Чем опасна неузаконенная перепланировка комнаты?

Риелтор: люди отказываются покупать квартиру с незаконной перепланировкой либо не соглашаются на сделку без скидки – Недвижимость Onliner

Чем опасна неузаконенная перепланировка комнаты?

Существует мнение: если сделать незаконную перепланировку и не впускать в квартиру посторонних, то наказания можно избежать. Тем не менее, за прошлый год работники Министерства жилищно-коммунального хозяйства выявили в Минске 1086 незаконных перепланировок, выдали 1044 предписания на их устранение, составили 802 протокола об административных правонарушениях и направили в суд 261 дело.

Штраф за незаконную перепланировку составляет от 10 до 30 базовых величин, то есть от 1,8 до 5,4 млн рублей на сегодня.

Для сравнения: один только проект, необходимый для выполнения легальной перепланировки, обойдется вам примерно в 15 млн рублей.

И все же на легализации работ экономить не стоит, считает заместитель директора агентства недвижимости «Центральное» Марат Щуревич. К каким последствиям, кроме получения штрафа, может привести незаконная перепланировка?

— Кому-то кажется, что, если перенести стену или трубу, не произойдет ничего страшного. На самом деле от этого может пострадать весь дом, потому что нарушится теплообмен, изменится температура воздуха в помещениях. Если вы поставите батареи с бóльшим количеством ребер, то у кого-то у соседей они станут греть слабее, — говорит специалист.

— Перед тем как подобрать батареи для новостройки, проектировщики проводят теплорасчет дома и, например, предусматривают батареи на шесть ребер. В квартиру заселяются люди, все меняют, ставят батареи на десять ребер. Пошла горячая вода.

Только теперь ей нужно нагреть на четыре ребра больше. Пока вода проходит по всем ребрам, она остывает и к соседям попадает уже остывшей. То есть один человек может ходить по дому в трусах, открывать форточку в мороз, и ему будет жарко, а в других квартирах будут мерзнуть.

Фактически, человек ворует тепло у соседей, — объясняет риелтор.

Примерно то же самое происходит при замене полотенцесушителя:

— Многие ставят полотенцесушители с большим количеством витков, чем задумано проектировщиком. Например, по проекту нужно установить змеевик на один виток, а каждый жилец поставил полотенцесушитель на шесть.

В итоге вода, нагревая большее количество витков, остывает, а должна нагреваться до 80 °С. Но из-за того, что многие меняют змеевики, они греют слабее, особенно на высоких этажах.

Часто при переносе полотенцесушителя еще и нарушают работу вентшахты, если проводят трубы через нее: засоряют ее строительным мусором либо вовсе закладывают.

Как показывает статистика за 2014 год, практически каждая третья выявленная «самоволка» связана с перепланировкой в вентшахте. И почти каждая третья восстановленная перепланировка тоже касалась вентшахты (291 из 1137).

— Я понимаю людей, у которых шестиметровые кухни и которые хотят за счет вентшахты увеличить площадь. Но если в эту нишу установить холодильник, то воздух перестанет циркулировать. Вроде ничего страшного, но на кухне постоянно будет посторонний запах. Некоторые идут еще дальше и делают перепланировку на кухне, где установлен газ, а это очень опасно, — говорит Марат Щуревич.

Если человек убирает перегородку между комнатой и лоджией, чтобы увеличить пространство, последствия могут быть печальными:

— Балкон не рассчитан на то, что он будет жилым, для застекления лоджии ставят другие окна. Некоторые, чтобы оттуда не уходило тепло, устанавливают дополнительные батареи. И, кроме того, что воруют тепло у соседей, нарушают конструктивные элементы дома.

— Вы говорите об опасности перепланировки, однако в Беларуси ни один дом от этого не рухнул.

— Последствия вы увидите не сегодня и не завтра. Неправильная перепланировка уменьшает срок эксплуатации дома. Не так перенесли трубы — затронули несущую способность конструкций.

Может, через 20 лет арматура разрушится. У нас ведь мороз, а не вечное лето, арматура ржавеет. А если еще и строитель делал проект не по нормативам! Это бомба замедленного действия.

Помните, как рухнул торговый центр «Максима» в Риге?

Поймите, рано или поздно за перепланировку жестко возьмутся. Сегодня ЖЭС отслеживают и требуют исправить незаконную перепланировку. Выявляют не все, но многое. Потечет у вас труба — придется впускать в квартиру работников ЖЭС, никуда не денетесь.

Проще один раз заплатить, потратить время и сделать легальную перепланировку, чем так рисковать. Бывает, люди делают самовольную перепланировку, неправильно зашивают стены в ванной, а потом приходится все ломать, чтобы добраться до труб.

Проект нужен в том числе и для того, чтобы избежать таких моментов.

— Как на стоимость квартиры влияет тот факт, что в ней сделана нелегальная перепланировка?

— В таком случае продать ее сложнее. Понятно, что покупатели квартиры потом могут попробовать ее узаконить. Но они боятся, что сделать это не получится, поэтому либо отказываются покупать такую квартиру, либо не соглашаются на сделку без скидки.

Источник: https://realt.onliner.by/2015/10/20/kvart-73

Чем грозит незаконная перепланировка – ответственность, при продаже квартиры, куда обращаться

Чем опасна неузаконенная перепланировка комнаты?

Чем грозит незаконная перепланировка – вопрос, требующий не только правовых, но и серьезных технических познаний. Коммунальные службы производят регулярные проверки по соответствию технических и инженерных конструкций противопожарным, санитарно-гигиеническим нормам.

Отклонения от информации, указанной в кадастровом паспорте объекта недвижимости, будут обязательно учтены органами БТИ.

В техническую документацию квартиры вносится соответствующая информация обо всех нарушениях.

Какое переустройство признается самовольным?

Самовольной признается перепланировка, осуществленная без разрешения органов БТИ и жилищной инспекции.

В главе 4 ЖК РФ подробно регулируется обязанность собственника или нанимателя квартиры представить проектную и иную документацию для выдачи разрешения на переустройство.

Для разрешения на перепланировку нужно составить подробный проект полной реконструкции или частичной перепланировки помещения.

Возможны частичные технические погрешности – например, рабочие сделали перепланировку не в соответствии с проектом.

Отвечать за такие неточности придется собственнику или иному лицу, проживающему в квартире.

Что можно, а что нельзя?

Законом разрешено:

  • делать косметический ремонт в помещении;
  • менять в квартире инженерные сети и конструкции на аналогичные по параметрам устройства, полностью или частично разбирать не несущие перегородки (кроме межквартирных).

Запрещено:

  • осуществлять перепланировку несущих конструкций жилого помещения;
  • выносить радиаторы на лоджии и балконы;
  • подключать подогрев теплых полов от общедомового горячего водоснабжения, увеличивать нагрузку на несущие конструкции многоквартирного дома.

С более подробным перечнем разрешенных и запрещенных мероприятий по перепланировке помещения можно ознакомиться в жилищных инспекциях по месту нахождения квартиры.

Чем грозит незаконная перепланировка?

Последствием незаконной перепланировки может стать длительное судебное разбирательство. Перед этим рекомендуется постараться легализировать перепланировку в органах БТИ.

Для этого нужно представить:

  • план осуществленных работ;
  • заключение комиссии о том, что изменения в конфигурацию жилого или нежилого помещения соответствуют санитарно-техническим и другим нормам.

Ответственность за незаконную перепланировку может иметь свои особенности, исходя из типа объекта недвижимости.

В квартире

Запрещено увеличивать жилую площадь за счет ванны или санузла.

Ответственность за перепланировку может быть наложена после:

  • инспектирования жилого помещения;
  • выявления несоответствия технического состояния квартиры имеющейся документации.

В общежитии

Последствия незаконной перепланировки в общежитии аналогичны. Особенности ответственности зависят от статуса правонарушителя.

Если незаконная перепланировка была осуществлена по вине муниципалитета, то ответственность будет нести собственник общежития – субъект, которому принадлежит жилой фонд.

Ипотека

Ответственность за незаконную перепланировку квартиры в ипотеке отягощена санкциями банка.

В договоре ипотечного кредитования может быть указан пункт о полном запрете перепланировки.

Помимо административной ответственности может предусматриваться письменное обязательство со стороны заемщика о:

  • приведении квартиры в прежнее состояние;
  • последующем согласовании перепланировки с местными органами.

У соседей

Возможны ситуации, когда соседи вынимают кирпичи из несущей стены, чтобы расширить свою жилплощадь. Это может быть опасно разрушениями – особенно в старых зданиях.

Реакцией на такие правонарушения может быть обращение в жилищные инспекции и прокуратуру.

Начинать разбирательство с соседями должен участковый уполномоченный и представители жилищных комиссий в органах муниципальной власти.

Лестничной площадки

Ответственность за перепланировку лестничной площадки может носить комплексный характер, так как бремя содержания такого имущества возлагается на ТСЖ и управляющие компании.

Они, в свою очередь, обращаются к нарушителю с требованиями о компенсации средств, затраченных на возврат общего домового имущества в прежнее состояние.

Мест общего пользования

Перепланировка лестничных площадок, чердаков и подвалов находится под запретом.

Отвечать за переустройство конфигураций общедомового имущества также придется в административном и гражданско-правовом порядке – с:

  • уплатой штрафов;
  • обязанностью провести все ремонтные и восстановительные работы за свой счет.

Можно ли продать квартиру?

Законом не предусмотрен запрет на продажу квартиру с незаконной перепланировкой.

Однако техническая документация в таком случае будет дефектная – она содержит информацию о том, что в квартире были проведены не санкционированные с властями технические мероприятия.

По решению суда квартира может быть продана с публичных торгов, а собственнику-правонарушителю будет выдана вырученная от сделки сумма, за вычетом средств, необходимых для исполнения судебного акта.

Рыночная стоимость квартиры с нарушениями в перепланировке снижается до 30%.

Какая ответственность предусмотрена?

За незаконную перепланировку предусмотрена ответственность в виде штрафа. Органы местной власти оставляют за собой право вынести предписание о восстановлении квартиры в прежнее состояние.

При отказе собственника восстановить жилье в начальный технический порядок возможны:

  • судебное разбирательство;
  • дальнейшая реализация жилплощади через аукцион.

Перепланировка в муниципальной квартире также предусматривает серьезные последствия в виде расторжения договора социального найма и обязанности собственника квартиры привести ее в начальный вид.

Складывается ситуация, когда муниципальное образование или государственное учреждение отвечает за правонарушение нанимателей – граждан, осуществивших незаконную перепланировку.

Последствия

Собственник квартиры может лишиться своего жилья, а наниматель прекращает проживать в муниципальном жилье.

Незаконная перепланировка является поводом к подаче исков о выселении.

Рекомендовано согласовывать подобные технические мероприятия и не доводить дело до судебного разбирательства.

Штраф

В 2020 году штраф за незаконную переустройство и перепланировку квартиры составляет от 2 – 2,5 тыс. руб. (статья 7.21 КоАП РФ).

Полномочия по наложению штрафа есть у жилищных инспекций и муниципалитетов.

Несвоевременная уплата штрафа чревата возбуждения исполнительного производства судебным приставом по месту проживания правонарушителя.

Варианты решения проблемы

Необходимо попытаться согласовать перепланировку в договорном порядке – обратившись с заявлением в органы БТИ.

При получении письменного отказа придется:

  • обращаться в суд;
  • доказывать, что произведенные изменения не создают опасности для жизни и здоровья окружающих, соответствуют техническим и другим обязательным нормам.

Куда обращаться?

С заявлением о согласовании перепланировки следует обращаться в местную жилищную инспекцию или БТИ. Возможно составление проекта и согласование его с кадастровым инженером.

Разработкой чертежей занимаются проектные организации, имеющие членство в СРО и лицензию на профильную деятельность.

Как узаконить?

Гражданин подает заявление на согласование перепланировки, в которой указывает время и виды произведенных работ.

Заявление рассматривается в течение 45 рабочих дней.

Срок его подачи и оформления увеличивается, если обратиться в МФЦ (по причине пересылки документов в целевую организацию – БТИ и т.д.).

Комиссия:

  • посещает квартиру;
  • уточняет технические особенности произведенной перепланировки;
  • выдает свое заключение.

Порядок согласования

Лучший вариант для собственника или нанимателя жильца – согласовать перепланировку еще до начала технических работ. Это сэкономит время на обивание порогов административных и судебных инстанций.

Подробные правила подачи и рассмотрения заявления на перепланировку указаны в статье 26, статье 27, статье 29 ЖК РФ.

Необходимые документы

Для согласования перепланировки собственник или наниматель жилья должен представить:

  • заявление в письменной форме;
  • правоустанавливающую и техническую документацию;
  • проект перепланировки.

Здесь можно скачать образец заявления на перепланировку.

Правоустанавливающая и техническая документация может не представляться, если квартира прошла регистрацию в территориальном управлении Росреестра.

Заявитель должен быть уведомлен о согласии на перепланировку или отказе в течение 3-х дней после принятия решения комиссией жилищной инспекции.

Здесь представлен образец проекта перепланировки.

Обращение в суд

Судебное разбирательство необходимо, если заявителю не удалось получить разрешение на согласование в административном порядке.

Отказ должен быть мотивированным, то есть в нем должна содержаться ссылка на конкретные правила и нормы, регулирующие порядок и технические особенности перепланировки.

Исковое заявление

Иск подается по месту нахождения ответчика, в качестве которого выступают органы местного власти.

В исковом заявлении обозначается информация о сторонах конфликта:

  • адреса;
  • контактные данные.

Фабула дела должна точно описывать хронологию событий – попытки истца урегулировать проблемы незаконной перепланировки в досудебном порядке.

К заявлению прилагаются необходимые письменные доказательства и квитанция об оплате госпошлины. Время рассмотрения дела занимает несколько месяцев.

Тут можно скачать образец иска о получении разрешения на перепланировку. 

Согласование незаконной перепланировки требует значительных познаний в области жилищного права и технического регулирования.

Рекомендовано начинать все действия только после получения разрешения у контрольно-надзорных органов.

Это позволит действовать разумно и не тратить большие средства на устранение последствий правонарушения.

На видео о последствиях

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://77metrov.ru/nezakonnaja-pereplanirovka-chem-grozit.html

5 ошибок перепланировки, за которые могут лишить квартиры :: Жилье :: РБК Недвижимость

Чем опасна неузаконенная перепланировка комнаты?

Рассказываем, какие ошибки при ремонте могут привести к необратимым последствиям

Global Look Press

Перепланировка квартиры — наиболее доступный и потому популярный способ улучшить свои жилищные условия. Однако не следует забывать, что нередко от этого зависит безопасность многоквартирного дома. Даже незначительное вмешательство в конструктив здания может повлечь за собой достаточно тяжкие последствия для собственника — как финансовые, так и юридические.

Ситуации, когда, затевая перепланировку, вы рискуете лишиться своего жилья, — в карточках «РБК-Недвижимости».

Перепланировка без проекта и разрешительных документов

Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка квартиры проводится только по согласованию с органами местного самоуправления и на основании принятого ими решения. Любые изменения конфигурации жилого помещения необходимо вносить в его технический паспорт.

«Если органы государственного жилищного надзора или муниципального жилищного контроля выявят факт перепланировки, просто так это нарушение оставлено без внимания не будет и к нарушителю применят широкий спектр мер принуждения — от выдачи предписания и привлечения к ответственности за его невыполнение до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов», — говорит представитель Европейской Юридической Службы Татьяна Трофименко. Совет всех юристов — разработать проект перепланировки у архитектора и согласовать в жилищной инспекции.

Если перепланировка квартиры проведена хоть и незаконно, но в разумных пределах, такие изменения можно узаконить при наличии положительного заключения строительной экспертизы. Для этого следует обратиться с исковым заявлением к администрации муниципального образования с требованием о сохранении жилого помещения в перепланируемом состоянии.

В Москве власти пошли на некоторое послабление в части согласования незначительных перепланировок. Их можно согласовать, представив техническое заключение от проектной организации, имеющей допуск СРО, совместно с заявлением на согласование и техническим паспортом на перепланированное жилое помещение.

Однако согласование перепланировки через предоставление техзаключения не освобождает собственника квартиры от административной ответственности за незаконную перепланировку, напоминает руководитель практики жилищного права и социальных отношений Национальной Юридической Службы «Амулекс» Дмитрий Томко.

Перенос «мокрых» зон в «сухие»

Самым распространенным примером перепланировки является перенос так называемой «мокрой» зоны (кухни, ванной и туалета) в помещения квартиры, не предназначенные для оборудования их системами водоснабжения и водоотведения.

Так, например, в Алтайском крае один из жителей многоквартирного дома объединил кухню, ванную, санузел и коридор в одно помещение.

«Во вновь образованном помещении был смонтирован душ, который по расположению находится над кухней квартиры, спальная комната квартиры перепланирована в кухню с устройством мойки, канализации, трубопровода водоснабжения.

Областной суд обязал собственника привести квартиру в первоначальное проектное состояние, а встречный иск хозяина квартиры о сохранении помещения в перепланированном состоянии был отклонен», — приводит пример Дмитрий Томко. Никаких альтернативных решений здесь не предусмотрено — согласно Жилищному кодексу, размещать над комнатами ванную (душевую), уборную и кухню нельзя.

Российское жилищное законодательство запрещает перепланировку жилых домов и квартир, которая может привести к разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем, а также ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов. Отдельно следует отметить проведение перепланировки в многоквартирных домах, имеющих охранный статус памятников. Для этого требуются дополнительные согласования с органом по охране памятников.

Так, например, в Санкт-Петербурге собственник обустроил в доме — объекте культурного наследия дополнительные балконы, изменив конструктив кровли мансардного этажа, а в одной из комнат сделал дополнительные дверные проемы, рассказывает Дмитрий Томко. В результате здание утратило первоначальный внешний облик и оригинальную планировку. По решению суда квартира была изъята у владельца и выставлена на торги.

Объединение комнаты с балконом и лоджией

Еще один распространенный вариант перепланировки квартиры — объединение балкона/лоджии с комнатой или кухней.

Более того, перенос вышеуказанной кухни на балкон может быть расценен судом не только как перепланировка, но и как реконструкция объекта.

По закону, такое изменение конфигурации квартиры требует обязательного согласования с жилищной инспекцией, поскольку может привести к повреждению соседних квартир и всего здания.

Дмитрий Томко приводит в пример одного из жителей многоквартирного дома в Приморье, который разобрал подоконный простенок в жилой комнате, чтобы организовать выход на самовольно возведенный балкон.

«Демонтаж собственником перегородки, часть которой была расположена под балкой потолочного перекрытия, повредил здание и привел в нежилое состояние соседнюю квартиру и, следовательно, к принудительному изъятию перепланированного помещения», — рассказывает юрист.

Присоединение технических помещений

Нередко собственники квартиры решают улучшить свои жилищные условия за счет незаконного присоединения к нему технических помещений, которые являются общим имуществом всех жильцов многоквартирного дома. Как правило, речь идет о чердаках, кладовках, реже — о подсобных помещениях.

Жилищный кодекс устанавливает четкий порядок перепланировки и переустройства жилого помещения в многоквартирном доме, включая согласование подобных изменений.

Кроме того, действуют и Правила пользования жилым помещением.

За нарушение этого порядка предусмотрена административная ответственность, вплоть до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов.

Присоединить такие помещения к квартире можно, но для этого, помимо согласованного в жилищной инспекции проекта, требуется согласие всех собственников — оно должно быть оформлено протоколом общего собрания.

Кроме того, необходимо полностью соблюсти процессуальные аспекты, установленные статьями 44–48 ЖК РФ, а не банальным сбором подписей, указывают юристы.

После того как чердак или кладовка будут технически присоединены к квартире и введены в эксплуатацию, на них должно быть зарегистрировано право собственности. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b5871319a7947ed263c44ed

DOM.RIA – Вы купили квартиру с незаконной перепланировкой: что делать?

Чем опасна неузаконенная перепланировка комнаты?

Выбирая подходящий вариант во время покупки квартиры, приходится учитывать необходимые параметры: расположение комнат, жилая площадь, стоимость. В какой-то момент покупатель понимает, что в приобретенном жилье не узаконена перепланировка. Как действовать в такой ситуации?

Зачем нужны перепланировки?

Интересный дизайн и планировка могут быть доступны не только для покупателей квартир в новостройках, но и для тех, кто выбирает жилье на вторичном рынке. Это всевозможным образом переделанные чешки, хрущевки и сталинки. Самые популярные способы перепланировки:

  • разделение совмещенных комнат;
  • увеличение помещения за счет балкона;
  • создание комфортной кухни-студио вместо скучной однокомнатной квартиры.

Но изменение стандартной планировки используется и в новостройках. Желая выделиться среди других, собственники квартир организовывают пространство по своему вкусу, придавая ему индивидуальный стиль.

В ходе этого ломаются перегородки, делаются арочные проходы, джакузи переносятся в спальни.

Благодаря этим приемам квартиры первичного и вторичного жилого фондов получают уникальную обстановку, повышение спроса среди покупателей и прирост к цене.

Будущий собственник может не заметить существования незаконной перепланировки по ряду причин. К ним относятся:

  • неопытность;
  • профессионализм риэлтора;
  • привлекательная стоимость объекта;
  • загруженность другими проблемами и многое другое.

При этом бывшие собственники порой просто не догадываются о существовании проблемы с незаконностью внесенных изменений, а другие предпочитают не сообщать о них потенциальному покупателю. Вне зависимости от этого, незаконная планировка – значительная проблема для собственника, которая влечет серьезные последствия.

Незаконная перепланировка – что делать?

Правила переоборудования и перепланировки жилья в последнее время значительно упростились. Так, Кабинет Министров Украины принял постановление №1024 от 28.12.2016 «О внесении изменений в Правила пользования помещениями жилых домов и общежитий».

Это правительственное постановление отменило необходимость получения обязательного разрешения от органа местного самоуправления на ряд строительно-ремонтных работ.

Такой шаг, по мнению центральных властей, должен мотивировать собственников, повысить их ответственность и ликвидировать бюрократические махинации.

Теперь для некоторых видов проделанных работ достаточно вызвать техническую инвентаризацию, после чего получить новый технический паспорт и наслаждаться преимуществами перепланировки. А в других случаях потребуется собрать и согласовать внушительный пакет документов.

Как узаконить перепланировку в квартире?

Так, узаконить перепланировку нужно при таких работах:

  • объединение двух и более квартир;
  • любые работы, связанные с несущими конструкциями (создание дверных или арочных проемов, удаление перегородки и прочее);
  • уменьшение или увеличение жилой площади (например, увеличение ванной комнаты за счет коридора);
  • изменения в инженерных сетях общего пользования;
  • строительство мансарды и прочих работах.

Такую модернизацию жилого пространства можно легализовать, но на это потребуется потратить достаточно сил и времени. В ходе «узаконивания» проект изменений будет согласован с Государственным архитектурно-строительным контролем, получен новый техпаспорт и многое другое. Зато после решения проблемы вы получите возможность беспрепятственно распоряжаться своей недвижимостью.

Для начала проконсультируйтесь у юриста или строительного инспектора по поводу узаконивания планировки.

Кстати, сейчас в Украине действует достаточное количество организаций, которые предоставляют подобные услуги, и большинство собственников предпочитают в такой ситуации использовать труд и опыт профессионалов.

Это ускоряет и упрощает процесс оформления документов, исключает случайные ошибки и гарантирует результат. В зависимости от региона и масштабов перепланировки стоимость таких услуг доходит до 25 тыс. грн.

Иногда в качестве последней инстанции перепланировку узаконивают в судебном порядке. Но в такой ситуации потребуется юрист, специализирующийся в данном вопросе.

Последствия незаконной перепланировки

Если бывший собственник или риэлтор уверяют, что незаконность перепланировки ни на что не влияет, то это не совсем так.

Разумеется, если внесенные изменения не вызовут последствий или никто не станет обращать на них внимание, покупателю нечего переживать. В остальных случаях придется урегулировать существующие проблемы.

Узаконить перепланировки квартиры необходимо, чтобы избежать следующих моментов.

Невозможность распоряжаться недвижимостью

Любая юридическая сделка с недвижимостью осуществляется представителями власти при наличии плана БТИ с реальной планировкой.

К таковым относится продажа квартиры, договор дарения, оформление наследства, получение займа в банке под залог жилья.

Другая сторона при попытке выдать существующий техпаспорт без узаконенных изменений за реальный наверняка заподозрит неладное, и время будет упущено зря.

Вред здоровью

Многоэтажный дом – это сложная конструкция, в которой архитекторы и ряд прочих специалистов продумывают нагрузки, просчитывают технические характеристики объекта. Но повреждая или разрушая несущие конструкции, собственник квартиры разрушает архитектурную целостность здания.

Это ставит под угрозу жизнь своей семьи и жильцов дома, и никакое незнание законов или строительных норм не оправдают нанесенный ущерб.

Ответственность владельца квартиры

В украинском законодательстве за незаконную перепланировку предусмотрена административная и уголовная ответственность. О проводимых недопустимых изменениях в квартире инспекторы из контролирующих государственных органов могут узнать благодаря жалобам соседей или обращению в судебные инстанции. Незаконная перепланировка способна вызвать:

  • повреждение отделочных материалов (краска, штукатурка, побелка);
  • трещину в стене (из-за повышения нагрузки на конструкцию);
  • падение полок и прочее.

Как улучшить свое жилье? Варианты и методы перепланировки

В зависимости от нанесенного ущерба, собственнику жилья грозят штрафные санкции в размере от 10 до 50 необлагаемых налогом минимумов, исправительные работы или лишение свободы от 3 до 12 лет.

Подробности более детально описаны в Административном (статьи 96-97) и Уголовном (ст. 270-1, 275) кодексе Украины.

Реальные сроки тюремных заключений грозят лишь в случае серьезных разрушений строения или внутренних помещений, человеческих жертв.

Еще одним решением может стать обязательство вернуть квартиру и другие измененные в ходе перепланировки помещения к прежнему состоянию, а это порой стоит значительных финансовых вложений.

При покупке квартиры внимательно изучайте планировку квартиры, сверяясь с описанием, зафиксированным в техническом паспорте. Спрашивайте у продавцов о любом изменении, недостающей или лишней перегородке, дверном проеме. При малейшем подозрении проконсультируйтесь у строительного инспектора, риэлтора или юриста.

Источник: https://dom.ria.com/articles/vy-kupili-kvartiru-s-nezakonnoj-pereplanirovkoj-chto-delat-176640.html

Незаконная перепланировка квартиры: дорого и опасно

Чем опасна неузаконенная перепланировка комнаты?

22 января 2014

Какой бы оригинальной ни была планировка квартиры, нередко новый владелец все равно стремится внести в нее свои коррективы. Однако, прежде чем менять расположение комнат и переносить стены, необходимо получить на это разрешение. Незаконная планировка может вызвать разрушение дома и привести к печальным последствиям.

Треть незаконных перепланировок квартир представляет серьезную опасность

Большой общественный резонанс вызвало решение Нагатинского суда Москвы о выселении из квартиры собственников за незаконную перепланировку.

Еще три года назад они снесли капитальную стену, что всерьез напугало соседей. Теперь квартира уйдет с молотка, на вырученные деньги ей вернут прежний вид, а оставшуюся сумму отдадут бывшим владельцам.

Однако, по мнению адвоката Андрея Комиссарова, даже судебное решение не всегда является эффективной мерой. Дело в том, что процедуру восстановления исходной планировки возлагают на покупателя квартиры, а взвалить на себя такой груз решится не каждый.

В итоге продажа подобных объектов недвижимости, а значит, и ликвидация перепланировки может затянуться.

Почти 30% незаконных перепланировок имеют серьезные нарушения, и, соответственно, представляют реальную угрозу для целостности дома.

“Например, один из собственников додумался демонтировать наружные стеновые панели в районе лоджий, кухонь и комнат, подрезав перемычки. В результате верхние этажи с балконами и прилегающими к ним комнатами фактически повисли в воздухе.

Суд отказался признать законность такого вмешательства в конструкцию здания”, – рассказывает Андрей Комиссаров.

Среди “хитов” перепланировок – перенос санузлов и ванных, в результате чего они оказываются над жилыми комнатами, что категорически запрещено. Кроме того, расширяя размеры помещений, многие умудряются сносить несущие стены, за что, к слову, рискуют угодить в тюрьму, если в результате обрушения здания погибнут люди.

По словам руководителя офиса “Зеленый проспект” компании “ИНКОМ-Недвижимость” Елены Бобковой, москвичи обожают объединять кухню с комнатой и делать большую кухню-столовую, увеличивать санузел за счет коридора, соединять лоджию и комнату.

При продаже собственник такой недостижимости рискует потерять в районе 25% от рыночной стоимости объекта.

“Большинство собственников все же стараются перед продажей узаконить перепланировку, так как расходы на ее согласование будут меньшими, чем скидка, которую придется предоставить покупателю в случае продажи без необходимых документов от БТИ”, – утверждает генеральный директор компании “Домус финанс” Павел Лепиш.

“Если в результате самовольной перепланировки границы квартиры не изменены, то фактически продать ее возможно, – говорит юрист фирмы Via lege Екатерина Коскина.

– Однако согласно Жилищному кодексу РФ, после подписания договора купли-продажи вся ответственность за перепланировку ложится на нового владельца. В связи с этим, покупатель может настаивать на том, чтобы стоимость квартиры была существенно снижена”.

Кстати, если новый собственник не был уведомлен о перепланировке, сделка вообще может быть признана недействительной в судебном порядке.

“Квартиры с не узаконенной перепланировкой в Москве встречаются очень часто, – говорит Елена Бобкова. – Больше всего таких квартир в жилых домах эконом-класса. В элитных домах, особенно в современных, застройщики предусмотрели возможности для индивидуального плана”.

Павел Лепиш считает, что большинство квартир с перепланировкой – несогласованной или просто незаконной – сосредоточено в центральных районах города, где преобладает старый жилой фонд.

Узаконивать перепланировку лучше до выполнения строительных работ. Процедура эта несложная, но требует терпения и определенных временных затрат.

Для начала необходимо получить согласие от всех собственников квартиры, затем подготовить эскиз или проект перепланировки. Проект должен быть разработан организацией, имеющей специальное Свидетельство о допуске или лицензию.

Для некоторых видов перепланировок, в частности, при переносе несущих конструкций дополнительно требуется согласование проекта перепланировки с автором дома. Далее документы отправляются на согласование в Мосжилинспекцию.

В среднем процесс узаконивания перепланировки занимает от 2 до 5 месяцев, хотя эти сроки слишком приблизительны и зависят от многих факторов.

Процедура легализации уже выполненной перепланировки примерно такая же, но дополнительно придется обращаться в проектную организацию для получения технического заключения о том, что перепланировка отвечает требованиям безопасности и не несет угрозы зданию, а также жизни и здоровью соседей. Непременным условием является и оплата штрафа в размере 2,5 тыс. рублей. Мосжилинспекция вправе и не согласовать проект перепланировки, и тогда собственник обязан будет вернуть квартире прежнее состояние.

Проще всего узаконить разворот ванной, смещение межкомнатной двери, устранение или перенос старого встроенного шкафа или антресоли.

“Для этого необязательно предоставлять проект перепланировки, достаточно эскиза, – поясняет эксперт-перепланировщик компании “ИНКОМ-Недвижимость” Анита Маляревич.

– Разрешение выдается сроком на год, а оформляется в течение одного месяца. Чтобы не стоять в очередях, можно, например, сдать все документы в местный МФЦ”.

По информации PRO Недвижимость

Версия для печатиПодписаться
Отправить ссылкуRSS-лента

Источник: http://www.pro-n.ru/building/31.html

Чем опасна покупка квартиры с перепланировкой? / Sibdom.ru

Чем опасна неузаконенная перепланировка комнаты?

До трети выставленных на продажу квартир имеют перепланировки, которые не оформлены по закону. Что нужно знать покупателю, рассматривающему такой объект, и можно ли его купить в ипотеку?

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой связана для покупателя с определенными рисками. Соглашаясь на ее приобретение, вы берете на себя ответственность за сделанные в ней изменения.

Если перепланировку выявит администрация, она может потребовать вернуть квартиру в первоначальное состояние. Но не все покупатели настолько щепетильны, чтобы учитывать это обстоятельство.

Обычно, если покупателю нравится найденный вариант, он готов купить квартиру в ее нынешнем виде.

Покупка квартиры с перепланировкой в ипотеку

Но если для покупки нужен ипотечный кредит, квартиру может не одобрить банк.

«О наличии в квартире перепланировки банк узнает из отчета оценщика, который выезжает на квартиру во время подготовки к ипотечной сделке.

При этом он не только смотрит на состояние квартиры и качество сделанного в ней ремонта, но и устанавливает факт перепланировки», — рассказывает юрист компании «ГРАНТА-недвижимость» Татьяна Третьякова.

В конечном счете все будет зависеть от серьезности выполненных в квартире изменений и отношения конкретного банка к перепланировкам. То, что одни банки легко согласуют, другие не пропустят никогда. Строже всех к рассмотрению квартир с перепланировками подходят банки, работающие по стандартам АИЖК.

Большинство банков пропускают незначительные улучшения, например объединение ванной и санузла, монтаж в квартире новых гипсокартонных перегородок или расширение дверного проема в ненесущей стене. Но если в квартире снесена стена, к рассмотрению объекта банк подойдет очень тщательно.

Как правило, в таких случаях банки просят покупателя написать заявление, что он обязуется в течение 6–12 месяцев (срок отличается в зависимости от банка) узаконить перепланировку или вернуть квартиру в первоначальное состояние.

На практике, если клиент аккуратно выплачивает ипотеку, соблюдение этих обязательств никто не контролирует.

Требуя предоставить такой документ, банк подстраховывает себя в ситуации, когда заемщик перестает платить и квартиру приходится продавать.

«Важно, чтобы оценщик указал в отчете, что перепланировка может быть узаконена, — объясняет Татьяна Третьякова. — Кроме того, перепланировка влияет на стоимость квартиры.

При проведении оценки из цены квартиры вычитается сумма, которую покупателю необходимо будет потратить на узаконивание перепланировки. Если квартира стоит 2,5 миллиона рублей, то в отчете оценщика будет стоять 2,48 миллиона.

20 тысяч — затраты на оформление перепланировки».

Как узаконить уже сделанную перепланировку?

Несколько лет назад в Красноярске отменили упрощенный порядок согласования перепланировок в администрации, и теперь уже выполненную перепланировку можно узаконить только в суде.

Эта процедура занимает много времени и требует от собственника квартиры дополнительных денежных затрат. При этом для узаконивания перепланировки в суде и получения разрешения на перепланировку в администрации нужен один и тот же пакет документов.

Поэтому собственники сначала получают разрешение на перепланировку у администрации.

Бывают случаи, когда администрация каким-то образом устанавливает наличие перепланировки в квартире и сама подает в суд, требуя от собственника привести помещение в первоначальное состояние. Тогда владельцам квартиры приходится обращаться в суд со встречным иском, чтобы выполненную перепланировку сохранить.

Суд узаконит перепланировку, если собственник докажет, что сохранение помещения в его нынешнем виде не нарушит чьи-то права.

Кроме того, потребуются правоустанавливающие документы на квартиру, выписка из кадастрового паспорта или технического плана квартиры, проект перепланировки, подготовленный организацией, имеющей допуск СРО к выполнению данного вида работ, и заключение о соответствии перепланировки требованиям строительных норм и правил, пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим нормам.

«Сказать, сколько времени займет узаконивание перепланировки в суде, невозможно. По моему опыту, самое быстрое согласование выполненных изменений длилось полгода, — рассказывает адвокат Юлия Михайлова.

— Что касается затрат на согласование перепланировки, то определить сумму тоже нельзя.

Стоимость заключений о соответствии жилого помещения требованиям законодательства будет зависеть от многих факторов, а стоимость услуг лиц, сопровождающих согласование перепланировки, договорная».

В любом случае начинать оформление перепланировки юристы советуют с консультации со специалистом в области проектирования и строительства. Он оценит, можно ли узаконить сделанную перепланировку.

Когда перепланировку нельзя узаконить?

Далеко не всегда уже выполненную перепланировку можно согласовать. Изменения, которые нарушают строительные нормы, узаконить не получится. Если в квартире произведено такое переустройство, банк не пропустит перепланировку, даже если оценщик в своем отчете указал, что ее можно согласовать.

Не разрешат согласовать перепланировку, если:

  • Кухню и жилую комнату поменяли местами, в результате кухня оказалась расположена над жилой комнатой квартиры на нижнем этаже. Единственное исключение в этом случае делается для квартир, расположенных на первом этаже.

  • В доме с газовым оборудованием вместо двери из кухни сделана арка или кухня и жилая комната объединены в одно общее пространство. По нормам, кухня в газифицированном доме должна быть отделена от комнаты дверью. Такую перепланировку можно узаконить, если официально с разрешения горгаза в квартире демонтировано газовое оборудование и перекрыт газ.

  • Не допускается размещение туалета и ванной над жилыми комнатами и кухнями.

Суд откажет в согласовании такой перепланировки и обяжет собственников привести помещение в первоначальный вид.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1804/

Криминальный мир
Добавить комментарий