Чем покупателям грозит приобретение квартиры с прописанным в ней на момент сделки человеком?

Квартира с сюрпризом

Чем покупателям грозит приобретение квартиры с прописанным в ней на момент сделки человеком?

Юристы рассказали, кто может оспорить совершенную сделку с жильем и как распознать возможные риски при покупке недвижимости

Zamir Usmanov / Russian Look

Покупка жилья не всегда заканчивается вместе с подписанием договора и передачей денег продавцу. Иногда бывшие владельцы или совершенно посторонние люди пытаются оспорить заключенную сделку. Для покупателей такая история может обернуться кошмаром: в особо запущенных случаях судебные тяжбы длятся годами.

Чтобы не стать участником судебного разбирательства, покупатели проверяют интересующие квартиры всеми возможными способами — изучением документов, выписками из ЕГРП и даже опросом соседей.

Тем не менее существуют ситуации, которые невозможно спрогнозировать — просто потому, что некоторые риски появляются только после приобретения квартиры.

Редакция «РБК-Недвижимости» задала семи юристам семь неудобных вопросов о продаже квартир в необычных обстоятельствах.

1. Я купил квартиру, а вскоре после этого одного из продавцов признали невменяемым и положили в психиатрическую клинику. Могут ли отменить сделку и лишить меня квартиры?

Александр Базыкин, управляющий партнер юридической компании Heads Consulting:

— Да — но только если бывшие владельцы квартиры докажут, что один из продавцов был невменяемым уже в момент заключения сделки. В этом случае имущество, отчужденное лицом, не понимавшим значения своих действий, может быть истребовано от добросовестного приобретателя.

Стоит помнить: наличие психического расстройства не является самостоятельным основанием для признания сделки недействительной.

Иными словами, даже при наличии официального документа, в котором будет написано о психическом расстройстве продавца, квартиру вы сохраните: для отмены сделки истцам придется обратиться в суд.

Чтобы отобрать квартиру, необходимы доказательства стороны, оспаривающей сделку, что продавец в момент заключения договора не осознавал значения своих действий или не мог руководить ими. При этом суд принимает во внимание всю совокупность обстоятельств дела и в большинстве случаев назначает судебную экспертизу.

2. Мы отнесли договор купли-продажи в Росреестр для регистрации, а на следующий день один из покупателей умер — до того, как все участники сделки получили подтверждение законности сделки. Что теперь будет?

Андрей Безрядов, основатель «Адвокатского кабинета Андрея Безрядова»:

— Это зависит от того, что именно прописано в договоре купли-продажи.

К примеру, окончательным моментом исполнения обязательств по договору могут быть определены передача денежных средств или получение жилого помещения по акту приема-передачи — но уже после государственной регистрации права.

В этом случае сделка не считается завершенной до окончания регистрации права собственности и исполнения сторонами всех обязательств по договору.

В целом переход права собственности на недвижимое имущество возникает только с момента государственной регистрации. После смерти одной из сторон все права и обязанности по незавершенной сделке переходят наследникам в порядке универсального правопреемства.

А значит, дальнейшая судьба сделки зависит от желания наследников: до вступления в законные права, то есть по истечении шестимесячного срока, они могут приостановить регистрацию и исполнение по сделке, а впоследствии вообще поставить вопрос о признании сделки недействительной в судебном порядке.

В свою очередь, продавец вправе потребовать проведение государственной регистрации и окончательное исполнение сделки. В результате последнее слово останется за судебной инстанцией, которая определит, кто в сложившейся ситуации прав.

3. Я хочу купить квартиру, одним из владельцев которой является 17-летний подросток.

Договор должны подписывать его родители (то есть законные опекуны), и у них есть все документы, подтверждающие законность сделки, — органы опеки дали им одобрение.

Между тем сам 17-летний владелец открыто выступает против сделки и обещает опротестовать ее при первой возможности. Получится ли у него добиться признания продажи незаконной?

Андрей Комиссаров, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры»:

— Да. Дело в том, что несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.

Соответствующая норма прописана в Гражданском кодексе России.

Тем не менее несовершеннолетний собственник недвижимости имеет право выразить несогласие на совершение сделки: для этого он должен обратиться с письменным заявлением в Росреестр и органы опеки.

Обращение в Росреестр подается для того, чтобы создать дополнительное доказательство несогласия.

Органы опеки защищают права несовершеннолетних в соответствии с Федеральным законом № 48 «Об опеке и попечительстве», и в описываемой ситуации они обязаны отозвать ранее выданное разрешение.

Учитывая 17-летний возраст собственника, органы опеки вообще не должны были давать разрешение на совершение сделки: в таком возрасте личное мнение несовершеннолетнего обычно учитывается.

Несовершеннолетний собственник может самостоятельно обратиться в суд, для этого не нужно дожидаться 18-летия.

Имея на руках доказательства несогласия со сделкой, можно признать ее недействительной, потому что она противоречит интересам несовершеннолетнего собственника.

Однако если несовершеннолетний владелец никак не выразил свое несогласие с продажей квартиры, то после заключения сделки оспорить ее он не сможет, так как на тот момент все требования законодательства (включая разрешение от органов опеки) были исполнены.

4. Я готовлюсь купить квартиру у дееспособного владельца, который не в состоянии самостоятельно подписать документы из-за инвалидности. Как мне гарантировать чистоту сделки и неприкосновенность моей квартиры после покупки?

Антон Толмачев, управляющий партнер компании «Юрпартнеръ»:

— Если вследствие физического недостатка или болезни человек не способен собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин — эта норма установлена ст. 160 Гражданского кодекса России.

Подпись должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать нотариальное действие, с обязательным указанием причин, в силу которых совершающий сделку человек не смог подписать договор собственноручно.

Судебная практика исходит из того, что подписание договора третьим лицом — это исключительная мера, которой нельзя злоупотреблять.

Для гарантии чистоты сделки необходимо удостовериться в том, что договор подписывается рукоприкладчиком в присутствии фактического продавца, которому вслух зачитываются условия сделки.

Физический недостаток продавца, лишающий его возможности самостоятельно подписать документ, должен быть очевиден и бесспорен. В документе необходимо прямо указать причины, по которым подпись за продавца ставит иное лицо, в противном случае договор может быть оспорен впоследствии.

Наконец, покупателю необходимо удостовериться, что физический недостаток или болезнь продавца не влияют на его способность здраво мыслить. К примеру, если инвалидность и невозможность подписания договора обусловлены последствиями инсульта, то риски для покупателя существенно увеличиваются.

В этом случае желательно обсудить с продавцом возможность прохождения добровольного медицинского освидетельствования.

5. Шесть лет назад я купил квартиру у вдовы — на тот момент единственной собственницы, которая унаследовала жилье от покойного мужа. Сейчас выяснилось, что ее муж, официально признанный умершим, оказался пропавшим без вести — и вернулся домой. Сможет ли он вернуть себе квартиру?

Василий Неделько, управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры»:

— Скорее всего, нет. Человек, объявленный умершим, может потребовать возврата своего сохранившегося имущества, которое безвозмездно перешло к другому лицу, за исключением денег и ценных бумаг на предъявителя.

Что касается возмездных сделок — то есть таких, в которых фигурируют денежные выплаты, — гражданин, объявленный ранее умершим, может истребовать у вас квартиру в судебном порядке только в случае, если ему удастся доказать вашу недобросовестность при приобретении квартиры.

Недобросовестность заключается в том, что, приобретая имущество, вы знали или должны были знать о том, что гражданин, объявленный умершим, жив.

При определении добросовестности покупателя суд будет исследовать вопрос, мог ли покупатель на момент приобретения квартиры об этом знать и проявил ли он разумную осмотрительность при выяснении данного вопроса. Если покупатель действительно ничего не знал, то вернувшийся собственник вряд ли сможет заполучить квартиру.

Однако если квартира была куплена после предъявления иска об отмене решения суда, согласно которому гражданин признан умершим, то суд может счесть это свидетельством недобросовестности покупателя.

6. Пенсионерка предлагает мне заключить с ней договор пожизненного содержания, по которому я стану единственным и полноправным собственником ее квартиры в обмен на мои услуги — я должен буду ухаживать за ней до самой смерти. Смогут ли ее родственники оспорить нашу сделку и заполучить квартиру после того, как пенсионерка умрет?

Ирина Стряпкина, адвокат:

— Нет. Договор пожизненного содержания с иждивением подразумевает, что получатель ренты передает принадлежащее ему на праве собственности имущество в собственность плательщика ренты.

Иными словами, вы станете владельцем недвижимости еще при жизни пенсионерки. К наследникам перейдет только то имущество, которое принадлежало ей на праве собственности в момент смерти.

Квартира, которую она решила передать плательщику ренты в обмен на договор с иждивением, в состав этого имущества не входит.

//www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Наследники смогут претендовать на жилое помещение только при условии признания договора пожизненного содержания недействительным — однако они не вправе требовать расторжения договора пожизненного содержания, так как не являются получателями ренты. Иск о расторжении договора может предъявить только сам получатель ренты (в нашем случае — пенсионерка).

7. Я готовлюсь купить квартиру у человека, который находится на грани развода.

Единоличным собственником квартиры является один из супругов: он заселился сюда еще в советское время, но приватизировал квартиру только после того, как заключил брак. Квартира ни разу не меняла владельцев.

Сможет ли второй супруг оспорить сделку после ее завершения, если они все-таки разведутся и он решит претендовать на эту квартиру, считая ее совместно нажитым имуществом?

Ксения Казакова, партнер юридической компании Orient Partners:

— По умолчанию квартира, полученная в собственность в результате приватизации, считается личной собственностью одного супруга.

Однако суд может признать такое имущество совместной собственностью, если, к примеру, жена сможет доказать, что в период брака за счет общего имущества супругов или личного имущества либо труда жены были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (например, капитальный ремонт). Еще один фактор — брачный договор, который мог быть заключен до брака или в любое время в течение брака в отношении как имеющегося, так и будущего имущества.

Для минимизации рисков покупатель может заранее договориться с супругом, который не является собственником жилья, и документально оформить отказ от возможных претензий на квартиру. В этом случае риск оспаривания сделки значительно уменьшится. 

Источник: //realty.rbc.ru/news/5892f4099a794713b947ba7c

Право пользования квартирой при ее продаже

Чем покупателям грозит приобретение квартиры с прописанным в ней на момент сделки человеком?

Последнее обновление: 16.03.2019

Основанием для права пользования квартирой, чаще всего, служит регистрация по месту жительства («прописка»).

Но право пользования может возникнуть и без «прописки» – например, на основании договора найма или договора безвозмездного пользования, а также на основании так называемого завещательного отказа. Рассмотрим все эти случаи по порядку, применительно к сделке купли-продажи квартиры.

Основанием для регистрации в приватизированной/частной квартире может служить как право собственности на эту квартиру, так и согласие собственника на «прописку» в своей квартире другого человека, в т.ч. члена своей семьи.

Основанием также может служить решение суда о праве пользования квартирой конкретному человеку (не собственнику), либо завещательный отказ.

Вообще, право пользования существует отдельно от права собственности на квартиру. Т.е. собственник квартиры может быть в ней «не прописан», а «прописанный» в квартире человек может не являться ее собственником. Прописка и выписка жильцов при продаже квартиры, вследствие этого, должна рассматриваться отдельным вопросом.

По сути, право пользования – это один из видов обременений прав на квартиру (с позиции Покупателя). В большинстве случаев такое обременение НЕ регистрируется в Росреестре и, соответственно, его НЕ видно в Титуле. Можно списать это на несовершенство нашего законодательства.

Задаток или аванс – какую форму предоплаты применяют в сделках купли-продаже квартир? Смотри по ссылке в Глоссарии.

Выписка собственников и членов их семей из квартиры при ее продаже – обычная практика рынка, но именно по этому поводу часто возникают юридические коллизии. Закон в этом вопросе не всегда однозначен.

Поэтому Покупателю, как минимум, нужно собрать сведения обо всех, кто имеет право пользования квартирой, т.е.

о людях, которые прописаны в квартире, или имеют другие основания для проживания в ней.

Чтобы узнать, кто «прописан» в продаваемой квартире, необходимо получить Выписку из Домовой книги (лучше архивную – это более полный вариант). Такую выписку в местном паспортном столе или в многофункциональном центре госуслуг (МФЦ) предоставляют по запросу только собственников, либо «прописанных» в квартире жильцов, а также по запросу органов правопорядка.

Риэлторы и покупатели квартир заказывают такие архивные Выписки из Домовой книги, обычно, через специализированные организации (см. пример-ссылку ниже).

Сведения о зарегистрированных в квартире на текущую дату жильцах представлены также в Едином жилищном документе (ЕЖД).

При этом ни Выписка из Домовой книги, ни ЕЖД не требуются для регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре.

Эти документы имеют ценность только для Покупателя, чтобы выяснить, кто на момент сделки имеет право пользования квартирой, кого надо будет выписывать из нее при ее продаже, и кто из прежних жильцов может претендовать на восстановление проживания в квартире (данные из архива Домовой книги).

Получение архивной Выписки из Домовой книги можно заказать — ЗДЕСЬ (Москва и область).

Кто сохраняет право пользования квартирой после ее продажи

Само наличие «прописки» не является безусловным правом пользования квартирой.

Например, в условиях Договора купли-продажи квартиры может (и должно!) быть прописано условие о снятии с регистрационного учета всех членов семьи Продавца, проживающих в квартире на момент сделки, т.к.

продажа квартиры является основанием для прекращения права пользования ею для всех членов семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Соответственно, каждый из «прописанных» в квартире, несмотря на наличие «прописки», после сделки должен выполнить условие договора, и сняться с регистрационного учета(«выписаться«).

 Если он этого не сделает, то Покупатель (новый собственник квартиры) может снять его с учета, предъявив договор в паспортном столе, либо решением суда, которое также предъявляется в паспортный стол, и является обязательным к исполнению.

Что нужно знать о правах несовершеннолетних детей в сделке купли-продаже квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Здесь, правда, есть несколько исключений для лиц, проживающих (зарегистрированных) в квартире, которые по закону могут сохранить свое право пользования квартирой после ее продажи:

  1. Лица, отказавшиеся от приватизации квартиры;
  2. Лица, проживающие в квартире на основании завещательного отказа;
  3. Пайщики ЖСК и некоторые члены их семей, прописанные в кооперативной квартире;
  4. Супруг (-га) собственника, право проживания которого установлено в брачном контракте или в соглашении о разделе имущества;
  5. Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой или оставшиеся без попечения родителей;
  6. Проживающие в квартире получатели ренты.

Поясним подробнее:

Отказ от приватизации. При продаже такой квартиры, право пользования теряют все члены семьи собственника, в т. ч. бывшие, за исключением тех, кто ранее отказался от приватизации этой квартиры. Такие жильцы имеют право пользования квартирой бессрочно (подробнее – по указанной ссылке).

Это некий законодательный нонсенс, вызывающий много споров, тем не менее, приходится иметь это в виду.

Завещательный отказ возникает в случае, когда квартира была получена Продавцом в наследство по завещанию, и в завещании присутствует завещательный отказ, устанавливающий право проживания в наследуемой квартире для какого-либо лица (не наследника). Это право проживания сохраняется за указанным лицом даже после продажи квартиры (п.2 ст. 1137 ГК РФ).

Пайщики ЖСК (в т.ч. бывшие) и их супруги, которые принимали участие в выплате пая, имеют пожизненное право проживания в кооперативной квартире.

Даже если человек не является собственником, но у него сохранился документ, подтверждающий оплату пая (даже частичную), то право пользования квартирой за ним сохраняется бессрочно.

Выписаться он может только по собственному желанию.

Если между мужем и женой заключен брачный контракт или соглашение о разделе общего имущества супругов, где указано, что один из них (не титульный собственник) имеет право на проживание в квартире, то это право он сохраняет и после развода, и после продажи квартиры.

Находящиеся под опекой, или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние дети, проживающие в квартире, и не являющиеся ее собственниками, также могут сохранить свое право пользования квартирой при ее продаже. Для их выписки необходимо до сделки получить разрешение Органов опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Получатели ренты – это бывшие собственники этой же квартиры, продавшие ее по Договору пожизненного содержания с иждивением, с условием своего проживания в ней до конца жизни.

При последующей продаже квартиры ее новым собственником (плательщиком ренты), рентополучатель сохраняет за собой право пользования квартирой, согласно условиям Договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ).

Что нужно знать о правоспособности и дееспособности участников сделки купли-продажи квартиры – смотри здесь.

Кроме того, независимо от «прописки», права пользования квартирой имеют те, кто проживают в ней на основании договора найма (ст. 675 ГК РФ), или на основании договора безвозмездного пользования (п.1, ст.700 ГК РФ).

При продаже квартиры собственником, эти персонажи сохраняют свои права пользования по договору, а Покупатель, как новый владелец квартиры, становится стороной этого договора, автоматически превращаясь в арендодателя. Т.е. Покупатель в таком случае получает квартиру с обременением.

Прекращение прав пользования таких лиц происходит либо по истечении срока действия такого договора пользования, либо путем его расторжения (в т. ч. новым собственником квартиры).

Отличие постоянной прописки от временной – это не только сроки, но и права!

Бывшие члены семьи разведенного собственника (бывшая жена, теща и т.п. – не собственники), «прописанные» в квартире, после его развода теряют право пользования квартирой (п.4 ст. 31 ЖК РФ), и могут быть выписаны в принудительном порядке. Логичнее это сделать ДО продажи.

Для этого собственнику (Продавцу) необходимо обратиться в суд, сославшись на данную статью закона, и передать решение суда в паспортный стол.

Исключением являются несовершеннолетние дети в продаваемой квартире, которые не могут считаться бывшими членами семьи отца или матери, даже в случае их развода.

Принудительная выписка несовершеннолетних из квартиры (для ее продажи, например) возможно только в судебном порядке. Причем, это не зависит от согласия родителей или опекунов.

Так как ситуация с правами пользования квартирой имеет ряд нюансов, и не всегда трактуется однозначно (нередки судебные споры именно из-за права проживания), то при наличии сомнений, рекомендуется дополнительная консультация юриста по этому вопросу применительно к конкретной сделке.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Чтобы таких споров было меньше, закон предусмотрел обязанность сторон при заключении Договора купли-продажи квартиры указывать в договоре всех лиц, которые сохраняютправо пользования квартирой после сделки, с явным указанием их прав на такое пользование (п.1 ст.558 ГК РФ). Это условие относится к существенным условиям договора.

На практике Покупатели также страхуются от нежелания Продавцов выписываться из проданной квартиры после сделки, недоплачивая им определенную сумму за квартиру. Недоплаченный остаток Продавец может получить только после того, как все члены его семьи выпишутся из квартиры.

Подробнее о передаче денег при покупке квартиры, см. на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ, по ссылке.

Что делать, если продавцы не выписываются из проданной квартиры, рассмотрено также отдельным вопросом (см. по ссылке).

Вообще, в сделках купли-продажи квартир право пользования может быть отнесено (в числе прочих) к правам т.н. «третьих лиц».

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: //kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/pravo-polzovaniya-kvartiroj/

Купить квартиру с невыписанным: дешевое жилье или жизнь в коммуналке?

Чем покупателям грозит приобретение квартиры с прописанным в ней на момент сделки человеком?

29.09.2014 | 00:00 19385

Бывает, что предложенная покупателю квартира подходит ему по всем параметрам. Но когда-то в ней был прописан гражданин, за которым по закону сохраняется право проживания. Можно ли покупать такое жилье?

По российским законам собственник жилья имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать, менять. Тем не менее человек, ранее зарегистрированный на этой жилплощади, способен нарушить комфортное существование нового владельца. Даже несмотря на то что последний честно расплатился с продавцом и имеет на руках договор купли-продажи.

Закон на защите собственника

Так называемая прописка в России была отменена 1 октября 1993 года, когда вступил в силу Закон «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ». Советскую прописку, призванную закрепить людей по месту жительства, заменила регистрация.

Как продать «квартиру с ребенком»Если сделка с недвижимостью затрагивает интересы несовершеннолетних собственников, для ее проведения требуется разрешение органов опеки и попечительства.

>>Хотя российские законы ориентированы прежде всего на защиту прав собственника и добросовестного приобретателя, возможны сюрпризы.

Прописка, а правильнее – регистрация по месту пребывания, может испортить планы гражданина, честно расплатившегося с продавцом и по всем правилам зарегистрировавшего право собственности на квартиру.

Дело в том, что существуют категории жильцов из разряда недееспособных или социально незащищенных, которых собственник даже через суд вряд ли сумеет выселить. Судье в таких тяжбах приходится принимать непростое решение: сохранить зарегистрированному право проживания в квартире или лишить такового.

Как рассказал БН президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский, когда грамотному риэлтору приходится проводить сделку с «посторонним», то первое его действие – предложить клиенту отказаться от сделки. «Если же покупатель настаивает на покупке именно этой квартиры, то обязательно заручаемся его письменным заявлением, что он предупрежден о риске», – отметил Дмитрий Щегельский.

Рецепт для покупателя

Приобретение жилья с обременением на вторичном рынке всегда рискованно. Однако если принято решение об именно такой покупке, то имеет смысл максимально застраховаться.

В данном случае – получить с продавца (собственника) и всех зарегистрированных в квартире граждан нотариальные обязательства о снятии с регистрационного учета.

В этих документах должна быть четко обозначена дата, до которой проживающие в квартире обязуются сняться с регистрации и освободить жилье. Если они этого не сделают, у вас на руках будут их письменные обязательства. Значит, решение суда будет в вашу пользу.

Иногда собственнику некуда выписаться и ему требуется время. Тогда в договоре купли-продажи предусматривается срок снятия с регистрационного учета

Некоторые специалисты также рекомендуют помимо письменных нотариальных заверений о сроке снятия с учета заинтересовать продавца материально. Делается это следующим образом.

В выбранном вами и продавцом расчетном центре (или банке, путем создания аккредитива) замораживается определенная сумма. Разморозить и забрать деньги продавец сможет только после того, как квартира будет полностью освобождена.

Практика показывает: чем выше сумма в банковской ячейке, тем быстрее решаются проблемы с выпиской.

Квартиры с обременением (с жильцами, которых очень сложно или даже невозможно выписать и выселить без их согласия) – довольно редкий товар на рынке.

Но когда в листингах появляется такое предложение, у продавца или его представителя (риэлтора) телефон перегревается от звонков. Это и понятно: квартира с обременением стоит, как правило, на 10-20% ниже среднерыночной цены.

При стоимости квартиры, к примеру, в 4-5 млн руб. дисконт составляет от 400 тыс. руб. и выше. Казалось бы, это и есть цена риска, но покупатели зачастую не задумываются о том, что после оформления договора купли-продажи им придется за собственный счет решать проблему с зарегистрированными гражданами. И успех не всегда гарантирован.

Например, среди «посторонних» могут оказаться и те, кому право проживания будет сохранено по решению суда. В итоге ваша новая квартира автоматически превратится в коммуналку.

Надо заметить, что некоторые покупатели сознательно идут на такой риск, лишь бы купить жилье дешево.

А затем создают проживающему «веселую жизнь», добиваясь того, чтобы он сам захотел освободить квартиру.

Кто может вселиться

При принятии решения о приобретении квартиры с «посторонним» необходимо учитывать то, что некоторые категории зарегистрированных «особо опасны» для нового собственника.

Прежде всего к ним относятся жильцы, когда-то отказавшиеся от права приватизации жилья.

Дело в том, что за ними по закону сохраняется право проживания. Не исключено, что однажды в дверь вашей новоприобретенной квартиры позвонит совершенно незнакомый человек и скажет: «Я здесь живу, потому что прописан». И покажет соответствующую отметку в паспорте.

Точно так же с чемоданами на вашем пороге может оказаться «безвестно отсутствующий». Ведь он не только не участвовал в приватизации, но может заявить о том, что не знал о ней. Найдет ли он доводы, достаточные для того, чтобы суд признал за ним право проживания, другой вопрос. Но риск существует.

Еще труднее с так называемыми невидимками – гражданами, о которых вы не найдете информации в форме 9, потому что на момент приобретения квартиры они не числятся среди зарегистрированных. Например, это может быть человек, когда-то выписанный в места лишения свободы или в психиатрическую больницу.

Осужденный может отсидеть свой срок, а больной излечиться, после чего его право на проживание в этой квартире может быть восстановлено по суду. Для того чтобы не получить сюрприз в виде претендующего на проживание в вашей квартире гражданина, вернувшегося из мест не столь отдаленных или психиатрической клиники, следует внимательно изучить историю квартиры.

Для этого нужна архивная справка о регистрации. Однако потенциальному покупателю таковую не получить. Ее необходимо попросить у продавца (собственника). Если он заинтересован в сделке и ему нечего от вас скрывать, продавец сходит в жилконтору и получит этот документ.

При обнаружении в архивной справке «невидимок» нужно десять раз подумать, прежде чем платить за недвижимость, как бы ни велико было желание приобрести именно этот объект.

Вячеслав Березниченко    Анна Воронина   

Источник: //www.bn.ru/gazeta/articles/193339/

Выписка жильцов при покупке квартиры. Можно ли покупать жильё с прописанными людьми, как проверить, что в квартире никто не прописан

Чем покупателям грозит приобретение квартиры с прописанным в ней на момент сделки человеком?

Что такое прописка и регистрация. Это одно и то же?

Давайте сначала разберёмся с терминами. По закону, существуют постоянная и временная регистрации. Постоянная — по месту жительства, это тот самый штамп в паспорте с адресом, который с советских времён называют пропиской. Временная — по месту пребывания, то есть адресу, где человек живёт в данный момент.

Допустим, вы переезжаете из своей квартиры в Липецке, где вы прописаны, в арендованную квартиру в Краснодаре. Постоянная регистрация у вас будет в Липецке, а временная — в Краснодаре (если, конечно, вы её сделаете). Почему нужно делать временную регистрацию, мы писали в этой статье.

Важно: прописанный в квартире человек не обязательно является её собственником. Даже если зарегистрирована целая семья, владеть квартирой может кто-то один, и заключать сделку вы будете именно с этим человеком.

Собственник жилья иногда прописан в другом месте — это тоже нормально. Например, родители купили квартиру и зарегистрировали там детей.

Но ни совершеннолетние, ни несовершеннолетние дети прав на эту квартиру иметь не будут.

Мы уже рассматривали подробно, кого собственник может прописать в своей квартире и как он может выписать других людей из квартиры, в том числе бывшего мужа или жену, детей и т. д.

Как узнать, кто прописан в продаваемой квартире

О прописанных в квартире людях или имеющих право на проживание в ней (это не одно и то же!) покупатель должен узнать до сделки. Если бывшим владельцам удалось скрыть эту информацию, новый собственник может обратиться в суд и потребовать признать сделку недействительной.

Чтобы не попасть в неприятную историю, перед сделкой необходимо проверить юридическую историю квартиры, историю регистрации и снятия с регистрационного учёта её владельцев и других проживающих хотя бы за последние несколько лет.

Важно: ничего плохого в том, что в квартире на момент её продажи кто-то прописан, нет. В конце концов, люди часто продают одну квартиру, чтобы купить другую, и пока они готовятся к сделке, должны быть где-то зарегистрированы. Но проверить перечень прописанных людей перед покупкой квартиры всё равно стоит.

Какие документы потребуются для проверки истории квартиры:

  • Выписка из ЕГРН. Там будут указаны основные характеристики самого объекта недвижимости, информация о собственнике, основаниях приобретения им жилого помещения (купил он его или унаследовал, например) и наличии обременений. Запросить выписку можно в любом центре Госуслуг «Мои документы» или в отделениях Росреестра.
  • Выписка из домовой книги. Там будут указаны сведения о зарегистрированных в квартире лицах на момент обращения.
  • Архивная выписка из домовой книги. Из этого документа можно получить сведения о людях, прописанных и выписанных из этой квартиры ранее. Выписки из домовой книги запрашивают в паспортном столе (УФМС) либо в управляющей компании (ТСЖ, ЖСК или другой организации, занимающейся обслуживанием домов).
  • Единый жилищный документ (ЕЖД). Эта форма документа существует только в Москве, она совмещает в себе сведения из ЕГРН, выписки из домовой книги и финансового лицевого счета. Получить его также можно в МФЦ «Мои документы».

Подробнее о том, как проверить все документы на квартиру перед покупкой, мы писали в этой статье.

Проверили: зарегистрированных нет. Какие могут быть подвохи

Может оказаться, что некоторые выписанные из квартиры люди по-прежнему сохраняют за собой право проживания. Это, например, лица, находящиеся в местах лишения свободы.

Они снимаются с регистрационного учёта по месту жительства и ставятся на регистрационный учёт по месту отбывания наказания, но при этом право пользования жилым помещением за ними сохраняется.

После возвращения такой человек сможет восстановить регистрацию и продолжить пользоваться квартирой, даже не являясь её владельцем. Точно так же могут быть восстановлены в правах люди, которые были признаны пропавшими без вести, а потом нашлись.

По словам руководителя департамента контроля качества юридической службы «Амулекс» Нуриды Ибрагимовой, сведения о тех, за кем сохранено право пользования на жильё, должны быть в выписке из домовой книги.

«Но при условии, что сотрудники, осуществляющие регистрацию, поставили отметку, — уточняет юрист.

— Ранее граждан, отбывающих наказание, снимали с учёта без отметок о сохранении за ними права пользования жильём, но с начала 2000-х годов такие отметки, как правило, ставят».

Без суда снять с учёта (выписать) такого жильца без его согласия невозможно, подчёркивает Ибрагимова. Юристы рекомендуют тщательно проверять историю квартиры, и если появится информация о таких жильцах, то лучше поискать другой объект для покупки.

Можно ли купить квартиру с прописанными в ней людьми, есть ли риски?

Закон ничего не говорит о том, что все прописанные в квартире люди должны сняться с регистрации до сделки. Обычно это простая предосторожность со стороны покупателей, которые хотят минимизировать возможные проблемы.

Рассмотрим два самых распространённых случая покупки квартиры с прописанными жильцами.

Первый случай: квартира продаётся, но владелец не может выписаться до заключения сделки (например, он покупает другое жильё или требуется отсрочка по иным причинам).

Это довольно распространённая практика, особенно при альтернативных сделках купли-продажи, когда одновременно несколько участников «цепочки» должны переехать из одной квартиры в другую.

В этом случае продавец даёт покупателю обязательство, заверенное нотариусом, выписаться до определённой даты (допустим, в течение двух недель после перехода прав собственности). Пункт об этом также вносится в договор купли-продажи. В этом случае риск покупки квартиры с прописанными людьми невысок.

Если бывший владелец (или члены его семьи) всё же нарушат обязательство сняться с регистрации, новый собственник имеет право выписать их в судебном порядке.

Смысла «цепляться» за квартиру у старых владельцев в этом случае, как правило, нет: суд встанет на сторону нового собственника недвижимости, а старый выплатит как минимум судебные издержки за всех, а возможно, и какую-то компенсацию покупателю.

А иногда бывает, что продавец просто боится остаться «без прописки» даже временно, хотя в этом нет ничего страшного. О постоянной и временной регистрации и о том, как выписаться «в никуда», мы писали в этой статье.

Второй случай предполагает, что у приобретаемой квартиры есть обременение в виде прописанных там жильцов, имеющих право на проживание даже при смене собственника жилья. Например, это люди, отказавшиеся от приватизации жилья в пользу кого-то другого. Их нельзя выписать даже через суд.

Ещё, как правило, нельзя выписывать людей, которые живут в квартире по договору ренты (если в договоре не написано другое, но это вряд ли) или по завещательному отказу. Закон не запрещает собственнику проводить сделки с такой недвижимостью: квартиру можно продать, но только с прописанными в ней людьми, и выписать их будет практически невозможно.

Покупатели на такие объекты тоже находятся, потому что они продаются с большими скидками.

Существует даже такая категория инвесторов, которые специализируются на выкупе квартир со сложной юридической историей, в том числе с прописанными людьми. Они готовы потратить время и деньги на суды, чтобы всех выписать (если это возможно), а «чистую» квартиру продать значительно дороже.

Если вы не намерены тратить время, силы и деньги на это, то лучше поискать «свободный» вариант.

Авторы: Команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Наташа Байдужа.

Источник: //realty.yandex.ru/spravochnik/vypiska-zhiltsov-pri-pokupke-kvartiry-mozhno-li-pokupat-zhile-s-propisannymi-lyudmi-kak-proverit-chto-v-kvartire-nikto-ne-propisan

Покупка квартиры с прописанным человеком по ипотеке

Чем покупателям грозит приобретение квартиры с прописанным в ней на момент сделки человеком?

Покупка квартиры с прописанным человеком может повлечь проблемы для нового владельца, поэтому наличие невыписанных лиц нередко отпугивает потенциальных покупателей. На самом деле бояться нечего, если будут соблюдены все необходимые процедуры. Подробности — в статье далее. Продажа квартиры с прописанным человеком. Особенности, последствия, нюансы оформления.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Ипотека. 5 простых шагов для покупки квартиры в кредит

Страна Советов

Покупка недвижимости на вторичном рынке — длительный процесс. Покупатель заинтересован в максимальном снижении рисков, поэтому проверяет юридическую чистоту предложенного варианта.

Щепетильный осмотр документов позволяет избежать в будущем неприятного сюрприза в виде гражданина с правом собственности на приобретенное жилье.

А как быть с прописанными в квартире людьми? В соответствии с принятыми в Российской Федерации нормами, каждый человек должен иметь временную или постоянную прописку. Если у человека нет своей недвижимости — с регистрацией могут возникнуть проблемы.

В Жилищном кодексе прописано право владельца регистрировать в принадлежащем ему жилом помещении третьих лиц. Статья 31 Жилищного кодекса России посвящена правам и обязанностям таких лиц — членов семьи супругов, родителей, детей или посторонних лиц, вселенных собственником в квартиру в качестве членов семьи.

Договор купли-продажи жилплощади, если в ней прописаны люди, представляет собой классическое соглашение с одной особенностью — отдельным пунктом обозначается наличие зарегистрированных граждан и обязанности продавца относительно сроков снятия их с регистрации.

Чтобы куплю-продажу признали действительной, а новое право зарегистрировали в Росреестре, договор должен содержать:. Необходимо вписать ФИО зарегистрированных граждан и позаботиться о месте новой регистрации для несовершеннолетних детей.

Их российское законодательство не позволяет выписывать в никуда — в листке отбытия представитель несовершеннолетнего должен сразу же указать жилье, где будет проживать ребенок.

Закон не запрещает продажу и покупку квартиры , если в ней есть прописанные люди, даже когда речь идет о несовершеннолетнем о купле-продаже квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком рассказано тут.

В данном случае все условия сделки отдаются на откуп продавцу и покупателю. Не снятые с регистрации люди считаются обременением для покупателя — желательно до момента подписания договора купли-продажи убедиться, что речь идет не о гражданах, представляющих категорию людей с пожизненным правом пользования жильем.

Предоставлять дополнительные документы в Росреестре в момент регистрации сделки не требуется. У продавца есть два варианта — заняться снятием с учета до подписания ДКП и после.

Первый вариант является оптимальным для покупателя, ведь он избавляется от обременения до перехода права собственности о купле-продаже жилья с обременением написано здесь.

Однако для снятия с регистрации потребуется согласие прописанных лиц — они должны либо подать заявление на выписку, либо сразу зарегистрироваться по новому месту жительства в этом случае органы снимут гражданина с учета по предыдущему месту жительства самостоятельно и выписываться не потребуется.

Процедура выписки граждан регулируется Жилищным кодексом и заключается в уведомлении Управления по вопросам миграции МВД. Закон не устанавливает сроки, в которые бывший владелец и члены его семьи должны быть сняты с регистрации, однако за непостановку на учет в течение 7 рабочих дней гражданам грозит штраф по административному правонарушению.

Владелец недвижимости и все прописанные в квартире лица должны подать документы в управление лично, потребуются:. С одной стороны, регистрация не равняется праву собственности , не дает зарегистрированному лицу заключать с жильем какие-то сделки и даже иметь на него документы.

Единственным упоминанием о наличии зарегистрированного лица станет запись в домовой книге. С другой стороны, российское законодательство предусматривает ряд случаев, когда право пользования можно прекратить только в судебном порядке, а иногда — вообще невозможно.

Ниже представлен перечень таких случаев согласно ЖК РФ. Теперь просто так выселить родственника владелец жилья не сможет даже через суд — ему в любом случае придется выждать определенный срок, пока зарегистрированный гражданин не найдет себе новое жилье.

С года в России упразднили норму, требующую брать разрешение у органов опеки и попечительства, при продаже квартиры с зарегистрированным в ней несовершеннолетним.

Для совершения сделки потребуется стандартный пакет документов для купли-продажи. Однако немногие покупатели готовы приобретать жилье с обременением в виде прописки несовершеннолетнего. Поэтому продавцу стоит заранее позаботиться о смене места регистрации.

После выписки ребенка, его законные представители, родители или опекуны, имеют в своем распоряжении всего семь рабочих дней для постановки на учет по новому месту проживания.

Кроме того, действует правило, согласно которому новые условия проживания ребенка не должны быть хуже предыдущих, иначе органы опеки и попечительства могут заявить о нарушении прав несовершеннолетнего и даже аннулировать сделку продажи.

Где можно получить выписку с информацией о количестве прописанных в помещении лиц:. Кроме этого, покупатель может посмотреть количество зарегистрированных лиц в квитанции за коммуналку.

По этому вопросу не обойтись без сотрудничества с текущим владельцем, ведь только он имеет право заказывать выписку в одной из вышеназванных структур. В некоторых случаях допускается использование нотариально заверенной доверенности от хозяина — по такому документу взять расширенную справку покупатель сможет в управлении по вопросам миграции.

Примечательно, что для получения справки не потребуется получать разрешение от владельца квартиры — достаточно знать кадастровый номер недвижимости или адрес и оплатить государственную пошлину за предоставление услуги.

Ниже вы увидите образец выписки из ЕГРП:. О чем надо знать в случаях, когда при покупке квартиры в ней есть прописанные граждане? Прописанное лицо — не является существенным риском для нового покупателя, если оно не входит в перечень лиц, которые сохраняют право пользования пожизненно.

Первым делом, покупатель должен проверить — как именно и когда были зарегистрированы все прописанные лица. Если физические лица прописывались после отказа от приватизации, на основе завещательного отказа или были членами жилищно-строительного кооператива — новый владелец квартиры не сможет выселить их из жилплощади даже через суд.

Внимательно стоит присмотреться к супругам и бывшим супругам , которые могут быть связаны обязательствами по брачному контракту. Если все прописанные граждане не относятся к специальным категориям, новый владелец в крайнем случае будет иметь возможность выписать их через районный суд по месту нахождения недвижимости.

На первом этапе желательно попытаться решить вопрос мировой — попросить граждан подойти в УМВД с заявлением о желании выписаться с прежней квартиры. Если же добровольное выселение невозможно, понадобится иск. Вместе со стандартным заявлением, инициатор разбирательства предоставляет суду следующие документы:.

Получив положительное решение по иску, собственник должен отнести его в Управление МВД — в течение трех дней зарегистрированных лиц принудительно снимут с учета. Прописанный человек — дополнительный риск , поскольку законодательство Российской Федерации предусматривает ряд случаев, при которых право пользования недвижимостью сохраняется пожизненно — даже после смены владельца.

Чтобы избежать неприятностей, покупателю необходимо убедиться, что он сможет выселить граждан после заключения договора в добровольном или принудительном порядке.

Продавцу потребуется предъявить дополнительные документы и вписать в ДКП пункт об обязанности снять членов семьи с регистрации в течение определенного срока после совершения сделки. Из видео узнаете, почему покупатели не любят покупать квартиру с прописанными людьми и какие пункты нужно вписать в договор купли-продажи, чтобы подстраховаться:.

Отменить ответ. Получать новые комментарии по электронной почте. Вы можете подписаться без комментирования. По моему, лучше требовать от продавца устранения всех недостатков до заключения сделки, в т. Наверное на таких условиях стоит покупать только если ценой сильно заинтересовали, потом ведь самому придется через суд выписывать из квартиры всех лишних.

Семейная пара проживала в однокомнатной муниципальной квартире, куда жена после свадьбы прописала мужа. Позже жена приватизировала квартиру, муж в приватизации не участвовал. После нескольких лет совместной жизни по инициативе супруги пара развелась, и жена захотела продать квартиру.

Но не может этого сделать, так как супруга никак не выписать. Суд встал на его сторону и продлил право пользования однокомнатной квартирой на неопределенный срок, пока он не найдет новое место жительства.

Но он и не собирается его искать. Какие есть варианты выйти из этой патовой ситуации? Один вариант уже исчерпан — суд вынес абсолютно законное и обоснованное решение. Остается только какое-либо соглашение сторон или же у бывшего супруга должно появиться жилье, где он может зарегистрироваться и проживать.

В данный момент для регистрации по новому месту жительства или для снятия с регистрации обращаться к домовой книге нет необходимости — это делают компетентные органы по межведомственному взаимодействию.

Также в выписке из ЕГРН наличие прописанных не значится, так как о них не делается запись в реестре. Где получить выписку о лицах, имеющих регистрацию в помещении? Что следует учесть? Последовательность действий. На прописку дается 7 дней, дети до 10 лет могут проживать только с родителями, до 14 лет — с родственниками.

На заметку. Выписать проживающих в квартире можно и в судебном порядке. Однако такой процесс потребует сил, времени и финансовых затрат — не каждый покупатель готов пойти на такие дополнительные риски.

В году в закон внесли изменение, которое, в частности коснулось снятия с регистрации близких родственников владельцев подаренных квартир.

За выписку из ЕГРП придется заплатить, заказать ее можно даже не выходя из дома, через портал Государственных услуг. Желательно настоять на дополнительном пункте в ДКП об обязательствах бывшего собственника и членов его семьи выписаться после оформления сделки.

Наличие такого положения поможет новому собственнику быстрее и легче выиграть суд. Отменить ответ Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Источник: //japan-ramen.ru/nalogovoe-pravo/pokupka-kvartiri-s-propisannim-chelovekom-po-ipoteke-1332.php

Криминальный мир
Добавить комментарий