Что грозит в том случае, если жилая площадь не будет узаконена?

Перепланировка в квартире: нюансы, стоимость, оформление

Что грозит в том случае,  если жилая площадь не будет узаконена?

В последние годы казахстанцы планируя ремонт в квартире, купленной на вторичном рынке, считают своим долгом объединить коридор с залом, ванную с туалетом либо кухню с гостиной. Их стремления понятны — расширить пространство и хоть немного приблизить интерьер своей квартиры к дизайну апартаментов в элитных новостройках.

Однако эстетическое удовлетворение со временем сменяется очевидными неудобствами: очередь по утрам у дверей в ванную-туалет, особенно в большой семье, шумы из кухонной зоны, раздающиеся на всю гостиную-студию. И хозяева начинают задумываться, а стоила ли игра свеч, и что оказалось важнее: впечатляющий эффект от полученного пространства или комфорт домочадцев. 

Как узаконить перепланировку, в каких домах запрещено убирать стены, как продать квартиру с перепланировкой и другие вопросы рассмотрим подробнее. 

Мошенничество на рынке недвижимости Казахстана: как не потерять квартиру в 2017 году >>>

Перепланировку лучше согласовать заранее

Согласно Закону «Об индивидуальном жилищном строительстве», перепланировка — это изменение планировки помещения, сопряженное с изменением границ этого помещения.

 Задумав рушить стены в квартире, соорудить арку в стене или сделать какое-либо другое изменение в помещении подготовьтесь к тому, что вам придется потратить личное время на оформление вашей перепланировки в госорганах.

Без ее документальной регистрации будет проблематично совершать какие-либо юридические действия с вашей недвижимостью в дальнейшем.

Незначительные, на первый взгляд, изменения, как, к примеру, перенос проема двери, также считается перепланировкой и требует разрешения местного исполнительного органа и последующей регистрации. Лучше дополнительно уточнить необходимость регистрации любых изменений.

Оформление перепланировки в Казахстане: алгоритм действий

Порядок оформления будет примерно такой, но могут быть нюансы в зависимости от каждого конкретного случая.

1. Написать заявление на оформление перепланировки в ЦОНе или акимате

Исходным документом для проектирования перепланировки является решение акимата о перепланировкепомещений существующих зданий. Для его получения нужно написать заявление на имя акима и сдать его в канцелярию акимата либо в НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан». В заявлении указываются:

  1. Фамилия, имя, отчество, ИИН, почтовый адрес и телефон.
  2. Адрес объекта, подлежащего изменению.
  3. Цель изменения помещения или иных частей здания.

К заявлению прикладываются:

  • копии документов, удостоверяющих право собственности на изменяемый объект, с представлением подлинников для установления подлинности документов либо нотариально засвидетельствованное письменное согласие собственника объекта;
  • технический паспорт (без изменения функционального назначения объекта).

К заявлению о перепланировке нужно будет приложить и согласие соседей, если их интересы затрагивает ваш будущий ремонт. Соседи, как известно, бывают разными: кто с пониманием отнесется к вашему стремлению жить красиво, а кто и поспешит вставить палки в колеса.

Разрешение вам выдадут в течение 30 календарных дней абсолютно бесплатно. В результате вы получите разрешение акимата на реконструкцию/перепланировку/переоборудование помещений существующих зданий, не связанных с изменением несущих и ограждающих конструкций, инженерных систем и оборудования.

Страхование недвижимости в 2017 году: условия и цены в РК >>>

2. Получите архитектурно-планировочное задание (разрешение на проектирование)

После того, как будет получено решение о перепланировке, вам должны будут выдать архитектурно-планировочное задание в том же органе архитектуры. Оно означает разрешение на проектирование.

Проект перепланировки можно заказать у архитектора, или организации, которая имеет право на осуществление таких работ. Разработанный ими проект вновь надо согласовать в органе архитектуры и градостроительства.

Специалисты проверяют его на соответствие исходным данным, АПЗ и техническим требованиям. Строительные работы должны соответствовать проекту. Ответственность за это несет собственник помещения, согласно закону.

3. Сделайте новый техпаспорт на квартиру или дом

Любые изменения в квартире должны быть отражены в техническом паспорте квартиры. Поэтому надо будет сходить в ЦОН или РГКП «Центр по недвижимости» и заказать новый документ.

4. Получите акт ввода в эксплуатацию

Но и это еще не все. Необходимо будет снова обратиться в орган архитектуры и градостроительства с целью получения акта ввода в эксплуатацию видоизмененного объекта. Его должны подписать все соответствующие госорганы, а также проектировщик и подрядная строительная организация.

5. Зарегистрируйте акт ввода в ЦОНе

Ну и заключительный пункт бюрократической процедуры — ЦОН. Здесь акт ввода в эксплуатацию регистрируется для обновления идентификационных характеристик объекта.

Квартиры для социально незащищенных по госпрограмме «Нурлы жер»: условия участия и цены >>>

Когда могут отказать в перепланировке

  1. Как рассказали порталу kn.kz в ГУ «Управление государственного архитектурно-строительного контроля Карагандинской области», согласно п. 4.5.6 СП РК 3.02-101-2012 «Здания жилые многоквартирные» в крупнопанельных домах перепланировка квартир с устройством проемов в несущих стенах не допускается.

    Перепланировка в крупнопанельных многоэтажных домах возможна лишь за счет сноса не несущих конструкций. К ним относятся деревянные шкафы и перегородки. 

  2. Запрещается не только демонтировать несущие стены крупнопанельных домах, но и делать в них проемы (например, между кухней и комнатой).

  3. Нельзя вносить изменения, если они отрицательно сказываютсяна функционировании инженерных сетей, нарушают сейсмостойкость и прочие характеристики.
  4. Когда перепланировка в панельном доме ранее была зарегистрирована по закону, на нее запрет не распространяется.

    Если снос стены был произведен до запрета, но не узаконен — придется все возвращать обратно.

  5. Помимо уплаты штрафа, хозяину квартиры придется восстанавливать стену, и не просто заложить проем цементом или кирпичами, а заказать разработку полноценного проекта.

Как получить квартиру от Фонда недвижимости «Самрук-Казына» в 2017 году >>>

Как узаконить самовольную перепланировку

Перепланировка называется самовольной, если она не была согласована с управлением или отделом архитектуры и градостроительства. Узаконение самовольной перепланировки — это длительная и недешевая процедура.

Но если работы все же произведены, то необходимо обратиться в НАО «Государственной корпорации «Правительства для граждан» для того чтобы получить справку о реальной технической характеристике помещения.

После этого на место выезжает техник НАО «Государственной корпорации «Правительства для граждан» и регистрирует произведенные изменения. На основании заключения техника необходимо получить новый технический паспорт на недвижимость.

Затем нужно собрать и сдать в управление или отдел архитектуры и градостроительства следующие документы:

  • технический паспорт;
  • топографическая съемка;
  • расположение относительно красных линий;
  • адресная справка;
  • нотариально заверенное согласие соседей, чьи интересы затронуты;
  • прочее (сюда в зависимости от особенностей региона и внесенных изменений, относятся  справки городских служб — тепловые сети, электрической, газовой и др. инженерных характеристик, сейсмической службы в горных регионах и др.)

После того, как управление или отдел архитектуры и градостроительства оформляет иск об административном правонарушении и определяет размер штрафа, его необходимо оплатить и повторно сдать указанные выше документы в НАО «Государственной корпорации «Правительства для граждан».

После прохождения ряда согласований (городские, инженерные, сейсмические службы) необходимо получить архитектурно-планировочное задание и создать проект по уже имеющимся изменениям (по факту).

В управлении или отделе архитектуры и градостроительства надо получить заключение по проекту, ввести объект в эксплуатацию, а также согласовать его с коммунальными службами города.

На узаконивание перепланировки уходит месяц-два, в зависимости от ее сложности.

10 советов, как накопить деньги на покупку жилья >>>

Какой штраф нужно заплатить за самовольную перепланировку

Согласно статье 322 Кодекса «Об административных правонарушениях» незаконная перепланировка жилых и нежилых помещений в жилом доме влечет штраф:

  • на физических лиц — в размере 30МРП,
  • на должностных лиц, субъектов малого предпринимательства или некоммерческие организации —в размере 90 МРП,
  • на субъектов среднего предпринимательства — в размере 150 МРП,
  • на субъектов крупного предпринимательства — в размере 300 МРП.

Если переоборудование/перепланировка/реконструкция повлекли или могли повлечь полную потерю прочности и устойчивости (разрушение) здания, то в этом случае налагается штраф:

  • на физических лиц — в размере 80 МРП,
  • на должностных лиц, субъектов малого предпринимательства или некоммерческие организации — в размере 180 МРП,
  • на субъектов среднего предпринимательства — в размере 250 МРП,
  • на субъектов крупного предпринимательства — в размере 500 МРП.

Как купить жилье от Жилстройсбербанка: ипотека для всех, «Нурлы жер», «Свой дом» >>>

1. Большая трата финансов и времени

Ремонт, в котором предусмотрена перепланировка, забирает гораздо больше средств и времени, чем типовой проект. По мнению строителей, часть расходов просто невозможно предусмотреть до того, как начнутся работы. 

— От перепланировки следует отказываться в тех случаях, когда ограничен бюджет и время, — предупреждает руководитель дизайн-студии Creativ.kz Елизавета Яковлева.

 — Демонтаж стен, вывоз мусора, а его, как правило, бывает предостаточно, монтаж новых стен — все это приводит к тому, что конечная стоимость ремонта будет выше относительно тех же квадратных метров при обычном ремонте помещения.

И время… Если вы хотите за короткие сроки сделать ремонт, то лучше отказаться от перепланировки.

2. Дискомфорт для большой семьи

— Если в семье проживает более трех человек, при объединении ванной комнаты и санузла может возникнуть единственная трудность, — это «борьба» за первенство пребывания в ванной, — говорит дизайнер Елизавета Яковлева. — А для небольших квартир объединение двух комнат в одну это хорошее решение! Так как там, при грамотном размещении может поместиться все необходимое.

3. Члены семьи лишены личного пространства

Весьма популярными в последнее время становится объединение кухни с гостиной или гостиной с коридором. Интерьер в такой квартире, действительно, впечатляет, но для жизни такие проекты не совсем удобны.

Астанчанка Жанерке Исмаилова, которая объединила в своей квартире коридор с залом, жалуется:

— У нас традиционная казахская семья, у которой много родственников. Они часто останавливаются у нас, когда приезжают в столицу. Но в какой-то момент родные люди перестали бывать у нас с ночевкой. «Да ну вас, стелите нам в коридоре!», услышала я. То есть нашу новую гостиную, которую мы считаем самым почетным местом в квартире, они обозвали коридором! 

Действительно, в таких проектах, зал становится проходным местом: чтобы из спальни хозяев или детской попасть в ванную или на кухню нужно пересечь гостиную, которую объединили с коридором. Естественно, когда гости хотят отойти ко сну, передвижения по комнате людей, будет раздражать.   

— Для гостиной и кухни, объединенных в одно помещение, минусов тоже хватает, — говорит Елизавета Яковлева. — Это и запахи при приготовлении еды и шум воды, посуды, который может отвлекать домочадцев при просмотре телевизора и отдыха. И, конечно, рабочая зона кухни становится хорошо просматриваемой, соответственно, уборка здесь становится чаще. Также необходимо продумать систему вентиляции.

Стоит отметить, что организация хорошей системы вентиляции и покупка вытяжки влетит вам в копеечку. А от вытяжки, как правило, создается дополнительный шум.

Зачастую молодожены объединяют комнаты в стандартной «двушке» и создают одно просторное помещение. Конечно, это современный и функциональный вариант для молодой пары. Но есть смысл подумать о будущем, ведь какая семья не планирует иметь детей.

В этом случае без отдельной детской комнаты невозможно обойтись, так как при появлении малыша весь режим надо будет подстраивать под него. Отсутствие отдельной комнаты станет настоящей проблемой для молодых родителей, если, например, надо будет поработать за компьютером или посмотреть фильм поздним вечером. А со временем собственная комната подрастающему чаду будет особенно нужна. 

Как продать квартиру с перепланировкой

Продать квартиру с перепланировкой труднее по ряду причин. 

— Квартиры, в которых была перепланировка продаются чуть сложнее, так как не все покупающие будут жить в квартире, в которой уже установлен пространственный порядок прошлой семьи, — считает дизайнер Елизавета Яковлева. — Кому-то подойдет кухня-гостиная, а кому-то нет. У каждой семьи свои потребности.

Риэлтор «Центрального Агентства Недвижимости» Татьяна Свиденко говорит, что перепланировки в квартирах встречаются часто.

— Чаще всего в «хрущевках» люди всегда стараются выгадать какое-то полезное пространство, — говорит риелтор. — В основном у всех перепланировки узаконены.

Если же продавец не узаконит перепланировку, то тех клиентов, которые готовы купить квартиру в ипотеку, он сразу же теряет. Такие квартиры в ипотеку невозможно купить, потому что банк не примет в залог квартиру, у которой документы не в порядке.

Поэтому те продавцы, у которых перепланировка не узаконена, вынуждены снижать цену и ждать лояльного покупателя с наличкой.

Итак, прежде чем затеять грандиозные перемены в своей квартире, стоит хорошенько подумать и взвесить все «за» и «против», чтобы потом не жалеть о потерянных средствах, сил и времени.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8365/

Инструкция узаконения перепланировок квартиры: самовольной и еще не сделанной

Что грозит в том случае,  если жилая площадь не будет узаконена?
Статья обновлена: 29 ноября 2019 г.

Здравствуйте.

Если коротко, схема оформления самовольной перепланировки квартиры это: подготовить документы; подать их в архитектурный отдел районной администрации; обратиться в районный суд для прошения узаконить перепланировку (по сути необходимо выиграть суд); получить новый технический паспорт в БТИ; внести изменения в кадастровом учете в Кадастровой Палате; если были изменены размеры жилой площади, то зарегистрировать изменения в УФРС (Регистрационная палата).

Оформление еще не сделанной перепланировки уже без суда: подготовить документы; подать их в архитектурный отдел районной администрации; комиссия в архитектурном отделе рассмотрит документы и вынесет решение; если комиссия разрешит преступить к перепланировке и ремонту; после в квартиру приглашаются работники жилищной инспекции для утверждения перепланировки; получить новый технический паспорт в БТИ; внести изменения в кадастровом учете в Кадастровой Палате; если были изменены размеры жилой площади, то зарегистрировать их в УФРС (Регистрационной палате).

статьи:

Самовольную перепланировку можно узаконить только через суд. Только разрешение судебного органа позволяет оставить перепланировку, как есть, и оформлять ее далее.

Имейте в виду, что самовольная перепланировка считается незаконной. Если перепланировка будет нарушать закон, то могут обязать ее переделать в исходный вид. Но в любом случае наложат штраф от 1 тыс. до 30 тыс. рублей.

  1. Собрать документы:
    • Бумажная выписка из ЕГРН на квартиру. Инструкцию заказа читайте здесь.
    • Новый технический паспорт на квартиру. Заказать его могут только собственники/квартиросъемщики в БТИ или в МФЦ.
    • письменное заключение о соответствии квартиры нормам в СЭС. Чтобы получить это заключение в здании СЭС (Санитарно-эпидемиологическая станция) подписать заявление, написанное регистратором. После подписания заявления работник осмотрит квартиру и, если она соответствует нормам, позже пригласят забрать письменное заключение.
    • проект квартиры. Его необходимо заказать в любой проектно-технической организации. Контакты надежной проектной организации можно получить у нас, для этого напишите онлайн юрист-консультанта внизу справа экрана. Также у него можно бесплатно проконсультироваться.
  2. Имея на руках уже все документы, оповестить архитектурный отдел районной администрации о перепланировке.
  3. Выиграть суд для получения разрешения на узаконение перепланировки.

    Для этого отправляетесь в районный суд и пишите заявление о прошении узаконить самовольную перепланировку.

    Предоставить документы:

    • документ, подтверждающий право собственности на квартиру. С 2017 года данным документом является выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (в нашем случае на квартиру). Свидетельства о регистрации права отменены и не выдаются с июля 2016 года. Вот ссылка на инструкцию получения данной выписки. Если нет документов, подтверждающих право собственности на квартиру, то подойдет и договор основания. Договор основания — это документ, на основании которого имеется право собственности на квартиру. Этим документом может быть: договор купли-продажи квартиры; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования;
    • технический паспорт на квартиру;
    • заключение СЭС;
    • проект из лицензированной проектной организации.
    • Суд вынесете решение. Имейте в виду, что суд может не только отказать в перепланировке и оплате штрафа, но и требовать о возврате всего на свои места.

  4. В случае положительного решения суда, опять заказать новый технический паспорт на квартиру. Выше в пункте №2 уже есть ссылка на инструкцию заказа тех. паспорта.
  5. Внести изменения в кадастровый учет и получить новый кадастровый паспорт на квартиру.

    Для этого: подать документы в Кадастровую палату или МФЦ — паспорт РФ; новый технический паспорт; решение суда; заключение СЭС; Подписать заявление о внесении изменений в кадастровый учет; Оплатить госпошлину в размере 200 р.; В назначенный день должен приехать сотрудник для осмотра квартиры и внесения изменений; После внесения изменений, забрать кадастровый паспорт и поданные документы.

  6. Если после перепланировки была изменена жилая площадь квартиры, то необходимо зарегистрировать данные изменения в УФРС или МФЦ. Для этого каждому собственнику обратиться в УФРС или МФЦ, написать заявление, которое даст регистратор, и приложить свои паспорта РФ и новый технический паспорт.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/pereplanirovka/kak-uzakonit-pereplanirovku.html

Споры за площадь: что считать жилым помещением?

Что грозит в том случае,  если жилая площадь не будет узаконена?

Татьяна Горошко

Не будет преувеличением сказать, что практически каждый человек тем или иным образом обеспечен жильем: собственным ли, служебным или по найму.

Да, безусловно, стремление улучшить свое жилищное положение также зачастую является непременным спутником человека, особенно при изменении социального статуса, заключении брака, рождении детей и т.п.

Но и в таком случае, выбирая себе жилье, как правило, мы в первую очередь обращаем внимание на район, социальную инфраструктуру, экологическую ситуацию, однако одним из первых интересующих нас параметров, наряду с ценой за квадратный метр, выступает площадь жилья.

Однако, к большому сожалению, такой, казалось бы, на первый взгляд, вопрос, как площадь жилого помещения, не всегда удаётся определить с помощью арифметических вычислений, в связи с чем покупатели недвижимости или сталкиваются с большими проблемами своего нового жилища, или теряют свои деньги, или приобретают «квадратные метры», но не квартиры. Некоторые аспекты таких споров, в том числе споров, связанных со статусом так называемых «апартаментов», мы и рассмотрим в нашей статье.

Итак, традиционно начнем с буквы закона. Жилищный кодекс Российской Федерации (далее — ЖК РФ) в своей статье 15 приводит следующее определение:

«Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования))».

Следовательно, можно сделать следующий вывод: законодатель ввиду высокой социальной значимости жилья не признает жилыми любые помещения, в которых проживают люди, а лишь те, которые соответствуют определенным, установленным на законодательном уровне критериям:

– являются изолированными помещениями;

– являются недвижимым имуществом;

– пригодны для постоянно проживания ввиду соответствия установленным требованиям.

Подробно каждый из данных критериев рассматривать не будем, так как это не является предметом исследования в нашей статье.

Однако необходимо отметить, что основные требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены в разделе II Постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.

2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее — Постановление № 47).

Относительно иных критериев площади помещений в указанном Постановлении № 47 уделено не так много внимания, однако существенным представляется следующий момент:

  • В п. 20 Постановления № 47 установлена необходимость применения таких объемно-планировочных решений, а также такой минимальной площади комнат и вспомогательных помещений, при которых должно быть возможно разумно и удобно (эргономично) размещать необходимую технику, предметы мебели и т.д. «Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики».

Однако, несмотря на установление Правительством РФ указанного правила, законодатель и судебная практика не считают невыполнение данного требования стопроцентным и безоговорочным основанием для признания помещения нежилым:

  • В п. 41 того же самого Постановления № 47 указано, что не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания [среди прочих] несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.

Данный нюанс нашел свое отражение и в судебной практике высших судов: Верховный Суд Российской Федерации (далее — ВС РФ) 14.05.2007 принял решение № ГКПИ07-185 по делу, в котором оспаривались положения указанного выше п. 41 Постановления № 47.

Узянбаев А.А. и Львова Л.Г.

обратились в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о признании недействующим абзаца третьего, фактически оспаривая абзац четвертый пункта 41 Положения о признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (далее — Положение), утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47, согласно которому не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.

Свои требования заявители мотивировали тем, что приведенной правовой нормой фактически узаконивается эксплуатация многоквартирных жилых домов муниципального жилищного фонда, не оборудованных ванными, спроектированных и построенных по ранее действующим нормативным документам, что противоречит пункту 1 статьи 23 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» и ограничивает их права на благоприятную среду жизнедеятельности.

При этом правило, позволяющее учитывать прежние нормативы, поставлено в зависимость от совокупности двух обязательных условий: 1) если жилое помещение находится в доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации; 2) если объемно-планировочное решение таких жилых помещений удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.

Нормативного правового акта более высокого уровня, который бы распространял на ранее возведенные жилые дома действие принятых впоследствии объемно-планировочных решений жилых помещений и их расположения, что в каждом случае приводило бы к соответствующим перестройкам и перепланировкам эксплуатируемых жилых домов, не имеется.

Вернемся теперь опять к тексту ЖК РФ.

Упомянутая уже статья 15 дает определение общей площади жилого помещения путем описания данного понятия: «общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас».

Таким образом, на основании краткого анализа приведённой нормы можно сделать следующий вывод: законодатель в статье 15 ЖК РФ выделяет 3 типа площади:

  • Жилая площадь;
  • Площадь вспомогательных помещений;
  • Общая площадь жилого помещения.

Очевидно, что только знания правил подсчета площадей из курса средней школы будет недостаточно для определения площадей в жилище. Итак, обратимся снова к тексту нормы. Существует приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации». П. 3.

34 указанной Инструкции на нормативном уровне закрепляет, что по каждой квартире, а также в целом по зданию, подсчитываются жилая площадь квартиры (квартир); площадь квартиры (квартир); общая площадь квартиры (квартир).

Данная Инструкция подробным образом описывает все технические нюансы измерения площадей и отражения схем помещений, квартир и здания в целом.

Однако, несмотря на то, что, казалось бы, наличие Инструкции должно предотвращать возникновение споров, касающихся неточного или недостоверного подсчета тех или иных площадей, этого не происходит.

В связи с этим важным для понимания данной проблематики является пример дела № 33-3199, рассмотренного Верховным Судом Удмуртской Республики 04.10.2010.

В своем кассационном определении суд отметил, что поскольку при проектировании и строительстве дома используются одни правила определения площади, а после создания жилого помещения — другие, невключение органом технической инвентаризации площади балкона в общую площадь жилого помещения при составлении технического паспорта квартиры не дает основания для изменения порядка определения цены квартиры, установленного при заключении договора участия в долевом строительстве дома. Не будем подробно рассматривать фабулу данного дела, но остановимся лишь на некоторых моментах.

Первоначально Ч.С.В.

(далее по тексту — истец) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «И» (далее по тексту — ответчик, ООО «И») о взыскании денежных средств, мотивируя свои требования тем, что 25 декабря 2006 года между истцом (Дольщик) и ООО «И» (Застройщик) был заключен договор на участие в долевом строительстве жилого дома. ООО «И» приняло на себя обязательство построить и передать истцу квартиру общей площадью 82,23 кв. м. Со своей стороны истец должен был оплатить, затем принять указанную квартиру. Свои обязательства перед застройщиком истец выполнил — оплата произведена в полном объеме.

27 июня 2008 года между сторонами был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства. После замеров специалистами ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» по УР фактической площади квартиры и получения технического паспорта на квартиру выяснилось, что общая площадь квартиры составляет 77,0 кв. м, а не 82,23 кв. м, как это указано в договоре и акте.

Указанная разница в площади возникла вследствие невключения площади балкона 4,9 кв. м в общую площадь квартиры, а также изменившейся площади квартиры после перепланировки на 0,4 кв. м.

В этом случае в соответствии с пунктом 3.6 договора Застройщик обязан осуществить возврат Дольщику излишне уплаченных средств исходя из инвестиционной стоимости 1 кв. м указанной в пункте 1.1.2 договора.

Переданное ему помещение, поименованное как «веранда», является по сути своей балконом. В силу пункта 3.

37 Инструкции «О проведении учета жилищного фонда в РФ» общая площадь квартиры должна определяться как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, при этом площадь балкона должна подсчитываться с понижающим коэффициентом — 0,3, в связи с чем площадь балкона, вошедшая по договору в общую площадь квартиры и указанная как веранда, должна была быть рассчитана с коэффициентом 0,3, а приведенная к оплате площадь — 1,47 кв. м x 0,3 = 1,47 кв. м, что равно 48 951 (1,47 кв. м x 33 300 рублей = 48 951 руб.). Таким образом, истцом оплачено на 3,43 кв. м больше, чем должно было быть, что в стоимостном выражении составляет 3,43 кв. м x 33 300,00 руб. = 114 219 руб.

25 мая 2009 года истец обратился в ООО «И» с просьбой сделать перерасчет и вернуть разницу в стоимости квартиры, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Ответа от ООО «И» до настоящего времени не получил.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя требования истца, исходил из того, что площадь балкона не входит в состав общей площади, подлежащей передаче истцу, установив, что в соответствии с заключенным договором долевого участия в строительстве ответчик должен передать истцу жилое помещение площадью 82,23 кв. м, а фактически по результатам обмеров БТИ передал 77,4 кв. м, суд взыскал разницу в недостающих квадратных метрах 4,9 кв. м, указав при этом, что в соответствии с пунктом 3.6 договора долевого участия в строительстве ответчик обязан выплатить истцу разницу между фактической площадью квартиры по результатам обмеров БТИ с проектной (пункт 1.1.2 договора) пропорционально изменению площади, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 1.1.2 договора, придя к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная сумма в размере 163 170,00 руб. (4,9 кв. м x 33 300 руб.).

Судебная коллегия полагает данные выводы суда ошибочными.

… из смысла договора, заключенного между сторонами, следует, что стоимость объекта долевого участия (цена договора) определялась сторонами исходя из стоимости 1 кв. м проектной площади квартиры.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?883

Чем грозит переустройство квартиры

Что грозит в том случае,  если жилая площадь не будет узаконена?

Сегодня практически ни один серьезный ремонт не обходится без перепланировки. Людям свойственно изменять свое жилище под собственные привычки, вкусы и представления о комфорте и безопасности. Вот почему возникают желания убрать лишние стены, изменить конфигурацию помещений, улучшить звукоизоляцию, обустроить лоджию и многое другое.

При создании типовых квартир проектировщики руководствуются принципом универсальности. В чем-то они, безусловно, правы – на всех ведь не угодишь. Один захочет совместить санузел и ванную, другой – сделать арку из кухни в столовую, третий посчитает, что розетки удобнее всего расположить на полу, а не на стене…

Многие жильцы расставляют мебель в помещении с учетом готовых инженерных решений, но некоторые бунтари все же затевают перепланировку…

Перепланировка– это перенос и разработка перегородок, дверных проемов, установка металлических дверей, остекление балконов, разукрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, установка тёплых полов и кондиционеров. Что касается самостоятельности, то в своей квартире мы можем, никого не спрашивая, сделать не так уж много: провести текущий ремонт помещений, установить встроенную мебель, заменить инженерное оборудование аналогичным по параметрам и техническому устройству. Это все.

В Жилищном кодексе (ЖК) РФ, вступившем в силу с 1 марта 2005 года, понятия «перепланировка квартир» и «переустройство» разграничиваются, но суть остается одна: все эти действия придется согласовывать с самыми разными – выше ли, ниже ли стоящими инстанциями, получать новый техпаспорт на квартиру. И только тогда реализация ваших фантазий будет законной.

При этом надо учесть, что «переустройство и (или) перепланировка квартиры», как сказано в ЖК, «должны быть как безопасны для проживающих в ней людей, так и не должны мешать другим жильцам дома». Строительные и санитарные нормы также не должны быть нарушены. «Без согласования перепланировки никак не обойтись, – предупреждает директор агентства недвижимости «Титул» Дмитрий Сазонов.

– Несогласованная перепланировка обойдётся дороже – даже если никто не узнает о ней. Вы станете заложником своей квартиры: не сможете ее ни продать, ни обменять. И любые сделки вообще станут невозможными до тех пор, пока квартира не будет восстановлена в исходном виде, либо узаконена перепланировка.

Кроме того, если о перепланировке станет известно, к вам будут применены различные штрафные санкции – вплоть до опечатывания квартиры».

Итак, какие же необходимо собрать документы для того, чтобы произвести согласование совершенной перепланировки жилья? Вам понадобятся

  • документы на право владения квартирой;
  • заявление о переустройстве и (или) перепланировке;
  • проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (лицензия организации), согласованный в установленном порядке;
  • согласие в письменной форме всех членов семьи;
  • заключение экспертизы несущих конструкций;
  • заключение Городского пожарного надзора;
  • заключение ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в РБ» (СЭС);
  • заключение Роспотребнадзора;
  • заключение МУП «УЖХ»;
  • документы о согласовании с администрацией района.

Далее со всем этим списком документов собственник помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) должны обратиться в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения перепланируемого жилого помещения.

Сразу отметим, что право на осуществление переустройства (перепланировки) принадлежит собственнику или нанимателю жилого помещения по договору социального найма.

Переустройство и перепланировка служебных и иных специализированных помещений не допускается.

Таким образом, чтобы согласовать перепланировку, собственнику или нанимателю жилья предстоит пройти нелегкий путь. Вполне возможно, что читатель задумается над тем, нужны ли ему все эти организационно-бумажные волокиты. Может, гораздо проще «тихо» сломать стену в квартире? Поэтому рассмотрим последствия самовольного переустройства (перепланировки) жилого помещения.

Во-первых, согласно п. 2 ст. 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 минимальных размеров оплаты труда.

Во-вторых, помимо административной ответственности, самовольное переустройство жилых помещений влечет определенные негативные последствия в соответствии со ст. 29 ЖК РФ. Так, например, лицо, самовольно перестроившее жилое помещение, обязано вернуть его в прежнее состояние.

При этом для приведения помещения в былой вид законодатель не установил четких временных рамок. Оговаривается лишь, что помещение должно быть приведено в прежнее состояние в разумный срок.

В том случае, если собственник или наниматель в разумный срок и в порядке, который определил орган местного самоуправления, не привел жилое помещение в прежнее состояние, указанный орган обращается в суд с соответствующим иском.

В данной ситуации возможны два варианта судебного рассмотрения. Во-первых, если в суде еще не рассматривался вопрос о возможности сохранения жилого помещения в переустроенном виде, то суд может рассмотреть его после обращения с иском органа местного самоуправления. Если вопрос решается положительно, то собственнику жилого помещения разрешается сохранить квартиру в переустроенном виде.

Если же принятие такого решения невозможно, то суд выносит другое решение, содержание которого зависит от юридического статуса лица, осуществившего самовольную перепланировку.

Если это лицо – собственник жилого помещения, то выносится решение о продаже этого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Если же речь идет о нанимателе по договору социального найма, то выносится решение о расторжении договора социального найма с возложением обязанностей по приведению жилого помещения в прежнее состояние на собственника данного помещения, который является наймодателем по договору социального найма.

Другими словами, бесконечные судебные тяжбы вам обеспечены.

А теперь представьте, что вы – законопослушный гражданин, но ненавидящий бумажки, инстанции и лица чиновников. Вам некогда и не хочется заниматься всем этим самому. Зато у вас есть возможность и средства, чтобы перепоручить эту работу профессионалам.

Тогда вы обращаетесь в соответствующую фирму, имеющую лицензию. Таких организаций в последнее время появилось очень много. Это и хорошо, и плохо для вас.

Хорошо, потому что среди них вполне можно выбрать ту, что устроит вас по цене и набору предлагаемых услуг.

Плохо, потому что на мониторинг и переговоры может уйти много времени.

Где-то вам предложат план оптимизации расходов, то есть покажут прайс-лист, в котором расписаны цены на каждый этап согласования перепланировки квартиры, и вы уж тогда сами решите, какую часть хлопот вы берете на себя, а какую – отдаете профессионалам.

Где-то вам будут предложены скидки, если вы закажете одновременно проект перепланировки жилья с согласованием и дизайн-проект. Одним из важных пунктов договора с такими фирмами является то, что согласование корректировок в проекте по ходу строительных работ они берут на себя.

Сроки назначаются разные – от двух до четырех месяцев, зависят они от сложности вашего проекта и, конечно, от цены. Хочешь быстрее – плати больше. Не забудьте к этим суммам приплюсовать еще и официальные платежи. В этом случае картина станет яснее.

Необходимо отметить, что в данный момент в правительстве РФ ведется обсуждение проблемы перепланировок, проведенных ранее, до вступления в силу ЖК РФ. Есть мнение, что если перепланировка или переустройство улучшают качество жилого помещения, не ущемляют права других жильцов, то узаконить проведенные работы будет несложно.

Источник: https://29.ru/text/gorod/239752.html

Криминальный мир
Добавить комментарий