Аннулирование предварительного договора купли продажи квартиры в одностороннем порядке

Пять распространенных заблуждений о праве на расторжение договора купли продажи недвижимости

Аннулирование предварительного договора купли продажи квартиры в одностороннем порядке
12.04.2017 | Рубрика: Полезные советы

Не всегда операции с недвижимостью проходят гладко. Часто их участники расторгают уже заключённые договоры, совершая при этом подчас непоправимые ошибки.

Как правило, виной тому заблуждения насчёт процедуры расторжения, во власти которых находятся продавцы и покупатели недвижимых объектов. Таких заблуждений много.

Адвокат Олег Сухов в настоящей статье на примере судебной практики осветит пять самых распространённых из них.

Заблуждение № 1: договор можно разорвать в одностороннем порядке без объяснения причин 

В чём заключается заблуждение 

Немало людей уверено, что расторгнуть уже заключённый и даже исполненный договор достаточно легко. Причём свою уверенность они основывают на Гражданском кодексе. Его статья 450.1 (ГК РБ, ст.

420) и правда предусматривает возможность для одностороннего отказа от сделки. Многие здесь видят страховку на случай ошибки.

Вроде как не стоит бояться подписать что-то не то, поскольку всегда можно «взять ход назад». 

Опровержение 

Так, в частности, считала и истица по делу, рассматривавшемуся в Майкопском городском суде. Она продала квартиру и земельный участок, после чего внезапно захотела оставить то и другое у себя и потребовала аннулировать сделку. Женщина искренне полагала, что одного её порыва души должно быть достаточно. Однако понимания у судей не встретила.

В своём решении они справедливо указали на то, что часть 2 статьи 450 ГК РФ дозволяет подобные действия лишь при наличии веских причин. Например, если кто-либо из участников соглашения серьёзно нарушил его условия и тем самым причинил противоположной стороне значительный ущерб. Суд таких нарушений не обнаружил и вполне логично иск отклонил.

 

Заблуждение № 2: невыплата покупателем денег не может считаться основанием для разрыва договора 

В чём заключается заблуждение 

Ещё одно решение того же суда по иску о расторжении договора купли-продажи кажется не столь логичным.

Истица мотивировала свою позицию уже не только собственным желанием, но и тем, что покупатель её дома с ней не расплатился. Однако и этот аргумент на суд не подействовал.

В вердикте он указал, что ГК РФ не предусматривает самой возможности расторгнуть соглашение насчёт объектов, уже перешедших в собственность нового владельца. 

В данном случае точка зрения судей находится в русле популярных представлений.

Согласно им, единственная опция продавца, не дождавшегося вознаграждения за отданное имущество – требовать, как это предусмотрено частью 3 статьи 486 ГК РФ (Ст. 456 ГК РБ), полной оплаты и проценты за просрочку.

А если он всё-таки претендует на возвращение именно недвижимости, то должен прописывать такой вариант в договоре, – предупреждает адвокат Олег Сухов. 

Опровержение 

Оказывается, существует и иная судебная практика. Советско-Гаванский городской суд в аналогичной ситуации расторг договор купли-продажи жилья. Вердикт отсылал к Постановлениям Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года.

Постановления и впрямь подчёркивают право продавца на взыскание всей суммы с недобросовестного покупателя. Однако они же допускают и расторжение уже зарегистрированного договора, в том числе в случае существенных его нарушений.

К их числу суд отнёс и отказ нового владельца внести деньги за приобретённое имущество. 

Многие другие суды принимали схожие решения. То есть неверно говорить, что при неоплате договора нельзя его разорвать. Зависит от того, на какого судью попадёте. 

Заблуждение № 3: при расторжении договора нельзя требовать обратно ранее выплаченные по нему деньги 

В чём заключается заблуждение 

Нередки и противоположные ситуации. Недвижимый объект заранее частично или даже полностью оплачен, после чего сделка вдруг срывается и расторгается.

По распространённому убеждению, дела покупателя здесь чрезвычайно плохи, и он не только не получит вожделённые квартиру или дом, но и своих денег не вернёт. Подтверждением чему служит часть 4 статьи 453 ГК РФ (Ст.

423 ГК РБ), препятствующая возврату всего, что исполнено по договору до его расторжения. 

Опровержение 

Обратимся вновь к обсуждавшимся выше постановлениям центральных судов. Там и в самом деле упомянут принцип, по которому уплаченное по переставшему действовать договору не возвращается.

Но они же отсылают к статье 1103 ГК РФ, посвящённой неосновательному обогащению. Выясняется, что продавец, взявший деньги и расторгший сделку, под указанную статью тоже попадает.

Суд в такой ситуации примет отнюдь не его сторону и обяжет возместить ущерб. 

Заблуждение № 4: предварительный договор купли-продажи ни к чему не обязывает и потому не стоит тратить время на его расторжение 

В чём заключается заблуждение 

А как быть, когда договор купли-продажи всего-навсего предварительный? Зачастую полагают, что если одна из сторон вдруг передумала, то может себя особо не утруждать основаниями для отказа от сделки. Предварительный договор рассматривают как некий протокол о намерениях, а их всегда можно изменить. Просто не подписывайте основной договор и живите как прежде. 

Опровержение 

Об ошибочности такого хода мыслей, смог узнать ответчик по иску, рассматривавшемуся в Шатурском городском суде. Этот человек собирался продать квартиру и заключил предварительный договор с потенциальным покупателем. Но дальше решил, что ему выгоднее сдавать её в аренду.

Хозяин квартиры очень удивился, – приводит пример адвокат Олег Сухов, когда услышал о том, что, по статье 429 ГК РФ (Статья 399 ГК РБ), его можно принудить к заключению основного договора на условиях предварительного. А чтобы не допустить подобного поворота, предварительное соглашение нужно было всё же расторгать.

И не с бухты-барахты, а, как и при разрыве основного договора, найти для этого законные основания. 

Заблуждение № 5: в разрыве по обоюдному согласию нет никаких сложностей 

В чём заключается заблуждение 

Но, в конце концов, не всегда желание отказаться от намеченной сделки высказывает лишь одна сторона. Встречаются случаи, когда изменили планы сразу оба участника договора. Казалось бы, разве могут тут быть хоть какие-то подводные камни? Ведь и спора вообще никакого нет. Нужно лишь составить самый простой документ об отказе от прежних замыслов и ни о чём не беспокоиться. 

Опровержение 

Всякий, кто так думает, должен помнить следующую историю. Двое хороших знакомых заключили договор купли-продажи квартиры и оформили его нотариально. После чего решили отказаться от исполнения договора, о чём составили документ в двух экземплярах. Привлекать нотариуса ещё и к этой процедуре они сочли излишним. Но спустя пару дней пути друзей разошлись.

Покупатель всё же решил, что квартира ему нужна, и стал настаивать на том, что сделка состоялась. И суд принял его сторону. По статье 452 ГК РФ (Статья 422 ГК РБ) расторгаться сделка должна в той же форме, в какой и заключалась. А, следовательно, нотариус тоже требовался.

Как видим, даже в таком вроде бы простом деле, как разрыв договора по общему согласию, требуется юридическая точность. 

Олег Сухов, адвокат

Источник: //www.nb.by/publikacii-poleznye-sovety/pjat-rasprostranennyh-zabluzhdenij-o-prave-na-rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

Образец расторжения договора купли-продажи квартиры после регистрации

Аннулирование предварительного договора купли продажи квартиры в одностороннем порядке

В РФ любое соглашение может быть прекращено или аннулировано при наличии достаточных оснований. Данное правило касается любых сделок, которые с юридической точки зрения могут быть прекращены и не нести никаких последствий.

Для того чтобы расторгнуть оформленный договор купли-продажи любого жилого или нежилого объекта, необходимо установление объективных причин.

Как именно это происходит на практике и как стороны могут реализовать свое право будет рассказано далее.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации?

Теоретически это могут сделать оба участника соглашения — продавец и покупатель. Но здесь необходимо уточнить одно важное условие. Если регистрация соглашения уже оформлена, и зафиксирован переход права собственности, то в одностороннем порядке это сделать не получится. В этом случае прекращение сделки будет возможно только через суд.

Расторжение договора купли-продажи квартиры по инициативе продавца без предварительного согласования с покупателем будет возможно только в двустороннем судебном порядке.

По правилам для этого нужно обратиться в суд и подкрепить свое исковое заявление объективными доказательствами. Наиболее действенный метод заключается в признании сделки недействительной.

Расторжение договора купли-продажи по соглашению сторон возможно путем подачи документа в регистрационные органы с заявлением об его отмене. При этом будет необходимо указать причины такого решения.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Если регистрация уже пройдена, и покупатель официально зафиксировал право собственности, то здесь возможно несколько вариантов:

  • Соглашение сторон, которые решили отменить ранее заключенную сделку и исключить все юридические последствия;
  • Признание правоотношений ничтожными или недействительными;
  • Нарушение условий фигурирующей стороны;
  • Обращение в судебные органы заинтересованных лиц в связи с нарушением их положенного имущественного права.

Наиболее часто встречаются случаи, когда, к примеру, покупатель не оплачивает вовремя по своим обязательствам, если квартира переходит к нему в рассрочку. При нарушении сроков продавец имеет полное право отменить все последствия, вернуть все денежные средства, полученные ранее, и тем самым расторгнуть текущий договор купли-продажи.

Образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры

Такое исковое заявление может быть подано по инициативе любой из сторон. В нем обязательно указывается все причины, по которым ранее заключенное соглашения должно быть отменено.

Законодательство не обозначают каких-либо ограничений ни для продавца, ни для покупателя. Основания для подачи искового заявления при этом у них разные.

При покупке квартиры в условную рассрочку последующее расторжение договора купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой, возможно по инициативе продавца.

Напротив, несвоевременная передача объекта, притязания третьих лиц, подложные образцы документов, нарушение наследственных и любых других имущественных преференций, является поводом для подачи искового заявления со стороны покупателя. При этом все основания в исковом заявлении необходимо подтверждать документально. После регистрации документов суды руководствуются только безапелляционными доказательствами.

Срок расторжения договора купли-продажи квартиры

Сроки данной процедуры будут зависеть от порядка, в котором происходит прекращение.

Если это производится по соглашению сторон, то при наличии только полного пакета документов и при отсутствии прямых взаимных притязаний регистрационные органы отменят все юридические последствия в течение 30-ти рабочих дней.

При этом следует знать, что любая из фигурирующих сторон в течение обозначенного срока может отменить свое предварительное решение.

Если сделка по продаже квартиры отменяется через суд, то стандартный срок будет составлять 2 месяца. Но, как и любой типовой судебный процесс, такая процедура может быть продлена до полугода и более. Все зависит, как быстро суд установит объективные причины, по которым он будет иметь право признать договор недействительным после проведения регистрации.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке

Сегодня по инициативе любой стороны такое возможно только посредством судебного разбирательства. Независимо от того, сколько стоит квартира, и когда была проведена регистрация, главное – это наличие объективных обстоятельств.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке ГК РФ можно при наличии оснований, прямо обозначенных в статье 250. Если ни одно из этих обстоятельств не будет установлено, то регистрация отменена не будет, и все останется по-прежнему.

Последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости

В описываемом случае все юридические последствия автоматически теряют свою силу, а стороны должны прийти к тому же положению, в котором они находились до заключения договоренности.

Все обязательства прекращаются, поэтому продавец обязательно возвращает денежные средства, а покупатель в течение оговоренного срока возвращают квартиру. Требовать возврата денежных средств по факту отмены регистрации нельзя.

На практике для этого дается некоторое время. При этом, участники не могут взыскать друг с друга каких-либо компенсаций, если договоренность отменяется по взаимному соглашению.

Возвратить налоги можно будет только в течение налогового периода, а все оплаченные госпошлины возврату не подлежат.

  • Как договор купли продажи расторгнуть?Расторжение какого-либо документа требует специальных знаний нюансов закона. Аннулировать соглашение о купле-продаже недвижимости нельзя в одностороннем порядке. Хотя в любых случаях есть свои исключения. Как расторгнуть договор купли продажи недвижимости и вернуть деньги Существует несколько причин, по которым может произойти расторжение. Например, это может быть по причине неуплаты покупателем суммы или отказа продавца от освобождения жилплощади. Так же возможны непредвиденные обстоятельства, когда ни один из участников не виновен в их возникновении, но при этом они имеют место быть. Допустим продавец дает гарантию, что с документами на квартиру все в порядке. Но после заключения сделки, вдруг выясняется, что на квартиру претендует родственник продавца, который жил до этого в другой стране и сейчас приехал обратно и хочет добиться через суд прав на эту квартиру. Суд идет навстречу требованиям родственника и теперь он имеет полное право прописаться в этой квартире. Естественно изначальный покупатель квартиры не стал бы покупать ее, если бы знал о предстоящих проблемах. Таким образом, он может снять с себя все обязательства и сделка аннулируется. Если существуют какие-либо причины для того чтобы расторгнуть договор, покупатель может попытаться сделать это по обоюдному согласию. В начале пишется претензия о желании изменить или аннулировать соглашение. Претензии должны быть аргументированы и тогда другая сторона может пойти на встречу покупателю и изменить условия соглашения, а если решить проблему нельзя таким способом, то все аннулируется. В данном вопросе должны быть соблюдены все процедурные вопросы. Составляется новый документ о расторжении или же изменении соглашения. Расторгнуть сделку можно и при помощи суда, если характер претензии носит односторонний порядок. Обжаловать законность сделки можно в течение 3-х лет после регистрации.…

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): (2 4,00 из 5)
Загрузка…

Источник: //classomsk.com/nedvizhimost/obrazec-rastorzheniya-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry-posle-registracii.html

Условия и способы расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимости

Аннулирование предварительного договора купли продажи квартиры в одностороннем порядке

Как правило, участники сделки купли-продажи квартиры заключают предварительный договор. Данный документ является своеобразной гарантией того, что и покупатель, и продавец осознают взятую на себя ответственность. Следовательно, при одностороннем расторжении одна из сторон, инициировавшая данное действие, должна компенсировать второй причиненные неудобства.

Процедура расторжения предварительного договора купли продажи квартиры

Предварительный договор может быть расторгнут как продавцом, так и покупателем. Несмотря на то, что чаще всего сторона, инициировавшая прекращение действие соглашения, может потерпеть определенные убытки, причины все же могут оказаться достаточно вескими, чтобы расторжение состоялось.

В одностороннем порядке

Выше уже говорилось о том, что соглашение можно расторгнуть по своему усмотрению, просто поставив в известность вторую сторону о том, что вы планируете это сделать. Чаще всего это происходит по стандартным причинам:

  1. Со стороны продавца – если покупатель намеренно затягивает окончательную оплату, жалуется, что не может своевременно собрать сумму, просит отсрочку и т.п. В случае, если продавцу важно просто продать недвижимость, и сроки при этом роли не играют, он может и подождать дольше срока, прописанного в предварительном соглашении. Но если принципиальны именно оговоренные сроки, владелец недвижимости может инициировать прекращение действия документа.
  2. Со стороны покупателя речь чаще всего идет о двух причинах. Первая касается исключительно случаев приобретения жилья в новостройке. Если застройщик затягивает сроки, не сдает объект вовремя – покупатель вправе не ждать. Второй случай касается любого жилья, и заключается он в выявлении существенных недостатков, не указанных продавцом при заключении предварительного договора.

В любом их этих случаев инициатор расторжения предлагает второй стороне решить все по договоренности. В зависимости от принятого второй стороной решения, возможны варианты развития дальнейших событий.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

По согласованию сторон

Если вторая сторона признала, что инициатор разрыва соглашения прав, она принимает все условия и договор расторгается либо на условиях, заранее в нем прописанных, либо же на новых, достигнутых по соглашению участников сделки.

К сожалению, далеко не всегда вторая сторона соглашается на условия инициатора расторжения. Если речь идет о сроках – продавец может предоставить документы, подтверждающие обоснованность их увеличения. Если же причиной выступают дефекты – продавец может оказаться несогласным с тем, что они являются поводом для расторжения предварительного договора или даже для внесения коррективов в него.

В случае, когда вторая сторона отказывается от условий, предложенных инициатором, последний может обратиться в суд. Потребуется грамотно составленный иск, а также все необходимые документы, подтверждающие обоснованность претензий.

По решению суда

Как правило, в суд обращаются участники сделки в том случае, если по обоюдной договоренности не удалось достичь соглашения относительно того, на каких условиях будет расторгнут договор.

Разумеется, в подавляющем большинстве случаев все разногласия касаются финансовой стороны вопроса.

В таком случае заинтересованная сторона (она же – инициатор расторжения) должна выполнить несколько простых действий:

  • Подать исковое заявление с указанием своих требований (возврат аванса, выплата неустойки и т.п.);
  • Предоставить квитанцию об оплате госпошлины;
  • Лично присутствовать на всех проводимых разбирательствах;
  • После получения решения суда – принять и выполнить его или же оспорить.

Получить заключительное решение суда чаще всего удается на протяжении двух-трех месяцев с момента подачи заявления. Если в течение десяти дней с момента вынесения решение суда не было оспорено, считается, что обе стороны с ним согласны и готовы выполнять.

Если предоплата была незначительной

Чаще всего предварительные соглашения без внесенной предоплаты или с внесением незначительной предоплаты расторгаются просто по согласованию сторон.

Расторжения договора лучше всего не просто зафиксировать в письменном виде, но и заверить составленную бумагу у нотариуса. Это обезопасит участников сделки от неприятностей, если одна из сторон решит изменить свое решение.

Если причина инициации разрыва договора – несоблюдение сроков одной из сторон, то пострадавшая сторона вправе требовать материальную компенсацию даже в том случае, если предоплата была незначительной. В этом случае расторжение по взаимному согласию возможно, если вторая сторона согласится выплатить требуемую сумму.

При наличии существенной предоплаты

Если изначально покупатель уплатил существенную часть полной стоимости приобретаемой квартиры, документ уже приобретает все те свойства, которыми наделен обычный договор купли-продажи. В идеале, в таком соглашении следует прописать условия одностороннего расторжения.

Если инициатором расторжения с существенной предоплатой является продавец (например, он не хочет ждать, пока покупатель соберет необходимую сумму), то он обязан вернуть весь задаток. Разумеется, в случае отсутствия в договоре регулирующих данный момент пунктов.

Если инициатор — покупатель, то продавец может потребовать возместить ему определенную сумму компенсации. Если возможности достигнуть соглашения нет, сторонам придется обращаться в суд.

Нужно ли уведомление второй стороны?

Возможности расторгнуть договор в одностороннем порядке нет. Исключение – если в соглашении прописаны определенные даты, а вторая сторона не соблюдает их. В таком случае действие документа прекращается по причине наступления указанного срока, и уведомлять вторую сторону нет необходимости.

Чем полнее будут расписаны условия сделки в предварительном договоре, тем выше вероятность того, что при его расторжении не возникнет недопониманий.

Как составить соглашение о расторжении: образец

Составлять документ о расторжении лучше всего с участием квалифицированного юриста.

Даже несмотря на то, что вы можете скачать образец о расторжении предварительного договора купли-продажи, нюансы конкретного случая все же необходимо учитывать.

Чтобы расторжение предварительного договора не причинило особых неудобств ни одной из сторон, нужно, в первую очередь, попытаться предугадать все возможные варианты развития событий и прописать такие моменты в самом документе. Кроме того, для составления разного рода документов не помешает привлекать компетентных в таких вопросах юристов.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: //urmetr.com/kvartira/pokupka/rastorzhenie-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti

Расторжение договора купли-продажи картиры – все, что нужно знать продавцу и покупателю

Аннулирование предварительного договора купли продажи квартиры в одностороннем порядке

27 сентября 20487

Иногда, после оформления договора купли-продажи недвижимости, одна из сторон желает его расторгнуть. Причиной тому может быть резкое подорожание жилья, продажа без разрешения всех владельцев, обнаружение новых фактов о техническом состоянии и т.д. В этом случае продавец/покупатель стремятся аннулировать сделку. Но стоит помнить, что основания для ее расторжения будут влиять на исход дела.

Образец расторжения договора купли-продажи недвижимости

Под расторжением подразумевается досрочное прекращение. Однако, это можно сделать только до регистрации документа, если стороны не выполнили зафиксированные в нем договоренности. В случае полного их исполнения расторжение договора уже невозможно. Но можно использовать другой способ — признать документ недействительным.

Как правило, основные обязательства указываются в договоре. К таковым относится:

  • расчет за жилье (касается покупателя);
  • выписка из квартиры и ее передача (касается продавца).

Также в договоре могут отображаться дополнительные обязательства — оплата продавцом коммунальных долгов, предоставление покупателем авансового платежа до определенной даты и др. Чтобы более детально разобраться в этом вопросе стоит изучить образец договора купли-продажи недвижимости РК.

Что говорит закон?

Статья 401 ГК Казахстана предусматривает 3 варианта расторжения договора.

1. По согласию сторон без привлечения суда.
При согласии двух сторон аннулировать договор купли-продажи квартиры, составляется обоюдное соглашение, которое заверят нотариус. Это самый простой способ расторжения сделки. Он предполагает прекращение еще неисполненного договора.

2. Через суд, если имеются спорные моменты либо претензии. Иск может подавать как один, так и другой участник.
Если между сторонами возник спор, тогда договор расторгается через суд.

Такая процедура имеет свои особенности, а именно:

  • перед подачей иска в одностороннем порядке, следует пообщаться с другой стороной и объяснить причины своих действий — возможно обязательства будут исполнены. Необходимо написать заявление о намерении расторгнуть договор на покупку квартиры с указанием причин;
  • если на протяжении 30 дней другая сторона не предпримет шаги по урегулированию спора, можно отправляться в суд.

Обратите внимание! Вместо 30 дней допустимо указание и другого срока. Поэтому следует тщательно прочитать договор.

3. Одностороннее расторжение, когда один из участников отказывается выполнять условия договора.
Человек может отказаться от договора даже при отсутствии претензий. Просто обстоятельства не позволяют выполнить его условия. Также сторона имеет право сделать отказ при отсутствии в документе сроков либо изменении актов, согласно которым он заключался.

Важно знать! Об одностороннем отказе другой участник предупреждается не позже, чем за 1 месяц.

Договор на продажу квартиры расторгнут — что дальше?

После оглашения постановления суда либо подписания соглашения обязательства сторон прекращаются. Признание договора расторгнутым дает право участникам требовать возмещения денег, имущества.

Если причиной расторжения документа послужило нарушение его пунктов, и одна из сторон понесла убытки, они тоже подлежат возмещению.

В решении суда должны указываться все проблемные моменты по каждому пункту договора.

Какое влияние оказывает девальвация?

После обесценивания казахстанской валюты по отношению к доллару, оказалось, что цена, отмеченная в договоре, стала меньше рыночной. Тогда продавец возможно пожелает разорвать договор и вернуть себе квартиру с целью ее дальнейшей продажи уже по новому курсу. Но является ли девальвация достаточным основанием для расторжения документа? Чем это может обернуться для покупателя?

В Гражданском Кодексе РК отсутствуют пункты, согласно которым рост валютных курсов признается основанием для расторжения договора. Подобные изменения вносятся лишь по разрешению сторон.

В законе также отмечено, что сделка с обязательной регистрацией признается совершенной с даты регистрации. Расторжение возможно по соглашению сторон или через суд по просьбе одной стороны, если другой участник существенно нарушил договор.

Нарушение считается существенным, если оно привело к такому ущербу, который в значительной мере лишил другую сторону того, что ей полагалось по договору.

Таким образом, у покупателя, добросовестно выполняющего условия договора, нет причин для волнения.

Как признать типовой договор купли-продажи квартиры недействительным?

Когда сделка признается недействительной, она автоматически аннулируется. Однако для подачи соответствующего иска требуются законные основания. Они прописаны в статье 159 ГК. Рассмотрим их детальнее.1. Отсутствует разрешение на проведение сделки. К примеру, продажей квартиры занимается не владелец, а его доверенное лицо.

Однако в самой доверенности нет полномочий на ее продажу.2. Владелец квартиры — ребенок, а ее продали без согласия матери/отца либо иного официального представителя ребенка.3. Недееспособность продавца либо покупателя по причине душевной болезни.

Но в данной ситуации суд аннулирует договор, если будет подтверждено, что недееспособность человека наступила еще до совершения сделки.4. При подписании договора покупатель/продавец был в неадекватном состоянии — тяжелое заболевание, ставшее причиной замутнения сознания, воздействие наркотиков или алкоголя и т.д. Тогда человек сам должен обратиться в суд.

В случае его смерти, подать в суд имеют право заинтересованные лица (к примеру, дети).5. Одну из сторон ввели в заблуждение. К примеру, относительно качества квартиры. Договор не может быть аннулирован, если заблуждение явилось следствием халатности.6. «Кабальная сделка».

То есть, когда один из участников подписал договор с невыгодными условиями из-за определенных обстоятельств, а другая сторона воспользовалась этой ситуацией.7. Владелец — недееспособный человек либо ребенок, а договор подписан уполномоченным лицом с целью собственной выгоды.8. Сделка совершена путем принуждения, обмана, применения силы.9.

Представители сторон заключили между собой злостное соглашение, тогда как покупатель и собственник недвижимости не владели всей информацией.

10. Форма договора купли-продажи квартиры и его содержание не соответствует действующему законодательству.

Кто компенсирует ущерб?

После признания сделки недействительной каждый ее участник обязан вернуть все, что получил по договору. Если одна из сторон признается мошенником (чаще всего, это продавец), у нее не получится вернуть недвижимость. Его конфискует государство.
Если один участник виновен в расторжении сделки и нанес ущерб другой стороне, суд взыщет с него компенсацию.

Чем отличается недействительность от расторжения?

Признание сделки недействительной находится в компетенции суда, а ее расторжение происходит по согласию сторон без привлечения суда. Но в обоих случаях последствия будут одинаковыми.

Если квартиру продали давно

Для предоставления заявления о признании сделки недействительной отводится 12 месяцев с момента возникновения законных оснований. В случае подписания документа через угрозы — 12 месяцев с момента прекращения угроз.

Источник: //info.homsters.kz/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-kartiryi-vse-chto-nuzhno-znat-prodavtsu-pokupatelyu/

Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации

Аннулирование предварительного договора купли продажи квартиры в одностороннем порядке

После заключения сделки купли-продажи квартиры возможно обнаружение обстоятельств, которые вызовут у купившего либо у продавшего сомнения в осуществлённом соглашении или даже желание расторгнуть договор.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации? В каких случаях разрешено расторжение сделки? Возможно ли аннулировать документы без согласия второй стороны? Подробные ответы на все вопросы даны в материале.

Можно ли аннулировать сделку купли-продажи квартиры или признать недействительной?

Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо руководствоваться 29-ой главой Гражданского кодекса России — о расторжении или изменении договоров.

Расторжение формы купли-продажи означает утрату его юридической значимости и возврат каждой стороне своих прав и обязанностей, т. е. продавец получает свою жилплощадь, а покупатель — деньги.

Разумеется, при прекращении процесса ещё до обмена имуществом и деньгами, стороны просто расходятся, каждый со своим экземпляром бумаги о досрочном завершении правоотношений.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи жилья?

В соответствии с 450-ой статьей кодекса договор о покупке и продаже можно расторгнуть на любом этапе процедуры.

Как это можно сделать:

  1. По обоюдному согласию сторон — путём заключения акта о прекращении начатой процедуры;
  2. В одностороннем порядке — через исковое заявление в суд и признание судом бумаги недействительной либо ничтожной.

По статье 450.1 сторона соглашения также может в одностороннем порядке отказаться от исполнения бумаги, если уведомит партнёра в письменном виде об отказе. С момента вручения партнёру письменного отказа, либо через 6 дней после направления письма, отказ считается действительным, а договор изменённым или расторгнутым.

Отказ допускается только по уважительным причинам — например, при невозможности стороной выполнить свои обязательства в связи с отсутствием лицензии или сертификата на определённую деятельность.

Решение об отказе должно опираться на принципы рациональности, добросовестности и правдивости.

После отказа по уважительным причинам сторона уже не сможет подтвердить выполнение обязательств или прав в аналогичной ситуации. Как и при подтверждении исполнения обязанностей и прав, при невозможности их выполнить, отказаться уже нельзя.

А для одностороннего судебного порядка прекращения сделки необходимо доказать любое из обстоятельств:

  • несоблюдение договорных условий второй стороной, которое влечёт причинение ущерба первой и потерю благ, на которые первая сторона рассчитывала при подписании сделки;
  • иные обстоятельства.

В некоторых законах и нормативно-правовых актах предусмотрены основания для судебного прекращения договорных прав и обязанностей.

Причины

При обоюдном решении о прекращении сделки причинами могут быть невозможность сторонами выполнить согласованные обязательства — ещё до приёма-передачи. Обычно это случаи, когда сторона или обе стороны признают, что не способны исполнить сделку и подписывают акт о её расторжении.

Если же речь идёт о принудительном судебном прекращении отношений, то, как правило, одна сторона считает права и обязанности исполненными, а другая — ущемлена. К примеру, покупатель не выплатил всю сумму за недвижимость и затягивает с расчётом.

Либо, что происходит чаще, продавец продал жильё:

  • несоответствующее цене и обещаниям качества, состояния;
  • со скрытыми обременениями или ограничениями (можно ли продать квартиру с обременением узнайте здесь);
  • с нарушениями при оформлении права собственности, что нередко случается, когда имеет место покупка квартиры после приватизации;
  • с постоянными жильцами (купили квартиру с прописанным несовершеннолетним ребёнком);
  • с долгами перед налоговой и жилищно-коммунальными службами;
  • заведомо зная об отсутствии полномочий продавать жилплощадь — к примеру, не будучи единоличным собственником или являясь хозяином по спорному имуществу, полученному в наследству, по дарственной, по завещанию и т. п. Как оспорить завещание на квартиру после смерти подробнее здесь.

Решение об отказе должно опираться на принципы рациональности, добросовестности, правдивости.

Другими причинами могут быть выявления обстоятельств, влекущих признание сделки недействительной по объективным причинам, т. е. без вины продавца и покупателя, — например:

  • при обнаружении дополнительных наследников;
  • при возвращении лица, признанного безвестно пропавшим;
  • при несоблюдении законодательства в сфере оформления документов;
  • при ненамеренном участии в мошеннических схемах и т. п.

Каждый случай рассматривает суд и принимает наиболее справедливое и оптимальное решение, с учётом интересов всех вовлечённых в дело лиц.

Основания для расторжения

Основанием для прекращения действия подписанного акта является существенное нарушение его условий. Существенно изменёнными считаются такие обстоятельства, при которых стороны вообще не заключили бы договорной акт или заключили бы его на других условиях, если бы знали о новых условиях сделки. Пример объективных обстоятельств — существенное изменение курса валют, падение или спад цен.

Если при наступлении обстоятельств, делающих сделку невозможной или невыгодной, стороны не сумели обоюдно принять решение по изменению условий контракта, то можно сделать это через суд.

Для обращения в суд нужно доказать все следующие факты:

  • Когда сделка осуществлялась, продавец и покупатель не знали, что наступят такие изменения;
  • В договорном тексте нет пункта о принятии ответственности в случае возникновения подобных обстоятельств одной из сторон;
  • Причины возникших обстоятельств не могли быть устранены или сглажены заинтересованной стороной при соблюдении разумной осмотрительности, ответственности и бережливости;
  • Исполнение договора после возникновения обстоятельств влечёт значительный ущерб для одной или обеих сторон, который меняет имущественные результаты договорённости настолько, что теряется планируемая выгода от процедуры покупки-продажи.

По требованию любой из сторон суд определяет последствия прекращения отношений и соотношение расходов продавца и покупателя за весь период согласования операции и теперь уже, её прекращения — для определения размеров возможных компенсаций.

Требование о расторжении договора

Требования излагаются в тексте искового заявления. Для подтверждения в суде попытки досудебного урегулирования спора необходимо письменное требование направить второй стороне заказным письмом, через 6 дней после доставки письма считается, что адресат получил требование, даже если не явился за письмом по полученному извещению.

Нюансы требования о завершении контракта о купле-продаже недвижимости, необходимо:

  • внести требование о расторжении;
  • внести требование о возврате имущественных прав;
  • возможно — внести требование о компенсации вреда или ущерба.

Возвращённое адресанту извещение или квитанция об отправленном письме являются доказательством направления ответчику требования. Через 30 дней, если вторая сторона не ответила либо ответила отказом, можно обращаться в суд.

Исковое заявление

Срок для подачи иска соответствуют общему сроку исковой давности — в течение 3 лет после регистрации права или оформления документов по итогам согласования.

Заявление подаётся в суд общей юрисдикции, если недвижимое имущество не реализовывалось для экономических целей:

  • в мировой — если сумма иска меньше 50 000 рублей;
  • в районный — если сумма иска больше 50 000 рублей.

Как правило, подавать иск нужно в районный суд. В заявлении необходимо подробно описать ситуацию и выбрать требование — завершение бумаги или признание её ничтожной.

После рассмотрения иска будет назначен день для заседания.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Если мирного согласования достичь не удалось, одна из сторон готовит требование о расторжении сделки. Если договор будет признан недействительным, то процесс считается несостоятельным с самого начала и каждая сторона возвращается в исходное положение, каждому возвращаются его имущественные права — на объект недвижимости и на финансы.

Если же договор будет расторгнут через суд, то последствия определяются судом, вернуться в исходное положение не получится. Расторгнуть можно только сделку изначально действительную, т. е. заключённую без нарушения законодательства.

После госрегистрации

Государственная регистрация права собственности означает внесение в реестр ЕГРН записи о новом собственнике на основании правоустанавливающего документа, поданного соискателем.

В зависимости от того, на каком этапе находится гос. регистрация, можно предпринять следующие действия:

  1. Прекратить регистрацию — для этого необходимо обратиться в Росреестр и узнать статус исполнения заявления: если регистрация ещё не произведена, можно её отменить;
  2. Перерегистрировать право — если в ЕГРН уже внесены соответствующие записи, то нужно будет подать документы заново с новым правоустанавливающим документом — о покупке-продаже, по которому объект возвращается прежнему хозяину.

Если контрагент не хочет возвращать имущественные права второй стороны, придётся осуществить принудительное расхождение, прекращение или изменение договора — по одному из существенных условий:

  • неуплата суммы за недвижимость,
  • недвижимость ненадлежащего состояния и т. п.

До регистрации

Если права еще не зарегистрированы, то прекратить процедуру проще — не нужно подписывать новый документ купли-продажи для перерегистрации прав. Стороны добровольно или через суд расторгают соглашение и принимают свои имущественные права.

Расторжение предварительного договора

Пред. договор не влечёт имущественных обязательств в виде передачи имущества, а только обязывает стороны заключить основную сделку к определённому сроку или событию.

Иногда к предварительному документу прилагается соглашение о задатке при покупке квартиры или авансе.

Разница между ними в том, что при неисполнении предварительного соглашения аванс возвращается покупателю, а задаток остаётся у продавца — если покупатель инициировал отмену бумаги, или выплачивается в двойном размере — если процесс был запущен по инициативе продавца. При отсутствии акта об авансе или задатке, достаточно не предпринимать никакие действия, чтобы пред. сделка стала расторгнутой.

Если же только одна сторона желает расторгнуть пред. договор и не имеет на это существенных обоснований, то вторая вправе в судебном порядке требовать принудительного исполнения пред. сделки — заключения основного соглашения.

Также и при желании одной стороны исполнить пред. соглашение и нежелании второй этого в связи с уважительными причинами, вторая сторона вправе через суд расторгнуть или аннулировать документ — в зависимости от обстоятельств.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи в одностороннем порядке?

Когда допускается прекращение процедуры покупки-продажи по желанию одной из сторон?

По инициативе покупателя

Покупатель направляет продавцу письмо с предложением прекратить сделку и ждёт в течение 30 рабочих дней ответа.

  1. Если ответ будет положительный, то заключается мирное соглашение.
  2. Если ответом будет отказ или игнорирование соглашения, можно обращаться в суд с исковым заявлением и требованием принудительно расторгнуть соглашение.

По инициативе продавца

Тот же порядок действует в случае инициатора — продавца.

По соглашению сторон

Аннулирование любой гражданско-правовой бумаги означает прекращение её правовой силы и отношений между контрагентами.

Что будет с имуществом и финансами, участвовавшими в этих отношениях, зависят от следующих факторов:

  • документы сданы на государственную регистрацию;
  • право собственности купившего лица пока не зарегистрировано.

Даже после подачи бумаг на регистрацию, ещё можно остановить или прекратить процедуру.

Если имеет место обоюдное решение, то в первом ситуации контрагенты просто возвращаются в исходные позиции — каждый получает свои активы, покупатель — деньги, продавец — квартиру. Заключается соглашение о расторжении сделки.

Если же мирное прекращение принято после регистрации права собственности, вернуться назад уже невозможно. Сторонам придётся заключить зеркальный договор купли-продажи, чтобы бывший собственник купил свою квартиру у новоиспеченного хозяина и с этими документами вновь стал владельцем по данным Росреестра.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры

Соглашение составляется в простой письменной форме.

Его примерная структура:

  1. Преамбула — вступительная часть. Сюда входят представление сторон, их паспортных, адресных и иных данных.
  2. Основная часть — предмет соглашения, цена соглашения (если есть). Здесь указываются все условия возврата к исходным позициям — как будут возвращаться средства, в каком размере, как будет возвращаться квартира, кто возьмет расходы за перерегистрацию права собственности (если она была), в какие сроки и др.
  3. Окончание — подписи сторон.

Вот образец соглашения о расторжении. По желанию можно заверить документ у нотариуса. Соглашение вступает в силу с момента, определённого в нём.

о том, как расторгнуть договор купли-продажи квартиры:

Заключение

Прекращение документа о купле-продаже — это особенная процедура, регулируемая 9-ой главой Гражданского кодекса России. Для оптимального осуществления процесса необходимо приложить усилия согласованного прекращения договорных отношений, а при невозможности — собрать доказательства оснований и подать иск в суд.

Список документов для возврата налога при покупке квартиры в ипотеку — в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Источник: //napravah.com/kvartira/pokupka/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-posle-registracii.html

Криминальный мир
Добавить комментарий