов инфраструктуры (баров, ресторанов, торгово-развлекательных центров, фитнес-залов, парковок).
  2. Предоставление услуг по уборке помещений, смене белья, туалетных принадлежностей.
  3. Техническое оснащение ванной комнаты, кухни.
  4. Охранный сервис.

В помещениях, выполненных в виде квартир, оплата за жилье намного дешевле относительно классических вариантов.

Кондо-отель

Меблированные апартаменты кондоминимума (другое название – юниты) в роскошных гостиницах имеют иной юридический статус. Здесь жилая недвижимость может быть выкуплена в частное владение. Собственник имеет право лично жить в своем многокомнатном номере и одновременно пользоваться сервисом, предоставляемым данной гостиницей всем постояльцам:

  • уборка;
  • услуги консьержа;
  • техническое содержание;
  • использование бассейна, бара и пр.

Владелец также имеет право сдавать выкупленное жилье в аренду другим постояльцам и получать материальную выгоду.

Отличие апартаментов от квартиры

Обычные квартиры занимают площади разных размеров. Владельцы сами обустраивают и улучшают бытовые условия: делают евроремонт, устанавливают новую сантехнику, приобретают мебель. Покупая квартиру, хозяева свободно оформляют прописку на любой срок, не ограниченный временными рамками.

Апартаменты – это временное жилое помещение. Оно отличается повышенной комфортностью, занимает площадь не меньше 40 кв. м.

Кухни, ванные комнаты оборудованы дорогостоящей сантехникой, встроенными бытовыми приборами. Спальни, гостиные меблированы, оснащены кондиционерами. Стены комнат отделаны декоративными материалами.

Дизайн оформлен в соответствии с определенным стилем. Балконы, лоджии украшены панорамным остеклением.

Как и стандартные квартиры, элитные апартаменты тоже оснащены необходимыми системами инженерных коммуникаций.

Главное отличие состоит в том, что апартаменты являются арендными помещениями, гости поселяются только на определенное время, прописаться на постоянное жительство здесь они не имеют права.

Временная регистрация оформляется на срок пребывания в апартаментах, но не более 5 лет. По истечении этого срока регистрацию нужно продлять.

Недостатки апартаментов

Апартаменты – удобное решение жилищного вопроса во многих случаях. Но следует учитывать и некоторые неудобства:

  • Без постоянной прописки жильцы не могут на общих правах пользоваться услугами поликлиники, школы, детского сада и прочих социальных структур. Впрочем, этот недостаток легко нивелируется: достаточно оформить временную регистрацию – и все социальные права будут восстановлены.
  • Коммунальные услуги оплачиваются постояльцами по тарифам, действующим для коммерческого жилья, то есть более высоким, чем для стандартных квартир.
  • Разница налогового бремени также не в пользу апартаментов: максимальный налог на квартиру составляет 0,3% от кадастровой стоимости, в то время как апартаменты облагаются налогом по ставке до 2%.
  • Статус коммерческой недвижимости влечет за собой вероятность соседства с офисами.
  • Не получится купить апартаменты с привлечением ипотечного кредита, а также получить имущественный вычет, субсидию – это также связано с тем, что помещение числится как нежилое.

Раньше апартаменты были атрибутом жизни богатых людей. В настоящее же время рынок недвижимости изменился, предоставляя различные возможности на любой вкус и кошелек, и апартаменты прочно входят в жизнь россиян. Данный вид недвижимости имеет несколько недостатков, которые, впрочем, в полной мере компенсируются отличительными особенностями, предоставляющими постояльцам уникальные удобства.

Источник: https://sunsochi.com/blog/chto_takoe_apartamenty/

Что такое апартаменты?

Что такое апартаменты и как можно приобрести данное жилье?

Самый первый вопрос, который возникает у потенциального покупателя, еще незнакомого с форматом апартаментов, – чем они отличаются от квартир? Многие до сих пор полагают, что только большими размерами и особой планировкой. Поэтому, сталкиваясь с предложением небольших апартаментов-студий, некоторые клиенты недоумевают, к какой категории относятся подобные помещения.

Апартаменты представляют собой помещения в нежилых зданиях, как правило, в многофункциональных комплексах, меблированные или подготовленные под чистовую отделку.

Главным отличием от обычных квартир является их юридический статус. Апартаменты на продажу представляют собой квартиры без права прописки, так как юридически они относятся к нежилой недвижимости.

Истинным назначением апартаментов является именно проживание.

Российское законодательство пока не разработало официального определения для данного вида недвижимости.

В апартаментах допускается временная регистрация по такому же принципу, как в гостиницах, на срок до пяти лет.

Но тут могут быть нюансы: оформление прописки возможно только в случае, если документы застройщика указывают на то, что строится именно гостиничный (или офисно-гостиничный) комплекс.

Многие застройщики активно продвигают идею, что, после того как все апартаменты в комплексе будут распроданы, дом можно перевести в категорию жилого. Однако на практике реализовать это практически невозможно — скорее это ход для привлечения покупателей.

Впрочем, покупатель апартаментов четко представляет, что именно он собирается приобрести и проблема регистрации его интересует крайне редко.

Рост популярности апартаментов среди девелоперов связан с тем, что данный формат недвижимости может быть реализован там, где традиционное жилье невозможно.

На апартаменты не распространяются нормативные ограничения по плотности застройки, инсоляции, обеспечения социальной инфраструктуры, обязательные для жилых объектов. При этом на одном и том же земельном участке апартаментов можно построить в несколько раз больше, чем стандартных квартир.

Апартаменты продаются по меньшей цене (на 10-15% ниже жилья с пропиской), но за счет большего количества итоговая прибыль по проекту будет существенно выше.

Если регистрация по месту жительства (она же прописка) не всегда интересует покупателей, то вот расходы на эксплуатацию и размеры налога на недвижимость волнуют всех.

В элитном сегменте стоимость услуг управляющей компании, включая ЖКУ, составляет порядка 7 долл. за кв.м. в месяц. И это далеко не предел. Так, эксплуатация некоторых квартир в сегменте люкс может превышать эту ставку и доходить до 10-13 долл. за кв.м. в месяц.

В бизнес-классе и  эконом-классе все намного скромнее. Затраты на эксплуатацию в данном сегменте не превысят 3-5 долл. за кв.м. в месяц. Таким образом, апартаменты площадью 100 кв. м обойдутся владельцу в 15 тыс. руб./месяц, а владельцам апартаментов площадью 45 кв. м придется выложить около 6 тыс. руб./месяц.

Достаточно высокие платежи связаны с тем, что тарифы ЖКХ для нежилых помещений выше, чем для квартир, в среднем на 10-15%. Но застройщики, консультанты и риэлторы считают, что покупатели готовы и к этому.

Налог на недвижимость – еще одна terra iпсоgпitа для покупателя апартаментов. Большинство экспертов считают, что апартаменты в современных комплексах-новостройках будут облагаться налогом по ставке 0,5%, причем в ближайшее время она может быть повышена.

Рассчитать сумму платежа (хотя бы приблизительно) сможет каждый, однако и здесь есть оговорки. Сейчас апартаменты в основном оформляют в собственность как доли нежилых помещений.

И если в состав доли включены и помещения общего пользования (холлы, лестничные клетки), то это дополнительно увеличит расходы владельца.

Так почему же, несмотря на очевидные неудобства и лишние затраты, апартаменты продолжают пользоваться спросом, а в продажу поступают все новые и новые проекты? Ответ, очевидно, нужно искать в формуле “на вкус и цвет … “.

Формат предлагает совершенно иной стиль жизни, который непонятен тем, кто предпочитает привычные квартиры, но именно за него владельцы апартаментов считают разумным доплачивать. В большинстве проектов предусмотрено удобное местоположение недалеко от метро и офисов.

В проектах высокого класса – улучшенные планировки, гостиничный сервис и дополнительные услуги, особый дизайн (например, лофт) и тип помещения (мансарды). И наконец, это просто другая атмосфера. Может быть, именно она становится решающим аргументом в размышлениях: “Апартаменты … Да или нет?”

«Недвижимость & Цены» №15 от 08 апреля 2013

Источник: http://shakay-realty.ru/chto-takoe-apartamenty/

Предлагают купить в новостройке не квартиру, а апартаменты. Что это значит? — Советы юриста – 3m2

Что такое апартаменты и как можно приобрести данное жилье?

В новостройках Киева все чаще появляются предложения о покупке не только квартир, смарт-квартир или двухуровневого жилья, но и «апартаментов».

В отличие от бытового понимания этого термина (как большой, роскошной квартиры), застройщики вкладывают в него совершенно иной смысл.

Что именно имеют в виду, когда продают апартаменты, что это значит для покупателя с юридической точки зрения, 3m2 помогла разобраться Виктория Гетьман, юрист ЮФ «Кушнир, Якимяк и Партнеры».

Комплекс апартаментов Loft House Podol

В чем особенность апартаментов?

Законодательство Украины четко не определяет правовой статус апартаментов, а также не предусматривает критериев разграничения последних и, например, квартир.

Ознакомившись с предложениями застройщиков относительно продажи апартаментов, можно сделать общий вывод, что фактически такой вид недвижимости визуально может никак не отличаться от обычных квартир, однако основной особенностью апартаментов является то, что они принадлежат к помещениям нежилого фонда. Именно в связи с этим, статус апартаментов определяет ряд последствий для их владельца, которые мы опишем ниже.

Определение и общее описание апартаментов можно встретить в государственных строительных нормах. При этом, в большинстве случаев данное помещение рассматривается как один из типов номеров в отелях или других средствах временного размещения. Согласно ГСН В.2.2-24:2009 «Здания и сооружения.

Проектирование высотных жилых и общественных зданий» апартаментами считаются квартиры для временного проживания людей с высоким уровнем сервиса. Однако, в соответствии с ч. 1 ст.

382 Гражданского кодекса Украины (далее — ГК Украины) квартирой является изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания. Из изложенного следует, что определение «апартаментов» как объекта недвижимости, которое содержится в ГСН В.2.

2-24:2009, не соответствует требованиям ГК Украины в части целевого назначения «квартиры» как объекта недвижимости.

Относительно данной коллизии, Окружным административным судом города Киева в решении от 04.08.

2017 года (оставлено в силе апелляционной инстанцией), было отмечено следующее: учитывая, что апартаменты предназначены для временного проживания, их нельзя отождествлять с квартирами — помещениями для постоянного проживания. При этом, независимо от назначения апартаментов, судебная практика относит последние в нежилой фонд.

Комплекс апартаментов Loft House Podol

Можно ли зарегистрировать место жительства в апартаментах?

На сегодняшний день многие застройщики утверждают, что в апартаментах можно так же легко зарегистрировать место жительства, как и в квартирах. Нормы законодательства, практика государственных органов и судов говорят об обратном.

Согласно Правилам регистрации места жительства (Постанова Кабинета Министров Украины от 02 марта 2016 года № 207) для соответствующей регистрации, в том числе, подаются документы, которые подтверждают право на проживание в жилье (ордер, свидетельство о праве собственности, договор аренды или другие). Гражданский кодекс Украины в ст.

379 определяет понятие жилья физического лица как жилищный дом, квартиру или другое жилищное помещение, предназначенное и пригодное для постоянного или временного проживания в них. Вышеуказанное говорит о том, что регистрация места жительства возможна только в жилищных помещениях.

Такой же вывод был сделан Днепропетровским апелляционным административным судом в решении от 23.07.2015 года по делу № 310/6794/14-а, в отмене которого было отказано Верховным судом Украины постановлением от 17 октября 2017 года.

При этом, согласно обстоятельствам вышеуказанного дела, в связи с отсутствием регистрации места жительства истец столкнулся с отказом банка в открытии текущего счета через невозможность идентификации клиента и отказом избирательной комиссии во включении в список избирателей на основании невозможности определить избирательный адрес. Также отсутствие регистрации места жительства может привести к непринятию документов на получение регистрационного номера плательщика налогов. Для получения этого номера заявитель должен предоставить копию страницы паспорта со штампом о месте жительства или подать справку о регистрации места жительства (или другие документы в зависимости от обстоятельств) (п. 1 Раздел ІІІ Положения о регистрации физических лиц в Государственном реестре физических лиц-плательщиков налогов).

В то же время, плюсом в таком случае будет то, что при продаже апартаментов нотариус не будет запрашивать документы, подтверждающие отсутствие регистрации несовершеннолетних лиц в недвижимости.

Как владелец апартаментов оплачивает налог на имущество?

Собственники апартаментов обязаны оплачивать налог на имущество. Следует отметить, что Налоговым кодексом (ст. 266.4.) и Решением Киевского городского совета от 23 июня 2011 года № 242/5629 (с последними изменениями от 21 ноября 2017 года) установлены льготы по оплате этого налога.

Такие льготы касаются только объектов жилищной недвижимости: база налогообложения уменьшается для квартир (в независимости от количества) на 60 м2, жилищных домов (в независимости от количества) – на 120 м2.

Не жилищные помещения, в том числе апартаменты, в 2018 году облагаются налогом в размере 1 процента от минимальной заработной платы (по состоянию на 1 января 2018 года) за каждый метр квадратный помещения.

Комплекс апартаментов Platforma

Кроме того, согласно Налоговому кодексу (ст. 172.1.

) не подлежит налогообложению доход физического лица, получен от продажи не чаще одного раза на протяжении отчетного налогового года жилого дома, квартиры, дачного дома, при условии нахождения этого имущества в собственности более трех лет. В то же время, доход получен от продажи другой недвижимости, в том числе, апартаментов подлежит налогообложению за ставкой 5 процентов.

А как дела с коммуникациями, тарифами, нормами строительства?

Согласно ГСН В.2.2-15-2005 «Жилищные дома.

Основные положения» жилищное помещение – это отапливаемое помещение, размещённое на наземном этаже, предназначенное для проживания на протяжении всего года, и которое соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям по поводу микроклимата и воздушной среды, природного осветления, допустимых уровней нормативных параметров относительно шума, вибрации, ультразвука, инфразвука, электрических и электромагнитных полей, ионизированного излучения. Соответственно при строительстве жилищных домов все необходимые вышеуказанные требования должны быть соблюдены, поскольку в противном случае застройщик не введет здание в эксплуатацию. В ситуации апартаментов, то есть не жилищных помещений, большинство подобных нормативов не обязательны, поэтому при продаже такого типа недвижимости могут таится множество подводных камней относительно качества застройки.

Кроме того, в случае покупки помещения для проживания в виде апартаментов собственник может столкнутся с ситуацией иных условий предоставления и тарификации коммунальных услуг, нежели оплачивают жители квартир.

Также стоит помнить, что при взыскании банком или другими лицами апартаментов в счет исполнения обязательств судебные органы не будут обращать внимание на отсутствие в должника иного жилья.

Напротив, на данный момент выселение из квартиры или другого жилищного помещения практически невозможно, если для должника это единственное жилье.

Источник: https://3m2.ua/ru/stati/analitika-ru/kupit_apartamenti/

Криминальный мир
Добавить комментарий