Цена при продаже доли недвижимости по первоочередному праву выкупа

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

Цена при продаже доли недвижимости по первоочередному праву выкупа

Считается, что продать долю в квартире непросто, и в этом утверждении действительно есть часть правды, сделки подобного формата нельзя отнести к легким операциям.

Однако если знать и соблюдать законодательные требования, а также понимать различные тонкости этой процедуры, можно избежать ошибок, которые допускают многие собственники. В рамках настоящей статьи поговорим о том, как правильно и законно продать долю в недвижимой собственности.

Общие положения: с чего начинать

Если недвижимость принадлежит не одному владельцу, она находится в совместной собственности – это может быть долевая собственность, когда все владельцы имеют определенные доли, или отдельные помещения для каждого владельца могут быть «выделены в натуре». В любом случае, перед тем как продать долю в квартире или доме, необходимо перевести недвижимость в долевую собственность

Первое, что необходимо сделать перед поиском покупателя – поставить в известность других собственников относительно ваших намерений продать свою долю, поскольку именно они имеют первоочередное право приобретения этой части.

То есть – необходимо предложить совладельцам квартиры купить эту долю, результатом такого предложения может быть согласие, подтвержденное договором, или отказ, также выраженный в письменной форме и заверенный нотариально.

Если совладельцы не торопятся подписывать отказ, нужно составить соответствующее извещение, обязательно указав цену и условия продажи, и отправить его почтой.

Бывает, что один из совладельцев приватизированной квартиры на этой жилплощади давно не появлялся, а его текущее местонахождение неизвестно, и на связь он не выходит. В этом случае также необходимо отправить извещение заказным письмом, и подождать месяц.

Важно помнить, что продажа или иной способ распоряжения  долей – право каждого владельца, и другие собственники не вправе этому препятствовать. Если это все же происходит в какой-либо форме, стоит обращаться в суд или в правоохранительные органы. При условии соблюдения законодательства они помогут реализовать право на продажу доли.

Как реализуется первоочередное право?

У тех, кто имеет право на выкуп доли на основании преимущественного права, есть несколько вариантов:

• в течение месяца купить предлагаемую долю;

• письменно отказаться от нее;

• проигнорировать извещение.

В последнем случае молчание, которое затянулось более, чем на месяц, интерпретируется как согласие на продажу доли посторонним людям, однако совладельцы могут подать судебный иск и заявить, что никто и ничего им не предлагал, в этом случае сделка будет признана незаконной.

Если официальный отказ от покупки составлен, подписан и заверен, продавцу можно сразу же совершать сделку с третьими лицами.

Ограничение только одно: цена, по которой продается доля посторонним людям, не может быть ниже той, которая была названа владельцам других частей квартиры (равно как и прочие условия продажи).

Стоит знать, что если доля продается посредством публичных торгов, преимущественное право ее приобретения другими собственниками не применяется. В остальных случаях нотариус обязан разъяснить все правовые последствия продажи доли жилья в обход остальных собственников.

Если преимущественное право нарушено, пострадавшая сторона может в течение трех месяцев потребовать обратного перевода прав собственности и обязанностей на покупателя через суд.

Этот период начинает исчисляться с момента, когда собственнику стало известно (или он должен был узнать) о том, что его права были нарушены.

При этом договор купли-продажи не отменяется, а доля просто делится между выигравшим суд собственником и тем человеком, который приобрел часть недвижимости. Конечно, такая ситуация вряд ли понравится стороннему покупателю.

Продажа части доли – какие есть варианты?

Если доля в жилой недвижимости немаленькая, у собственника может появиться желание продать часть своей доли и решить, таким образом, финансовый вопрос, и в то же время сохранить жилплощадь для проживания.

 Алгоритм в таком случае тот же: сначала собственники, затем – все остальные. Но в этом случае, если другие владельцы отказываются, придется искать обходные маневры, действуя, тем не менее, в рамках законодательства.

  • Например, можно подарить кому-либо крошечную долю, а потом продать ему остальную часть, поскольку в этом случае он становится одним из собственников, а значит, получает первоочередное право на покупку.
  • Есть еще вариант – оставить часть недвижимости в залог, получить ее стоимость в виде займа, а потом, естественно, не вернуть ссуду.

Если квартира в ипотеке: нужно согласие банка

Продать долю в ипотечной квартире сложнее, но сделать это тоже возможно, законодательство предусматривает такие сделки. Чаще всего такая потребность появляется при разводе супругов или разрыве между партнерами, которые приобретали жилье с совместными инвестиционными целями. Прежде всего, стоит снова же вспомнить о первоочередном праве и предложить свою долю другим собственникам.

Однако перед этим необходимо обязательно уведомить банк обо всех обстоятельствах, поскольку без его разрешения сделку заключить будет невозможно. 

Если другие собственники соглашаются на покупку доли, загвоздок не будет – на них просто переоформят кредитные обязательства, которые лежали на продавце. Ну и, само собой собственники компенсируют сумму, внесенную в качестве ежемесячных платежей.

Когда возникает необходимость в продаже доли третьим лицам, придется убеждать банкиров переоформлять кредит на покупателя. В любом случае, надо обратиться в финансовую организацию. В каждом банке своя практика решения таких вопросов.

Составление договора – что нужно указать обязательно

После того, как покупатель определен, необходимо составить и подписать два документа:

• договор купли-продажи;

• акт приема-передачи.

Важно знать, что все сделки, связанные с долевой собственностью, обязательно заверяются у нотариуса.

Это связано со сложностью самой процедуры определения долей и историей многочисленных судебных тяжб и нарушенных прав, которые имели место в предыдущие годы.

Нотариально не заверяются только сделки, связанные со столичной программой инновации жилфонда, поскольку для таких случаев прописана своя процедура.

В договоре должна содержаться информация о каждой из сторон сделки и, собственно, описание предмета сделки.

Необходимо вписывать не только адрес дома и номер квартиры, где продается доля, а также указания на общую и жилую площадь, количество комнат, в договоре важно также отразить информацию о правоустанавливающих документах, а также указать информацию о том, какие ограничения и права получают стороны.

Главное, что проверяет нотариус – соблюдение преимущественного права или наличие отказа от выкупа доли другими собственниками. При необходимости специалист сам сообщит совладельцам о намерении одного из собственников продать долю в их квартире.

Кроме того, нотариус должен проверить, нет ли других претендентов на эту часть жилья, убедиться в дееспособности собственника, отсутствии ареста на жилье (иных обременений). Иными словами, его задача – удостовериться в законности продажи доли и лишь после этого заверять документы.

Взносы и пошлины: обязанности нотариуса

Участие государственных представителей, разумеется, придется оплатить. Так называемый, нотариальный тариф, вносится однократно и рассчитывается в зависимости от общей суммы договора, а не от количества участников. Размер пошлины составляет пол процента от этой суммы, но он не может быть ниже 300 рублей и выше 20 тысяч рублей.

Кроме того, нотариус попросит оплатить правовые и технические услуги. Некоторые услуги не входят в непосредственные обязанности нотариуса в плане заверения документов (например, консультации, составление и техническое изготовление необходимых документов, а также дополнительная помощь, если она требуется).

Пошлину необходимо будет внести при подаче пакета документов в Росреестр, причем квитанцию можно не прилагать – информация сразу же заносится в единую базу. Но если ее не обнаружится в течение пяти дней после представления документов, они будут просто возвращены без рассмотрения.

Вопросы регистрации: документы и ограничения

После нотариального заверения договора остается зарегистрировать смену собственника недвижимости в Росреестре. 

Кроме заявления, для этого понадобятся:

• договор и акт, заверенные нотариусом;

• документы, которые удостоверяют личности каждой из сторон;

• документальное подтверждение того, что все собственники уведомлены о продаже доли.

Если сделка и последующая регистрация проводятся через представителей сторон, потребуются документы, подтверждающие их полномочия. В случаях, когда среди собственников есть несовершеннолетние или нетрудоспособные люди, нужны также разрешительные справки от органов опеки и попечительства.

Заявление можно подать в территориальное отделение Росреестра, а можно воспользоваться услугами многофункционального центра. Если офисы этих структур находятся очень далеко, можно отправить пакет документов по почте с объявленной ценностью. В этом случае необходимо позаботиться о подробной описи вложения и получении уведомления о вручении.

В последнее время многие россияне предпочитают подавать документацию в онлайн-режиме, что достаточно легко сделать, зайдя на официальный сайт Росреестра. Когда совсем нет времени, можно доверить подачу документов нотариусу, удостоверившему сделку.

Новый собственник может сразу же зарегистрироваться в квартире и прописать там своих несовершеннолетних детей – какие-либо разрешения других владельцев для этого не требуются. Однако если понадобится зарегистрировать кого-то еще, без письменного согласия остальных собственников (уже зарегистрированных) не обойтись.

Кроме прочего, необходимо помнить  о том, что если собственник перед продажей владел долей в недвижимости меньше трех лет, должен будет заплатить налог на доход, исключение сделано только для представителей льготных категорий. С другой стороны, при внесении платежа в бюджет появляется право на налоговый вычет.

Добрая воля и принуждение

Ситуаций, в которых квартира разделена на множество «невыделяемых в натуре» долей, очень много. Случается и такое, что владелец крошечной доли не дает согласия на распоряжение недвижимым имуществом собственникам крупных долей, решивших продать квартиру целиком, и это порождает много проблем.

Теоретически, есть возможность приобрести меньшую долю через суд, в принудительном порядке выплатив компенсацию. Однако, для этого необходимо, чтобы одновременно соблюдались три условия:

• доля очень небольшая;

• эту часть невозможно выделить в натуре;

• особого интереса в пользовании этим имуществом собственник не имеет.

В этих случаях, на основании статьи 252 Гражданского кодекса, суд имеет возможность вменить в обязанность собственникам выплатить компенсацию одному из владельцев.

Предварительно проводится экспертная оценка с тем, чтобы определить рыночную цену, за которую необходимо выкупить долю.

Впрочем, если речь идет буквально о считанных квадратных метрах, их владельцы часто без особых уговоров соглашаются на компенсацию.

Так или иначе, вынудить одного из владельцев продать свою долю в жилой недвижимости третьим лицам невозможно, и любые действия в этом направлении являются незаконными. Посторонние люди получают право на часть жилья только при отсутствии желающих собственников недвижимости.

Заключение

Собственно, сама юридическая процедура продажи доли в квартире не такая уж и сложная. Если правильно договориться с другими собственниками, вопрос можно решить достаточно быстро – какие аргументы выбрать в устных беседах с остальными владельцами, каждый решает для себя сам. 

Тем не менее, собственнику, который решил продать свое недвижимое имущество, необходимо сделать все, чтобы сделка не была впоследствии аннулирована.

Для этого нужно своевременно и правильно оформить все документы, заверить их у нотариуса.

Как и для любой сделки, где фигурируют крупные суммы, при отчуждении доли желательно привлечь профессионального юриста, который поможет все сделать в соответствии с положениями закона.

Источник: https://novostroev.ru/articles/kak-prodat-dolyu-v-kvartire/

Доля в квартире, срочный выкуп долей за один день

Цена при продаже доли недвижимости по первоочередному праву выкупа

Свои права и обязанности надо не только знать, но и исполнять. Это собенно важно, в вопросах касающихся Вашей собственности.В том случае если Вы решили продать долю в квартире, надо учесть то, что ваши сособственники по Закону имеют преимущественное право ее купить.

Продать  долю в квартире третьему лицу, можно лишь в том случае, если никто из Ваших «соседей» не изъявил желание купить Вашу долю в квартире.

Еще одна тонкость в том, чтопродать долю в квартиредругому покупателю Вы можете по цене не ниже, той, которую Вы предлагали своим сособственникам.

Чтобы у Вас не возникло трудностей с оформлением договора купли-продажи доли квартиры в Федеральной службе Государственной регистрации, кадастра и картографии (Регистрационной палате), стоит посылать извещение с предложением о выкупе доли квартиры через нотариуса. В противном случае Вы рискуете тем, что данная сделка может быть оспорена. А вообще, для того, чтобы быть уверенным в том, что все будет проведено безупречно, обратитесь в специализирующиеся в данном направлении агентство.

Сложности соблюдения права первоочередного выкупа доли в квартире.

Как мы уже выше упомянули, первоочередным условием покупки доли в квартире являетсясоблюдение права преимущественной ее покупки других собственников, оговоренное в статье 250 ГК РФ. То есть, пережде чем продать долю в квартире стороннему лицу, владелец должен предложить другим собственникам купить долю в квартире.

Конечно идеальный вариант когда сособственники лично подписали отказ от покупки предлогаемой к выкупу доли  в квартире в нотариальной конторе. Это происходит, к сожалению не так часто как многим хотелосьбы. Если по-хорошему договориться не удается, придется прибегнуть  к рассылке оповещений. Оповещение высылается в форме заверенного нотариусом предложения-оферты.

Только если каждый из сособственников квартиры к примеру, откажется от покупки доли в квартире или просто проигнарирует, доля в квартире может быть продана стороннему лицу. Юридическую силу имеют только нотариально заверенные уведомления об отказе, полученные от всех собственников. Лучше потратить время и деньги на нотариуса, чем потом начинать весь процесс по-новому.

Игнорировать Ваше уведомление сособственники могут не более 30 дней. По истечении этого срока нотариус, ведущий сделку, имеет все законные основания выдать продавцу доли в квартире нотариальное свидетельство, о том что он известил и от сособственников не поступило согласия или встречного предложения.

Данное выданное нотариусом свидетельство и будет являтся законным подтверждением того что ст. 250 ГК РФ соблюдена и можно продать данную долю в квартире постороннему лицу.

У юристов и риэлторов есть способы обеспечить вручение оповещения даже лицу, умышленно скрывающемуся, с целью препятствовать сделке по продаже доли в квартире.

Если один из собственников доли в квартире по объективным обстоятельствам не может лично дать отказ от преобретения предлогаемой доли в квартире, например, отбывает наказание в местах лишения свободы, нотариус связывается с администрацией тюрьмы и через нее решает вопрос о получении необходимого документа.

Чем скрупулезней вы отнесетесь ко всем вышеупомянутым аспектам при продаже или покупке доли в квартире, тем больше вероятность, что сделка состоится.

В последние годы все чаще и чаще сделки, по продаже доли в квартире, оспариваются сособственниками, в судебном порядке, и прецедентов, в которых сделка признавалась нелегитимной, более чем достаточно.

Только пакет документов, составленный профессиональными юристами нотариальной конторы или надежной риэлторской компанией, может дать необходимую уверенность в благоприятном исходе сделки с долей в квартире.

С января 2016 года введены поправки по которым продажа доли в квартире и квартиры находящихся в долевой собственности возможна только с участием нотариуса. Доли в квартире новый закон.

                                                         ДОЛЯ В КВАРТИРЕ-СТАТЬЯ 250 ГК РФ

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. 3.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены. 

Источник: https://dolya-msk.ru/pravo_pervoocherednogo_vikupa.html

Преимущественное право покупки доли в квартире

Цена при продаже доли недвижимости по первоочередному праву выкупа

Последнее обновление: 17.03.2018

Преимущественное право покупки доли квартиры – это право совладельцев (сособственников) выкупить долю в квартире у своего соседа, прежде чем он продаст ее кому-либо еще на стороне. То же самое относится и к отдельной комнате в составе коммунальной квартиры. Поясним подробнее.

Если квартирой владеют по праву собственности несколько человек, то такая собственность является общей, и она может быть двух видов:

  1. общая совместная собственность, или
  2. общая долевая собственность.

Подробнее об этих видах собственности на квартиру – смотри в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Здесь же мы рассмотрим только случай с общей долевой собственностью, так как именно она позволяет продать долю в квартире, и именно здесь применяется право преимущественной покупки этой доли (или комнаты).

Выписка из Домовой книги – Кто? Где? Когда? Форма, вид и состав этого документа.

Доли в квартире могут быть либо «идеальными» (т.е. не выделенными в натуре, например – 1/3 или 3/25), либо «реальными» (т.е. выделенными в натуре, например – отдельная комната 15 кв.м.).

Каждый участник долевой собственности имеет право продать свою долю в квартире, как в виде отдельной комнаты, так и в виде «идеальной доли».

Но прежде, он в обязательном порядке должен предложить выкупить свою долю другим участникам долевой собственности (то есть другим собственникам квартиры, соседям).

Закон дает соседям то самое право приоритетной покупки доли в своей квартире, по отношению к любому другому покупателю «с улицы».

И только в случае отказа соседей от выкупа доли, Продавец этой доли имеет право продать ее на открытом рынке стороннему покупателю.

Важный момент! Предложение выкупа доли в квартире для совладельцев должно содержать те же условия (в первую очередь – цену), которые будут предлагаться всем остальным покупателям. Иначе, например, если совладельцам предложен выкуп доли, скажем, за 100 руб., а затем эта доля продана на рынке за 90 руб., то совладельцы могут оспорить эту сделку на законных основаниях.

Преимущественное право покупки доли квартиры регулируется статьей — ст. 250 ГК РФ. И если это право было нарушено (т.е. доля квартиры была продана стороннему покупателю без уведомления соседей), то любой из них в течение трех месяцев может потребовать через суд перевода на него всех прав и обязанностей покупателя (пункт 3 указанной статьи).

В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.

Использовать свое приоритетное право выкупа доли может любой из соседей-сособственников по квартире. И если таких претендентов несколько, то Продавец доли сам выбирает, кому из них ее продать.

Но что делать, если соседи по квартире, имея такое приоритетное право покупки, не выкупают предложенную им долю? Тогда Продавцу надо зафиксировать отказ от права преимущественной покупки. Как это делается? Читаем ниже.

Какие документы остаются у Продавца и у Покупателя после покупки и продажи квартиры, и для чего они нужны?

Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры

Оповещение других собственников о намерении продать долю в квартире, и об их преимущественном праве ее купить, нужно делать письменно, путем отправки им заказного письма с уведомлением о вручении. Это позволит Продавцу иметь документальное доказательство соблюдения закона.

Уведомление о выкупе доли в квартире пишется Продавцом в произвольной форме, примерно в таком виде (образец):

От кого (ФИО); Кому (ФИО).

Уведомление о продаже доли в квартире

Настоящим уведомляю, что я (ФИО, пасп. данные, проживающий по адресу…), продаю принадлежащую мне долю в размере 1/3, в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу … (адрес), за сумму в … (цена цифрами и прописью) рублей.

Предлагаю Вам воспользоваться преимущественным правом покупки доли в указанной квартире, в соответствии со ст. 250 ГК РФ, и выкупить мою долю по указанной цене в течение месяца со дня получения настоящего уведомления.

В случае Вашего отказа от выкупа доли, или неготовности совершить выкуп в указанный срок, моя доля в праве общей собственности на квартиру будет продана другому лицу.

Дата, ФИО владельца доли, подпись.

На раздумья соседям-совладельцам дается один месяц (по закону). Если совладельцы квартиры готовы выкупить долю, они должны это сделать в течение 30-ти дней с момента предложения. Отсутствие ответа в течение этого срока понимается как отказ от выкупа доли.

Но можно и не ждать положенный по закону месяц, а оформить отказ соседей (сособственников квартиры) от выкупа доли или комнаты сразу. Тогда закон позволяет продать эту долю в квартире любому постороннему лицу хоть в тот же день.

Как правильно оформить задаток при покупке-продаже квартиры – условия, срок и сумма. См. в заметке по ссылке.

Как оформляется отказ от выкупа доли в квартире?

Если другие собственники не хотят или не имеют возможности для выкупа, они могут письменно оформить отказ от своего права преимущественной покупки доли квартиры, и заверить его у Нотариуса (нотариальное удостоверение здесь необязательно, но желательно). Этот письменный отказ от выкупа доли затем понадобится Продавцу для регистрации сделки.

Если же соседи-собственники не дают своего отказа на выкуп доли в квартире, но и не выкупают ее (такое в практике случается), то Продавец просто ждет положенный по закону месяц, после чего автоматически получает право продавать свою долю кому угодно.

При этом, почтовый документ, свидетельствующий об отправке другим собственникам квартиры заказного письма с уведомлением, нужно, конечно, сохранить.

Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры (например, в альтернативной сделке)? Смотри по ссылке.

Регистрация продажи доли в квартире

Продажа доли квартиры постороннему лицу, равно как и продажа ее соседям-сособственникам, требует государственной регистрации в Росреестре.

В составе пакета документов, подаваемых на регистрацию продажи доли в квартире, должно быть подтверждение того, что Продавец оповестил всех остальных собственников о своем намерении. Для этого Продавец прилагает к документам копию того самого письма-уведомления о продаже доли в квартире с предложением выкупить ее по указанной цене.

Если от соседей-собственников получен письменный отказ от своего права преимущественной покупки доли в квартире, то эта бумага тоже прилагается к пакету документов. Тогда процесс регистрации начнется сразу.

Если же отказа от соседей-собственников нет (но письмо-уведомление приложено), то документы на регистрацию все равно примут, но сама регистрация начнется только через отведенный законом срок для преимущественного права выкупа – один месяц.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры или ее доли – представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-kvartiry/

Купля-продажа доли в квартире: особенности сделки

Цена при продаже доли недвижимости по первоочередному праву выкупа

30.09.2019 | 10:00 9596

Как продать или купить долю в квартире, что следует учитывать перед проведением сделки и что может измениться в ближайшее время с точки зрения законодательства.

Долгое время сделки с долями считались наиболее криминализированной частью рынка недвижимости. Сейчас этому положен конец, а в скором времени условия совершения таких сделок станут еще более жесткими.

Доля-долюшка

Но обо всем по порядку. Для начала разберемся: что есть доля?

Ответ на этот вопрос дает Гражданский кодекс в статье 244. Итак, это имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц и принадлежащее им на праве общей собственности. При этом долю каждого из собственников можно выделить, и тогда недвижимость будет находиться в долевой собственности, но можно этого и не делать – тогда это совместная собственность.

По данным Росреестра за 2019 год, в долевой собственности в Москве находится 45% всех квартир, в Санкт-Петербурге – 86%, в Екатеринбурге – 52%.

Представление, будто в Петербурге долями владеют исключительно жители коммуналок в историческом центре, – не более чем заблуждение. Коллективной собственностью могут быть и квартиры в новостройках, в том числе недавно сданные.

Типична ситуация, когда доли возникают в результате развода супругов, совместно приобретавших квартиру. Или когда умирает владелец, а его родственники вступают в права наследства.

В более старых домах основная причина возникновения совместной собственности – это приватизация жилья: квартира оформлялась сразу на всех имеющих такое право.

Кто покупает и зачем

Вроде бы доля в квартире, особенно небольшая, – товар специфический, и найти на него покупателя очень трудно. Но есть все же категории граждан, заинтересованные и в таком виде собственности. В первую очередь это иногородние, которые приобретают долю, чтобы получить регистрацию. Прописанному и работу легче найти, и ипотечный кредит взять, чтобы купить жилье уже нужного размера.

Вторая категория покупателей доли – те, кто приобретает ее с целью фактического проживания. Им не хватает средств на покупку комнаты в коммуналке, а арендовать жилье они не могут или не хотят.

И, наконец, третий тип покупателей – риэлторы, то есть профессиональные участники рынка. Они выкупают доли, рассчитывая впоследствии на оставшуюся жилплощадь, чтобы потом продать целую квартиру.

Это получается, конечно, не всегда. Тогда определяется порядок пользования общим имуществом. Таким образом можно выделить комнату и продать уже ее.

Определение порядка пользования – это фактическая привязка доли к одной из комнат.

Если, допустим, собственник владеет 1/2 двухкомнатной квартиры, он может либо по добровольному согласию остальных собственников (с нотариальным удостоверением), либо по решению суда определить, что его собственность – не просто абстрактная доля, а конкретная комната. Правда, нужно учитывать, что претендовать на жилплощадь он может лишь в том случае, если метраж доли не меньше метража этой комнаты.

Привлекают дешевизной

В 2014 году вступил в силу так называемый закон о резиновых квартирах (376-ФЗ). Затем последовал ряд судебных определений и разъяснений. В результате в Петербурге сложилась практика, по которой собственник доли может получить право фактического проживания и прописки только в том случае, если владеет долей не менее 4 кв. м жилой площади.

Структура рынка изменилась. Все, что меньше 4 кв. м, стало практически невостребованным. Цены на них – от 50 тыс. руб.

Затем идут доли «под прописку», 4 метра и чуть больше, они стоят уже от 200 тыс. руб.

Вдвое (а то и более) дороже стоят объекты, где проживать можно не только теоретически, но и практически, а вот порядок пользования с привязкой к конкретной комнате определить невозможно. Например, 1/2 однокомнатной квартиры.

Долой криминал!

Всего несколько лет назад сюжеты с выкупом долей все чаще ассоциировались с мошенничеством. И в большинстве случаев небезосновательно. С помощью фиктивного дарения доли, притворных сделок недобросовестные граждане часто обходили действующее законодательство. Но законодатель проснулся и положил предел беззаконию.

С 2015 года в России для всех сделок по возмездному отчуждению долей стало обязательным нотариальное удостоверение.

А с июня 2016 года действует закон, по которому любая смена собственника долей недвижимости (в том числе и при дарении) должна оформляться исключительно через нотариуса.

Профессионалы рынка (и сами нотариусы) говорят о том, что эти нормы пошли на пользу, и порядка стало больше, а криминалу выставлен жесткий заслон.

По действующему законодательству, правом преимущественного выкупа доли в квартире сегодня, как, впрочем, и раньше, пользуются сособственники продавца.

Перед тем как выставить свою долю на продажу, собственник обязан предложить ее соседям. Извещение о продаже должно быть составлено в письменной форме с обязательным указанием цены. Предложение о покупке доли может быть выслано сособственникам почтовым отправлением с уведомлением о вручении.

Если остальные собственники долей не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Лазейка в этом механизме в свое время была найдена такая. Собственник доли сначала дарил ее маленькую часть (в пересчете на квадраты такой подарок мог составить 1 кв. м), после чего уже без проблем с законом продавал новому сособственнику оставшуюся часть.

Без нотариуса никак

Теперь эта лазейка закрылась. Сегодня, дарите вы долю или продаете ее, без нотариата сделать это невозможно. Подразумевается, что именно нотариус должен проверить, не является ли сделка дарения притворной, маскирующей скрытую сделку купли-продажи. Кстати, нотариальный тариф для удостоверения сделок с долями сегодня составляет 0,5% от стоимости объекта, но не более 20 тыс. руб.

Нотариус обязан удостовериться, что все совладельцы квартиры должным образом проинформированы о предстоящей продаже доли в ней. Ведь они имеют первоочередное право на ее выкуп. В извещении обязательно фигурирует стоимость доли, и ниже этой суммы продать ее нельзя. В противном случае сделку можно оспорить в суде.

Совладельцы, которые приобретать долю не намерены, должны оформить соответствующий отказ в нотариальной конторе. Безусловно, могут быть сложности: не всегда легко выяснить местонахождение и адрес одного или нескольких соседей, тем более если они проживают в другом городе или даже стране.

Если нотариус отказал в регистрации сделки, можно, конечно, обратиться в суд. Но вряд ли туда пойдут люди, намерения которых изначально были нечисты. Зато добросовестным участникам сделки совершать ее через нотариуса стало даже удобнее: он может сам сформировать пакет документов и отправить их в Росреестр, причем в электронной форме, что значительно ускоряет процесс ее регистрации.

Еще жестче

В Госдуме уже прошел первое чтение законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части конкретизации прав собственника жилого помещения)».

Он предполагает, что для прописки уже будет недостаточно «микродоли». Минимальную долю предлагается привязать к учетной норме – для Петербурга это 10 кв. м в отдельной квартире и 15 кв.

м в коммунальной.

Второе чтение состоится скорее всего уже в 2020 году, и есть основания полагать, что законопроект пройдет.

Игорь Аболемов, генеральный директор АН «Доли.ру»:

– Владельцу доли, чтобы получить максимальную цену за свой объект, нужно договориться с остальными собственниками и разделить средства, вырученные от продажи квартиры как единого целого. Но это удается довольно редко.

Сроки проведения сделок с долями квартиры зависят от сложившейся ситуации. Если нет согласия с сособственниками, процесс может затянуться на неопределенное время. В этом случае самое простое – продать свою долю через агентство, которое специализируется на этих вопросах, имеет профессиональных юристов и отработанные схемы работы.

В 2019 году предложение в данном сегменте рынка существенно выросло, и уровень цен снизился. Почему стали больше продавать? Потому что заработала система взыскания долгов с собственников за коммунальные платежи. Теперь это происходит, можно сказать, автоматически.

Игорь Воронин    Vinicius Amano on Unsplash   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/250135/

Как выделить и продать 1/4 дома и земли?

Цена при продаже доли недвижимости по первоочередному праву выкупа

Отчуждение доли в праве собственности на такой дом притом, что земельный участок в собственности не находится, все же возможно. Законодательство предусматривает такую возможность в ст. 35 Земельного Кодекса. При этом объем прав пользования земельным участком переходит к покупателю в том же объеме.

При таком отчуждении необходимо предусмотреть порядок преимущественного права покупки доли другими дольщиками, который регламентирован в ст. 250 Гражданского Кодекса РФ. Что же касается цены, то собственник доли на дом вправе указывать любую цену при продаже, главное, чтобы она была не меньше той, которая предлагалась другим дольщикам, имеющим преимущественное право покупки доли.

Как выделить свою долю собственности – земли и дома?

Как лучше распорядиться ¼ долей квартиры в ветхом доме?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

У Вас есть два пути, и оба связаны с судебными решениями. Итак, первое, что Вы можете сделать, – подать исковое заявление и отстаивать свое право на выделение имущества в натуре, то есть определение права пользования домом и землей.

По большому счету у Вас должна получиться коммунальная квартира, в которой у каждого есть доля и право пользования определенными помещениями. Это уже можно продать. С землей же действительно сложно, но теоретически тоже возможно разделить право пользования и определить границы каждой доли. Если стороны не пришли к согласию, то это делает суд.

Второй путь – посредством судебного решения Вы можете принудить сособственников к выкупу у Вас доли имущества в этом доме.

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

В соответствии со ст. 37 ЗК, для отчуждения объекта недвижимости земельный участок должен стоять на кадастровом учете.

Распорядиться Вы можете лишь теми объектами, которые находятся в Вашей собственности и право на которые зарегистрировано в реестре. Ст.

35 Земельного Кодекса говорит об одновременном отчуждении земельного участка и расположенных на этом участке строений, если они принадлежат одному лицу. Поэтому в данной ситуации необходимо будет отчуждать участок и часть дома одновременно.

Для сделки купли-продажи потребуются правоустанавливающие документы на участок и строение, а также выписка из ЕГРН (как подтверждение регистрации права собственности на существующий объект). То есть если право на наследство не зарегистрировано, то необходимо обратиться со свидетельством о праве на наследство в Россреестр через сервис «Мои документы» и подтвердить право собственности.

Если необходим выдел в натуре, то в случае отсутствия согласия сторон Вы вправе решить вопрос в судебном порядке. На практике решение вопроса в судебном порядке лучше регламентировано, следовательно, у Вас больше шансов получить положительный результат.

Как приватизировать участок под домом?

Можно ли продать три сотки из шести в СНТ?

Отвечает адвокат, партнер «Беркшир Адвайзори Групп» Сергей Копейкин:

Право на наследование не есть оформленное право собственности. Получение доли в порядке наследования предоставляет право и необходимость для оформления собственности на наследника: как в части строения, так и в части земли. Наследнику никто не может чинить препятствия в оформлении прав собственности, даже если иные владельцы не желают этого.

Если собственник хочет продать имеющуюся у него долю, он обязан первоначально оформить права собственности на долю строений и долю в земельном участке, получить правоустанавливающие документы, закрепляющие это право, и в первоочередном порядке предложить приобретение этих долей (1/4 в строении и 1/4 в земле) остальным собственникам этого имущества.

Цена в данном случае устанавливается, исходя из действующей кадастровой стоимости, но может быть и выше. Ниже кадастровой стоимости продавать рискованно, поскольку могут возникнуть вопросы со стороны налоговых органов относительно занижения налогооблагаемой базы.

Продавец должен в письменной форме предложить остальным собственникам свою долю, установив срок ответа (по закону – в течение месяца), и получить письменный отказ других долевых собственников от этого письменного предложения о покупке оформленного права.

Предложение может быть оформлено в такой форме: «Предлагаю купить имеющуюся у меня оформленную долю в строении и в земле за цену в размере…

В случае, если в течение месяца ответ на мое предложение не будет мной получен в письменном виде, я рассматриваю молчание как отказ».

Цена предложения, которое продавец сделал остальным собственникам, при их отказе от приобретения не может быть изменена в сторону уменьшения, если это предложение делается третьим лицам. Такая сделка будет недействительной и подлежит оспариванию.

Отвечает адвокат Анастасия Брайчева:

Поскольку автору вопроса принадлежит 1/4 дома, то и продать он может тоже только ее, и не более. Предварительно перед продажей необходимо направить сособственникам предложение по выкупу этой доли, поскольку они имеют преимущественное право на ее покупку.

Если в отношении земли нет договора, позволяющего ею пользоваться (аренды, бессрочного пользования или другого), то никакие деньги за землю брать нельзя, поскольку есть только абстрактные права на нее, никак не определенные и ничем не закрепленные. В таком случае продать землю невозможно.

Продавая долю, автор продает собственность с проблемой, которую предлагается решить новому собственнику. Тем не менее запретить собственнику такую продажу нельзя, вопрос только в цене.

В то же время, если дом позволяет выделить 1/4 долю автора в отдельную квартиру, с отдельным входом (путем небольших перестроек, к примеру), и аналогичным образом поделить участок (в пользование), то этот вопрос и при отсутствии согласия остальных сособственников можно решить через суд, с обязательным проведением судебной экспертизы, где эксперт должен подтвердить такую техническую (в отношении дома) и землеустроительную (в отношении земли) возможность выдела доли в натуре. Такое судебное дело при наличии положительного заключения экспертизы и соответствующего решения суда позволит собственнику 1/4 доли стать единоличным собственником конкретно определенной части этого дома, а также определить ту часть земельного участка, который будет его обслуживать.

Если автор вопроса хочет именно продать, то нужно подумать, какой из вариантов ему больше подходит и более выгоден. Если хочет оставить долю себе, возможно, стоит рассмотреть второй вариант.

Строю дом на деньги с продажи унаследованного жилья. Это нулевой доход?

Подарили часть дома. Какие налоги я буду платить при продаже?

Отвечает руководитель компании TORestate Александр Петров:

Не совсем понятно, что Вы имели в виду под фразой «Три собственника отказываются выделять четвертого». Сделаю предположение, что идет речь о выделении отдельной комнаты или нормальном пользовании Вашей собственностью.

Это достаточно распространенная проблема, которую можно решать только тремя путями:

  1. Продажа своей части недвижимость «за дешево» кому угодно (не сособственникам). В этом случае Вы лишаетесь возможности получить достойную сумму при продаже или вовсе дарении. Кстати, во втором случае, если дарение будет использоваться как скрытая продажа, то это мошенничество, так как не является безвозмездным. Сама же сделка может быть признана притворной и может быть обжалована в суде.
  2. Ведение переговоров с сособственниками о выкупе ими Вашей доли. В этом случае, как говорится, и волки сыты, и овцы целы. Когда обладатели большей доли в недвижимости чинят препятствия в пользовании недвижимостью, то они как раз и становятся самыми заинтересованными покупателями.
  3. Совместная продажа. Это, как правило, самый прибыльный вариант при продаже доли. В этом случае при делении денег каждый собственник получит соответственно своей доле. Но, как и во втором случае, договориться об этом достаточно сложно, поэтому привлекайте профессионалов. Речь здесь, кстати, не идет о простых риелторах: нужны люди, разбирающееся именно в долевых сделках.

Вы можете либо продать долю сособственникам, либо сделать предложение на открытом рынке, предварительно получив отказы от преимущественного права выкупа своих совладельцев. Без этих отказов Вы не сумеете совершить сделку, тем более что с 2016 года все сделки с долями заключаются только нотариально.

«Могу ли я просить сумму за землю или только за дом?» К сожалению, Вы можете претендовать только на то, что Вам принадлежит на данный момент. В Вашем случае это только дом.

«Не знаю, что и делать с этой 1/4». Все достаточно просто: либо дарите безвозмездно и закрываете для себя этот вопрос, либо идете договариваться с Вашими совладельцами. Удачи в решении этого вопроса!

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какой налог платить при продаже дома и участка?

Как разделить наследственную квартиру?

Продаю наследственную квартиру. Какой налог я плачу?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_vydelit_i_prodat_14_doma_i_zemli/6498

Криминальный мир
Добавить комментарий