Аннулирование права собственности и исключение записи из росреестра

Королевский суд рассмотрел иск собственников многоквартирного жилого дома области о признании незаконной регистрации права собственности на нежилое помещение

Аннулирование права собственности и исключение записи из росреестра

13 мая 2015 года в Королёвском городском суде Московской области рассмотрено гражданское дело искусобственников многоквартирного жилого дома в городе Королёве к Администрации г.

Королёва Московской области, Комитету имущественных отношений Администрации г.

Королёва Московской области, Управлению Росреестра по Московской области о признании незаконной регистрации права собственности на нежилое помещение.

В обосновании исковых требований истцы сослались на то, что с 1999 года на основании Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», являются собственниками квартир в многоквартирном жилом доме. В соответствии с п.1 ст.

290 ГК РФ, собственникам в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Истцы указали, что в соответствии с п.1 ст.

36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, технические этажи, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Истцы также сослались на то, что согласно выписке из ЕГРП, Администрацией города Королёва в 2014 году, по мнению истцов, незаконно было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение. Указанное нежилое помещение, по мнению истцов, принадлежит собственникам многоквартирного дома, так как в нём находятся инженерные сети, обслуживающие квартиры указанного дома.

Истцы, ссылаясь на то, что регистрация права собственности на нежилое помещение за муниципальным образованием нарушает их права, просили суд: признать незаконной регистрацию права собственности; обязать Управление Росреестра по Московской области аннулировать запись в ЕГРП и исключить из реестра кадастровый номер. В январе 2015 года судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечена управляющая компания многоквартирного дома.

Решением суда собственникам многоквартирного жилого дома было отказано в удовлетворении иска по следующим основаниям.

В ходе судебного разбирательства суд пришел к выводу, что спорное нежилое помещение является самостоятельным объектом недвижимого имущество, право на которое возникло у муниципального образования в 1991 году.

Само по себе нахождение в нежилом помещении коммуникаций и инженерного оборудования многоквартирного дома не является обязательным основанием для признания такого помещения собственностью собственников многоквартирного дома.

Суд счел, что передачей в муниципальную собственность нежилого помещения права собственников многоквартирного дома не нарушены, поскольку, доступ для обслуживания, использования и функционирования инженерных систем и коммуникаций многоквартирного дома  обеспечен. Доказательств иного суду представлено не было

Вместе с тем, как следовало из материалов дела, именно истцами чинились препятствия управляющей компании для осуществления доступа в нежилое помещение, что подтверждалось составленными актами. И именно от лица собственников дома в настоящее время в течение 2 месяцев взымается арендная плата за сдачу в аренду нежилого помещения.

Суд счел, что иск, поданный собственниками многоквартирного дома,  направлен не для защиты своих прав и обеспечение доступа для обслуживания инженерных сетей, а в целях получения возможности сдавать данное помещение в аренду с целью извлечения прибыли.

Истцами также были заявлены требования о признании регистрации права муниципальной собственности незаконной, обязании аннулировать запись в ЕГРП и исключении кадастрового номера.

Суд счел указанные исковые требования не основанными на законе и не подлежащими удовлетворению,  так как оспаривание зарегистрированного права означает оспаривание тех оснований, по которым возникло конкретное право конкретного лица на недвижимое имущество. Право собственности возникает по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами.

Действующим законодательством не предусмотрена возможность признания недействительной государственной регистрации права и не установлен порядок, позволяющий признать недействительной регистрационную запись в ЕГРП или свидетельства о праве собственности.

Ни свидетельство о государственной регистрации права, ни запись о государственной регистрации права не являются ненормативными правовыми актами государственного органа, поскольку не адресованы определенному кругу лиц, не содержат властных предписаний и запрещений, не носят разового характера (не прекращают своего действия в связи с исполнением); к ним не применяются положения статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Государственная регистрация носит со стороны государства правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер. Акт государственной регистрации права признает и подтверждает со стороны государства те основания, по которым возникло, перешло или прекратилось соответствующее право, и именно право, а не акт, свидетельство или запись, может быть оспорено в суде.

В судебном заседании представителем ответчика – Администрации г.Королёва Московской области было заявлено о пропуске истцами срока исковой давности. Исследовав представленные доказательства, суд счел заявление ответчика о пропуске истцами срока исковой давности обоснованным и применил срок исковой давности как самостоятельное основание к отказу в иске.

Также суд счел обоснованным заявление Управления Росреестра по Московской области о том, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу, так как не имеет правового интереса при рассмотрении указанного спора. Истцы настаивали, что Управление Росреестра по Московской области является надлежащим ответчиком.

 Поскольку, Управление Росреестра по Московской области является ненадлежащим ответчиком по данному делу, в силу требований ч. 2 ст. 41 ГПК РФ, суд отказал истцам в иске к данному ответчику и в связи с предъявление иска к ненадлежащему ответчику. 

На момент подготовки пресс-релиза решение суда  в законную силу не вступило.

Источник: https://mosoblproc.ru/mosoblsud/ss148063/

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Аннулирование права собственности и исключение записи из росреестра

C 1 января 2017 г. вступает в силу федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Он вносит принципиальные изменения в сфере регистрации прав и кадастрового учета.

Основные изменение таковы: создается Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), объединяющий ныне действующие Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и Государственный реестр недвижимости (ГКН).

Выписка из ЕГРН с 1 января будет главным документом, подтверждающим право собственности гражданина на недвижимость.

Также с января документы на регистрацию прав и кадастровый учет объектов недвижимости можно сдавать в любом подразделении Росреестра или МФЦ, независимо от того, где расположен объект недвижимости.

Сокращаются сроки: при подаче заявления в Росреестр кадастровый учет и регистрация прав будут выполнены одновременно в течение 10 дней. В случае необходимости получения одной из услуг на регистрацию прав уйдет не более семи дней, а на постановку на кадастровый учет – не более пяти дней.

Собственники машино-мест смогут регистрировать свои права на них в обычном для остальных объектов недвижимости порядке. У объектов недвижимости появляется история – в реестре будут сохраняться все операции по нему, данные можно получить в одной выписке. Введена новая услуга – доставка документов курьером.

Как и со всяким новым законом, следует ожидать небольшую неразбериху в начале его применения, но в целом благодаря нововведениям процедура регистрации недвижимости и постановки ее на кадастровый учет должна стать проще и удобнее.

Объединение двух баз данных в один реестр вызывает легкое волнение, поскольку сведения по объектам не всегда совпадают. Расхождения могут касаться кадастрового номера, площади, адреса объекта и т. д. Также вызывает опасение вопрос, связанный с ведением ЕГРН в электронном виде.

Мошенники есть и будут. Полный переход на электронное ведение реестра способен привлечь хакеров и создать новые угрозы для владельцев недвижимости.

Ведь любые новшества открывают не только новые возможности для добропорядочных людей, но и приносят новые угрозы, которые могут быть использованы для кражи и фальсификации данных.

Но главная проблема в другом: наш реестр продолжает сохранять условие о том, что зарегистрированное право может быть оспорено. И получается, что оно может быть оспорено всегда, нет ситуации, когда зарегистрированное право – это действительно объективно существующее неоспоримое право. То есть полагаться на него в гражданском обороте все равно нужно «с оглядкой» на оспоримость.

В Англии, например, каждый может внести запись в реестр в отношении недвижимости. Если по истечении 12 лет его никто не оспорил, то право становится «вечным», «неоспоримым». Это и создает стабильность гражданского оборота. Нужно прекратить практику истребования у добросовестного владельца (приобретателя) во всех случаях, а пострадавшей стороне только выплачивать возмещение.

В законе не полностью решен вопрос об ответственности в том случае, если кто-то добросовестно полагался на записи реестра.

Например, если сделка по продаже квартиры или дома должна быть аннулирована, а для добросовестного приобретателя данное жилье является единственным, то ему положена однократная компенсация за счет казны РФ, но не более одного миллиона.

Пострадавшей стороне придется сначала долго помытарится по судам, выискивая надлежащего компенсатора. Потому что компенсация может быть выплачена только при условии вступления в законную силу решения суда о невозможности получения возмещения от третьих лиц.

Например, в случае смерти должника-гражданина или в связи с внесением записи об исключении должника-организации из ЕГРЮЛ. Что делать дальше добросовестному приобретателю с данной компенсацией? Разве сможет он обеспечить себя новым жильем?

Надо отметить, что в законе о недвижимости есть мелкие хитрости. Например, сроки регистрационных действий сокращены, а сроки для приостановки увеличены.

Процедуры кадастрового учета и государственной регистрации прав могут быть приостановлены на три месяца по решению государственного регистратора, на шесть месяцев – по инициативе заявителя. Среди оснований для приостановки – непредставление документов, запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам.

А основания приостановки потом являются основаниями отказа. Получается, что можно получить отказ на законных основаниях из-за некомпетентности уполномоченного органа. Опять заявитель в проигрыше.

Выписка из ЕГРН с 1 января 2017 г. будет главным документом, подтверждающим право собственности на недвижимость. Стоит помнить, что сведения ЕГРН являются актуальными только на момент их предоставления из реестра.

Это важное уточнение в законе о недвижимости, поскольку уже в день выдачи документа сведения, содержащиеся в реестре, могут измениться.

То есть при совершении сделки обязательно надо запрашивать выписку о правах и обременениях и сопоставлять периоды получения выписки из ЕГРН с датой подписания договора.

Если выписка выдана месяц назад, риск при заключении сделки повышается, потому что в течение короткого времени информация о недвижимости может измениться: на недвижимость может быть наложен арест, заключен договор об ипотеке, заявитель может попасть в процедуру оспаривания его права в судебном порядке.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2016/12/09/668992-hitrosti-zakone-registratsii-nedvizhimosti

Арбитражный суд Республики Коми

Аннулирование права собственности и исключение записи из росреестра

«ОДОБРЕНО» Постановлением Президиума Арбитражного суда Республики Коми

от «16» сентября 2010 года № 6

О Б З О Р ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИЕЙ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

за период с 2006 года по 1 квартал 2010 года

г. Сыктывкар
2010 год

С о д е р ж а н и е

1. Оспаривание зарегистрированного права

2. Споры, связанные с обжалованием отказа в государственной регистрации права

3. Споры, связанные с государственной регистрации перехода права собственности

1. Оспаривание зарегистрированного права.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее -Закон о госрегистрации) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) может быть зарегистрировано вещное право только на недвижимое имущество.

Решением суда, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанции, исковые требования Администрации муниципального образования к обществу и Регистрационной службе о признании объекта (асфальтобетонной площадки территории рынка) самовольной постройкой, о признании государственной регистрации права общества на нее недействительной и об обязании общества снести указанный объект удовлетворены частично. Решением суда удовлетворены требования о признании недействительной государственной регистрации права, в остальной части иска отказано.

Судебные инстанции, указали на отсутствие у спорного объекта признаков недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 2 Закона о госрегистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Из указанной нормы права следует, что в ЕГРП может быть зарегистрировано право только на недвижимое имущество.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

По смыслу данной статьи, прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться судом с учетом всех документов, имеющихся в материалах дела.

Спорный объект фактически создан как элемент благоустройства и не является объектом недвижимости.

В силу того, что право собственности на указанный объект не подлежало государственной регистрации, суд признал такую регистрацию недействительной.

Оспаривая государственную регистрацию права, истец должен представить доказательства, подтверждающие его право собственности на спорный объект и недействительность юридических фактов, послуживших основанием для регистрации права ответчика.

Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении исковых требований общества к Администрации муниципального образования о признании недействительным зарегистрированного права собственности муниципального образования на недвижимое имущество отказано.

Обращаясь с иском, истец полагал, что спорный объект приватизирован его правопредшественником.

По результатам рассмотрения дела суд установил, что согласно Плану приватизации правопредшественника истца спорный объект недвижимости не вошел в состав приватизируемого имущества.

Также суды обеих инстанции указали, что регистрация права собственности ответчика на спорный объект недвижимости была произведена на основании не одного, а ряда документов: выписки из Реестра муниципального имущества МО, постановления Президиума Верховного Совета Республики Коми № 59-1 от 19.10.

1993 и постановления Главы Администрации «О приеме в муниципальную собственность» имущества общества. Потому факт отмены постановления Главы Администрации по протесту прокурора не является основанием для признания незаконной регистрации права, осуществленной на основании двух других документов.

При наличии обстоятельств отсутствия у истца, как титула собственника, так и фактического владения имуществом, с учетом положений части 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ, определяющей последствия установления добросовестности приобретателя недвижимого имущества, надлежащим способом защиты прав лица, считающего себя собственником имущества, но им не владеющим, является виндикационный иск.

https://www.youtube.com/watch?v=jZfX9r2mgh0

Истец обратился в суд с иском к Регистрационной службе и обществу (ответчик) о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Истец оспаривал зарегистрированное за обществом право, полагая, что он является надлежащим собственником спорного имущества, которое было выкуплено им в порядке приватизации, вошло в его уставный капитал и было передано по разделительному балансу третьему лицу не в уставный капитал, а для осуществления производственной деятельности.

Третье лицо продало спорное недвижимое имущество гражданину. При этом государственная регистрация права покупателя произведена на основании решения третейского суда, которым признано право собственности Ж. на спорное имущество.

Далее, по договорам купли-продажи имущество переходило к различным юридическим лицам и на момент рассмотрения дела приобретено ответчиком. Все переходы права были зарегистрированы в ЕГРП.

Судебным актом по другому делу договор купли-продажи между третьим лицом и гражданином признан недействительным, поскольку на момент отчуждения продавец не являлся его собственником. Посчитав, что все последующие сделки являются ничтожными и право собственности ответччика основано на ничтожной сделке, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Решением суда отказано в удовлетворении исковых требований.

При этом суд исходил из следующего.

Пункт 1 ст.

2 Закона о госрегистрации предусматривает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Истцом или кем-либо из других заинтересованных лиц не оспорен переход права собственности на объекты недвижимости от гражданина к другим приобретателям, а равно в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, свидетельствующие о том, что ответчик является недобросовестным приобретателем.

Поддерживая принятое решение, суд апелляционной инстанции указал, что истец избрал ненадлежащий способ защиты своего нарушенного права, поскольку зарегистрированное право собственности ответчика, как это предусмотрено статьей 2 Закона о госрегистрации, истцом не оспорено – не предъявлен иск о признании за собой права собственности на это имущество.

Постановлением кассационной инстанции судебные акты первой и апелляционной инстанции оставлены без изменения. При этом окружной суд указал, что при оспаривании зарегистрированного права собственности необходимо оспорить основание такой регистрации.

Высший Арбитражный суд Российской Федерации отказал в передаче данного дела в Президиум и указал, что при наличии обстоятельств отсутствия у истца, как титула собственника, так и фактического владения имуществом и с учетом положений части 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ, определяющей последствия установления добросовестности приобретателя недвижимого имущества, надлежащим способом защиты прав лица, считающего себя собственником имущества, но им не владеющим, является виндикационный иск. При рассмотрении указанного иска обеспечивается возможность установления не только добросовестности приобретения имущества, но и его надлежащего собственника, соединение права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности.

При рассмотрении спора об оспаривании зарегистрированного права путем подачи иска о признании права собственности признание судом права собственности истца является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Орган по управлению федеральным имуществом обратился в суд с иском к органу по управлению имуществом субъекта Российской Федерации к Регистрационной службе о признании права собственности Российской Федерации на нежилое здание.

Спор возник в связи с тем, что имелось зарегистрированное право собственности субъекта Российской Федерации на данное имущество.

Как установлено судом, спорное имущество представляет собой корпус из трех зданий, сообщающихся между собой, которые построены в 1973-76, 1978 и 1990 годах.

Распоряжением органа по управлению имуществом субъекта Российской Федерации, наделенным в тот период полномочиями по управлению федеральным имуществом спорный объект передан на баланс учреждения и закреплен за ним по договору пользования, а позднее передан учреждению на праве оперативного управления, которое зарегистрировано в ЕГРП.

При этом в ЕГРП также было зарегистрировано право собственности субъекта Российской Федерации на спорный объект.

Позднее по заявлению учреждения орган по управлению имуществом субъекта Российской Федерации изъял спорное имущество в казну субъекта Российской Федерации и передал учреждению по договору безвозмездного пользования.

Истец, заявляя данный иск, полагал, что орган по управлению имуществом субъекта Российской Федерации в нарушение положений Гражданского кодекса РФ (статьи 12, 13, 209, 235), постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.

1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (далее – Постановления №3020-1) изъял объект, принадлежащий Российской Федерации, и зарегистрировал право государственной собственности субъекта Российской Федерации.

Решением суда требования истца в отношении органа по управлению имуществом субъекта Российской Федерации удовлетворены. Исковые требования в отношении Регистрирующего органа отклонены, так как данная организация не является правообладателем спорного имущества и не выступает заинтересованным лицом в рассматриваемых правоотношениях.

При принятии решения об удовлетворении требований суд исходил из того, что в силу прямого указания Постановления №3020-1 спорный объект относится к федеральной собственности, из владения Российской Федерации не выбывал (все время находился во владении учреждения, являющегося федеральным учреждением), в материалах дела отсутствуют доказательства принятия Правительством Российской Федерации решения о включении спорного имущества в состав республиканского имущества.

В соответствии с пунктом 5 статьи 214 Гражданского кодекса РФ порядок разграничения объектов федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности устанавливается специальным законом. Впредь до его принятия на территории Российской Федерации действует порядок, установленный Постановлением № 3020-1. До момента определения соответствующего собственника объекты относятся к федеральной собственности.

Пунктом 8 постановления Правительства Российской Федерации от 13.05.

1992 № 312 «О неотложных мерах по экономической и социальной защите системы образования» установлен запрет на изъятие зданий и сооружений, используемых учреждениями образований, без согласования с Министерством образования Российской Федерации и Министерства науки, высшей школы и технической политики Российской Федерации. Доказательств такого согласования суду не было представлено.

Источник: http://komi.arbitr.ru/node/13471

Закон о регистрации устанавливает несколько правил

Аннулирование права собственности и исключение записи из росреестра

17.10.2016

  Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной законодательством системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП.

Согласно ст. 17 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Закон о регистрации) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе и вступившие в законную силу судебные акты.

Вопрос о соотношении решения суда, устанавливающего право на недвижимость, и акта государственной регистрации права на недвижимое имущество относится к проблемным как в судебной практике, так и в практике органов, осуществляющих регистрацию прав.

ГК РФ в качестве самостоятельного основания возникновения гражданских прав и обязанностей называет судебное решение (пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ).

Закон о регистрации, определяя специфику государственной регистрации прав на недвижимость на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда, устанавливает несколько правил:

1. Государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда, за исключением некоторых случаев:

– в случае если решение суда не содержит сведений, которые государственный регистратор обязан внести в ЕГРП;

– государственный регистратор или правообладатель при наличии в письменной форме заключения государственного регистратора вправе запросить суд о порядке исполнения данного решения;

2. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.

Указанные положения нуждаются в подробном анализе.

И так, государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в законную силу решением суда.

Данная норма, прежде всего, направлена на определение соотношения компетенции суда и регистрирующего органа. Она содержит указание на то, что регистратор не вправе анализировать решение суда с точки зрения его законности и обоснованности.

Пункт 1 ст. 13 Закона о регистрации предусматривает проведение регистратором правовой экспертизы документов. Очевидно, что решение суда является таким документом, «глубина» правовой экспертизы которого со стороны регистратора должна быть ограничена. Исходя из содержания ст. 28 Закона о регистрации при правовой экспертизе решения суда необходимо установить следующие обстоятельства:

– устанавливает ли это решение право на недвижимое имущество;

– подлежит ли это право государственной регистрации;

– содержит ли решение сведения, которые регистратор обязан внести в ЕГРП;

– вступило ли решение в законную силу.

При положительном ответе на все эти вопросы регистрация права на основании решения суда должна быть произведена. Разумеется, как лицо с юридическим образованием, регистратор может иметь суждение о том, соответствует ли закону представленное судебное решение. Но у него нет права положить это  суждение в основу принимаемого решения.

Особенностью регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов является то, что отказать в такой регистрации можно не по всем основаниям, установленным ст. 20 Закона о регистрации.

В соответствии с п. 1 ст.

28 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом, двенадцатом, тринадцатом и четырнадцатом пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, а именно:

  • если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абз. 4 п.1 ст. 20 Закона о регистрации);
  • если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества (абз. 6 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации);
  • если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (абз. 7 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации);
  • если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (абз. 9 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации);
  • если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав (абз. 10 п. 1. ст. 20 Закона о регистрации);
  • имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (абз. 11 п. 1. ст. 20 Закона о регистрации);
  • ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе  (абз. 13 п. 1. ст. 20 Закона о регистрации);
  • в государственном кадастре недвижимости в отношении земельного участка, на государственную регистрацию права на который представлены документы, отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем, за исключением случаев, установленных в пункте 1 статьи 19 настоящего Федерального закона (абз. 14 п. 1. ст. 20 Закона о регистрации).

            Таким образом, следует признать, что при представлении в качестве правоустанавливающего документа решения суда в регистрации права на недвижимое имущество может быть отказано, если решение не отвечает признакам, установленным ст. 28 Закона о регистрации.
            Для тех случаев, когда решение суда отвечает всем признакам, указанным в этой статье, однако не содержит сведений, которые регистратор обязан внести в ЕГРП, в этом случае государственный регистратор или правообладатель при наличии в письменной форме заключения государственного регистратора вправе запросить суд о порядке исполнения данного решения.
             Признанное судом право подлежит регистрации на общих основаниях.

Принятие судом решения в пользу заинтересованного лица не избавляет его от дальнейшей необходимости обратиться в регистрационную службу. Так, в ст. 268 Гражданского процессуального кодекса РФ указано, что решение суда в отношении юридического факта, подлежащего регистрации, служит основанием для регистрации, но не заменяет документы, выдаваемые регистрирующими органами. Поэтому правообладателю необходимо обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с соответствующим заявлением и иными необходимыми для регистрации документами, установленными действующим законодательством.
            Момент возникновения права по решению суда.

Существует мнение, что право у заинтересованного лица возникает с момента вступления решения в законную силу. На самом деле если момент возникновения права специально не указан в решении, то признанное судом право возникает по общему для недвижимости правилу – с момента его государственной регистрации. Момент возникновения права также может быть определен судом, в таком случае право возникает в соответствии с судебным решением.
           Государственная регистрация прав на основании судебного акта может приостанавливаться государственным регистратором только при возникновении у него сомнений в подлинности представленных документов (п. 1 ст. 19 Закона о регистрации). Это положение Закона означает, что если в судебном решении допущена ошибка, опечатка, если по каким-либо причинам представлены не все документы, необходимые для проведения государственной регистрации, то у регистратора нет возможности приостановить дело и попытаться самому устранить возникшие препятствия. В соответствии с  Законом у регистратора есть десять рабочих дней для принятия решения. Если по истечении указанного срока документы не будут приведены в порядок, в государственной регистрации будет отказано. В такой ситуации гражданин сам может приостановить регистрацию на срок до трех месяцев и обратиться в суд для разъяснения вынесенного решения, исправления технической ошибки и т.д. Причем следует учитывать, что судья не может просто написать на тексте решения «исправленному верить» или приложить письмо с разъяснениями. Суд назначает новое заседание, в результате которого выносится специальное определение.
           Судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи. Однако по смыслу пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации при наличии в реестре записи о праве какого-либо лица на недвижимое имущество судебный акт о признании аналогичного права на данное имущество за иным лицом имеет юридическую силу в отношении первого лица только при условии его участия в деле в качестве ответчика. Если судебный акт принят в отношении иного лица, отказ регистратора в государственной регистрации права на недвижимое имущество является законным.
           В связи с изложенным при обращении в суд с требованием о признании права на недвижимое имущество истец представляет выписку из реестра, выданную в соответствии с правилами статьи 7 Закона о регистрации, или справку (иной документ) регистратора об отсутствии зарегистрированного права на спорный объект недвижимости. Если названные документы не были представлены истцом, суд согласно части 2 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предлагает истцу представить необходимые документы.
            В период рассмотрения дела о праве на это имущество суд по ходатайству истца может принять обеспечительные меры, в частности, запретить ответчику распоряжаться и/или пользоваться спорным имуществом (арест), запретить регистратору изменять запись о праве на это имущество в реестре, передать спорное имущество на хранение другому лицу в соответствии с пунктом 2 статьи 926 Гражданского кодекса Российской Федерации (судебный секвестр). При удовлетворении иска о праве на недвижимое имущество суд на основании части 7 статьи 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству лица, участвующего в деле, принимает аналогичные меры по обеспечению исполнения решения.

Кристина Дуденко,

ведущий специалист-эксперт

отдела регистрации прав

Управления Росреестра

по Омской области,

государственный регистратор.

Источник: https://rosreestr.ru/site/press/news/zakon-o-registratsii-ustanavlivaet-neskolko-pravil/

Бюро в СМИ – Осносе самовольной постройки

Аннулирование права собственности и исключение записи из росреестра
25 сентября 2005

Осносе самовольной постройки

О сносе самовольной постройки

Можно ли зарегистрировать права на самовольную постройку в Едином государственном реестре прав (ЕГРП)? Из п. 2 ст. 222 ГК РФ следует, что это недопустимо: самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу. Исключение составляют случаи, предусмотренные п. 3 ст. 222 ГК РФ:

• «Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку».

• «Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка».

Таким образом, только при наличии судебного решения права на самовольно возведенное строение могут быть внесены в ЕГРП.

Однако, фактически, нередко учреждения юстиции вносят в ЕГРП записи о правах на самовольные постройки и без судебного решения (по правилам регистрации прав на новое строение, п. 1 ст. 25 Закона о регистрации ). Это, конечно, не означает, что уполномоченные органы регистрируют права на заведомо незаконно возведенные здания.

Причина таких действий заключается в том, что, несмотря на проведение учреждениями юстиции правовой экспертизы документов, представляемых на регистрацию, далеко не всегда из указанных документов очевидны основания порочности регистрируемого права.

Да и по простому недосмотру сотрудников Росрегистрации в ЕГРП может быть внесено право на здание (сооружение, жилой дом), при строительстве которого был грубо нарушен закон.

Подлежит ли сносу самовольная постройка, если права на нее зарегистрированы в ЕГРП?

Сегодня судебная практика отрицательно отвечает на поставленный вопрос.

Так, например, в Постановлении Федерального арбитражного суда Московской области от 15.07.2003 г.

№ КГ-А40/4456-03 указано, что «в силу статьи 222 ГК РФ постройка, на которую в установленном порядке зарегистрировано право собственности, не является самовольной.

Соответственно, на нее не распространяются последствия, предусмотренные частью 2 названной нормы закона. В установленном законом порядке свидетельство о государственной регистрации права ответчика на спорную пристройку не оспорено».

Итак, суд исходит из того, что после признания недействительным свидетельства о регистрации права может быть поднят вопрос о сносе строения.

Такая позиция суда представляется неверной.

Согласно п. 1 ст. 14 Закона о регистрации «проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав».

ледовательно, со свидетельством о государственной регистрации права законодатель не связывает никаких правовых последствий. Цель введения правил о свидетельстве – предоставление правообладателю возможности доказать перед третьими лицами право на имущество.

Как факт выдачи свидетельства не влечет за собой изменений в гражданско-правовой сфере, так и факт его отсутствия никоим образом не влияет на зарегистрированное право. Именно поэтому согласно п.

1 Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав лицо, подающее документы на регистрацию, в заявлении может указать, что свидетельство о регистрации ему не требуется.

Итак, в связи с тем, что свидетельство о регистрации прав не порождает правовых последствий, обжалованию оно не подлежит. Поэтому позиция суда о возможности после обжалования свидетельства рассматривать вопрос о сносе строения не реализуема.

Оспариванию не подлежит и регистрация права на недвижимость (хотя практика такая является распространенной): оспорено должно быть само зарегистрированное право (третье предложение пункта 1 статьи 2 Закона о регистрации).

По существу, на этой же позиции предлагают остаться разработчики Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (далее – Концепция).

Как отмечено в разделе Концепции «Правовое значение государственной регистрации», в параграфе «Предложения по совершенствованию действующего законодательства», «до тех пор, пока нет спора о праве на недвижимое имущество, никто не обязан доказывать свое право ни в отношениях с другими участниками оборота, ни в отношениях с государственными органами, ни в суде иначе, как представив доказательство того, что его право зарегистрировано в ЕГРП».
Однако указанное предложение Концепции (как и действующее законодательство) исключает возможность положительного разрешения споров о сносе построек, возведенных с нарушениями закона, если права на постройку зарегистрированы.

Если аннулированию записи в ЕГРП может предшествовать лишь спор о правах на недвижимость, то в отношении сноса самовольной постройки аннулированию записи не может предшествовать никакой спор! Иск о признании строения самовольной постройкой и о его сносе – это не требование, которым оспаривается право на строение. Такое оспаривание предполагает претензии истца на вещь. А здесь претензий на имущество не имеется.

Пусть спор о правах на незаконно возведенную постройку невозможен, но это не означает, что возведение постройки не может создать фигуры истца – лица, чьи права и законные интересы будут нарушены постройкой.

Возведением самовольной постройки на чужом земельном участке нарушено будет право собственника (обладателя иного права) на земельный участок, на котором постройка возведена.

А если земельный участок под строительство отведен в соответствии с законом, самовольное возведение здания может привести к нарушению законного интереса лица, дом которого построен по соседству с самовольной постройкой, преградившей или существенно огранившей возможность доступа соседа к своему дому.

Как истцу защитить свои законные интересы, если право на строение, самовольно возведенное, зарегистрировано в ЕГРП?

Действующее законодательство ставит нас в юридический тупик.

Закон говорит, что право собственности на самовольную постройку не возникает (п. 2 ст. 222 ГК РФ), но также указывает, что при внесении записи о праве на постройку в ЕГРП право возникает (ст. 2 Закона о регистрации). Таким образом, одинаковые нарушения закона при возведении строения в зависимости от наличия регистрации по-разному сказываются на режиме постройки.

При наличии записи о праве на постройку в ЕГРП исключается возможность удовлетворения иска о сносе постройки как самовольной, поскольку с момента регистрации постройка приобретает собственника и становится «законно возведенной».

Не спасет ситуацию и иск об обжаловании незаконных ненормативных актов государственных органов: тех, вынесение которых предшествовало возведению здания (например, акта об отводе участка под строительство), или тех, которые подтверждают соответствие построенного объекта всем техническим требованиям (например, акта приемочной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию). Даже в случае удовлетворения судом такого иска не возникнут основания для аннулирования регистрации в ЕГРП. Согласно п. 1 ст. 28 Закона о регистрации «права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. Регистратор права на недвижимое имущество и сделок с ним не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда». Судебное решение о признании недействительными актов госорганов не является решением, устанавливающим права на имущество, поэтому и упомянутая ст. 28 не может быть применена для аннулирования регистрации права на незаконно возведенное здание в ЕГРП.

Однако неоспорим тот факт, что внесение записи в реестр не отменяет нарушений, допущенных при строительстве здания. Почему же регистрация должна легитимировать самовольную постройку?

Если считать, что все регистрируемые права юридически чисты (якобы вследствие правовой экспертизы оснований регистрации), тогда бы надо легитимировать и ничтожные сделки купли-продажи, лежащие в основе права лица, внесенного в ЕГРП. Тем не менее, никем не подвергается сомнению, что недействительные сделки могут быть оспорены, а за признанием их ничтожными, могут быть аннулированы и записи о правах в ЕГРП, осуществленные на основании сделок.

Со спором о недействительности сделки проблемных вопросов не возникает, поскольку такой спор оценивается как спор о правах на проданную вещь , и поэтому разрешается судом в том числе при наличии регистрации.
В споре о недействительности договора купли-продажи рассматриваются вопросы законности основания зарегистрированного права (законности договора).

Однако, ситуация с самовольной постройкой аналогична. По сути своей, нарушения порядка отвода земельного участка, нарушения правил приема госкомиссией законченного строительством объекта, другие нарушения, допущенные при создании постройки, являются пороками в основании регистрируемого на постройку права.

Основания регистрации – это акты, на основании которых вносятся изменения в ЕГРП (ст. 17 Закона о регистрации). Акты, которые принимаются при создании постройки, совместно с регистрацией, влекут возникновение права собственности на постройку.

Также и сделка купли-продажи вкупе с регистрацией права собственности влечет возникновение этого права на недвижимость.

Почему же только тот факт, что спор о сносе самовольной постройки не является спором о правах на вещь, исключает возможность лицу, чьи права нарушены возведением такой постройки, добиться их восстановления в суде? Каким может быть выход?

Представляется, необходимо внесение соответствующих изменений в закон.

Законодателем должно быть закреплено правило о том, что оспариванию подлежит не право на недвижимость, а основания регистрации права, зафиксированного в ЕГРП. То есть, третье предложение п. 1 ст.

2 Закона о регистрации, а именно, «зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке», должно звучать следующим образом: «основания регистрации права на недвижимое имущество могут быть оспорены только в судебном порядке».

И в таком споре регистрация должна рассматриваться наравне с другими доказательствами, не имея большей силы (также как она сейчас рассматривается в любах спорах о правах на недвижимость).

В этом случае заинтересованные лица, несмотря на наличие регистрации прав в отношении самовольной постройки, смогут оспорить ее возведение и потребовать сноса.

Предложенное правило более точно отражало бы и существо споров, заканчивающихся внесением изменений в ЕГРП.

Для аннулирования записи в ЕГРП подается иск об оспаривании основания регистрации (сделки, ненормативного акта, судебного акта). Таким образом, через оспаривание основания права оспаривается и само право.

Возьмем, для примера, ситуацию, когда заинтересованное лицо не согласно с правом, внесенным в ЕГРП на основании судебного решения.

Чтобы исключить из ЕГРП такую запись, оспаривать нужно не само право, а именно судебное решение. Причина заключается в том, что вступившие в силу судебные акты обязательны на всей территории РФ (п. 1 ст. 16 АПК РФ, п. 1 ст. 13 ГПК РФ).

Следовательно, если истец подаст иск об оспаривании права, зарегистрированного на основании судебного решения, суд в иске откажет со ссылкой на то, что судебное решение (основание регистрации права) действительно (поскольку не отменено).

В то же время незаконное судебное решение можно оспорить в вышестоящие инстанции, и лишь через его отмену (то есть, через отмену именно основания регистрации) аннулированы будут записи в ЕГРП.

До внесения предложенных в статье изменений в закон лицам, чьи права нарушаются возведением самовольной постройки, можно лишь порекомендовать оперативно реагировать на нарушения, то есть своевременно обращаться в судебные органы (до того, как права на строение будут зарегистрированы), и во избежание регистрации права в процессе рассмотрения дела подавать ходатайство об обеспечительных мерах в виде запрета уполномоченным учреждениям юстиции проводить регистрацию прав на постройку.

Источник: http://epam.ru/rus/media/view/osnose-samovolnoi-postroiki

Криминальный мир
Добавить комментарий